Cách thức tổ chức không gian quy hoạch KĐTM ngày càng đa dạng, tính đồng bộ được trú trọng hơn để đáp ứng nhu cầu của người ở. Tuy nhiên, việc phát triển “nóng” các KĐTM đã cho thấy còn những tồn tại trong quản lý đầu tư phát triển.
Không gian đô thị bị chia cắt
Đối với loại hình KĐTM tại Hà Nội, TS.KTS Trương Văn Quảng - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, Hà Nội là địa phương sớm quy hoạch, hình thành, phát triển các KĐTM so với cả nước. Chỉ tính sau khi mở rộng địa giới hành chính từ năm 2008, Hà Nội đã có hơn 350 khu đô thị, quy mô khoảng 2.500ha.
Nhiều dự án KĐTM hiện nay được chủ đầu tư quan tâm, bố trí quỹ đất cây xanh, không gian công cộng chiếm tỷ lệ lớn trong quỹ đất xây dựng, góp phần tạo không gian sống thư giãn cho người dân.
Trong quá trình sử dụng, vận hành, khai thác, một số khu đô thị được các chủ đầu tư thực hiện tốt công tác quản lý, đảm bảo các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng góp phần xây dựng đô thị hiện đại, văn minh, đồng bộ như: KĐTM Ciputra Nam Thăng Long, Gamuda City, The Manor Mỹ Đình, Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocenpark, Times City…
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được, những ảnh hưởng tiêu cực chủ yếu về quy hoạch, kiến trúc, công tác quản lý tại các KĐTM vẫn hiện diện, dễ nhận thấy như: Quy mô đất đai trung bình của các KĐTM có sự khác biệt lớn, có khu chỉ 20ha thậm chí nhỏ hơn cho đến 50ha và trên 50ha.
Do chưa có quy định giới hạn tối đa về quy mô diện tích và dân số đối với các dự án KĐTM, nên không ít dự án có quy mô đất đai rất lớn lên tới hàng trăm hécta, thậm chí hàng nghìn hécta. Với số dân tương ứng, quy mô này không còn quy mô của một KĐTM mà là quy mô của đô thị loại IV.
Bên cạnh đó, GS.TS.KTS Nguyễn Quốc Thông - Chủ tịch Hội đồng kiến trúc Hội KTS Việt Nam nhìn nhận, phát triển KĐTM thiên về lợi nhuận bất động sản nên mật độ xây dựng cao, số lượng căn hộ trên một đơn nguyên quá lớn, đồng thời kiến trúc phát triển theo xu hướng quốc tế mà chưa chú ý nghiên cứu để phù hợp với điều kiện tự nhiên, khí hậu và văn hóa địa phương. Vẫn phục vụ mục đích bán hàng, cách thức quảng cáo, xây dựng thương hiệu quảng bá cho lối sống đẳng cấp quốc tế với cách đặt tên KĐTM theo kiểu đô thị quốc tế như: KĐTM Ciputra, Royal City, Times City, Ocean Park…
Các yếu tố cảnh quan tự nhiên và văn hóa địa phương hoàn toàn không được chú ý trong cách thức tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và các công trình nghệ thuật công cộng tại các KĐTM.
Đặc biệt, xây dựng các KĐTM ở nhiều vị trí khác nhau trong TP, tùy theo vị trí thực tế có thể được phép xây dựng. Nhiều KĐTM, nhất là các KĐTM cao cấp thường khép kín, có tường, cổng bảo vệ. Điều này dẫn đến thực trạng phát triển đô thị theo kiểu “da báo”, không gian đô thị bị chia cắt nên khó tạo được hình ảnh đô thị có tổ chức thống nhất.
TS.KTS Trương Văn Quảng cho rằng, vấn đề KĐTM ở Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng đang còn tồn tại nhiều bất cập như chậm triển khai; triển khai thiếu đồng bộ, chưa hoàn chỉnh, thiếu cơ sở hạ tầng thiết yếu, cây xanh, giao thông, dịch vụ công cung ứng dịch vụ đô thị cho cư dân trong một số khu đô thị như cấp điện, cấp nước, vệ sinh môi trường, dịch vụ y tế, giáo dục, văn hóa, vui chơi giải trí... còn chưa đảm bảo theo yêu cầu.
Nhiều KĐTM đầu tư kéo dài, chậm hoàn thành, chậm bàn giao hoặc bàn giao về cho chính quyền địa phương quản lý… Quản lý đất đai, đầu tư và quản lý, khai thác hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng khu đô thị với các khu vực xung quanh, quản lý kiến trúc và cấp phép đầu tư xây dựng theo quy hoạch... không đầy đủ, thiếu đồng bộ, không rõ trách nhiệm khiến nhiều dự án xảy ra tình trạng khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc trong xã hội…
“Về tổng thể, nhiều KĐTM làm diện mạo kiến trúc cảnh quan đô thị trở nên nham nhở, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đất đai, tài chính đến xót lòng. Điều này phản ảnh chất lượng đô thị hóa của Thủ đô chưa cao, năng lực quản lý, phát triển đô thị còn yếu và đang tồn tại nhiều bất cập…” - TS.KTS Trương Văn Quảng nêu.
Không phát triển KĐTM tràn lan
Để khắc phục những hạn chế nêu trên do hệ quả khi các dự án phát triển khu đô thị, khu nhà ở thực hiện đầu tư xây dựng một cách riêng lẻ, thiếu sự phối hợp của các cơ quan quản lý Nhà nước về phát triển đô thị, chưa kịp thời trong công tác thanh tra, kiểm tra, phát hiện xử lý sai phạm, tiêu cực, các chuyên gia quy hoạch xây dựng đô thị cho rằng, việc xác định, phê duyệt các khu vực phát triển đô thị cùng với kế hoạch thực hiện là rất cần thiết.
Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng TP Hà Nội Đồng Phước An cho hay, thực tế cho đến nay ở Hà Nội chưa có hồ sơ đề xuất khu vực phát triển nào theo quy định tại Điều 10, Nghị định 11/2013 được trình duyệt và như vậy chưa có kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị cụ thể nào được duyệt.
Các dự án khu đô thị, khu nhà ở hầu như được đầu tư theo các dự án riêng rẽ, độc lập, căn cứ theo các quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Nghị quyết số 06-NQ/TW năm 2022 của Bộ Chính trị đã nêu nhiệm vụ số 1 là hoàn thiện thể chế, chính sách tạo thuận lợi cho quá trình đô thị hóa, công tác quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị bền vững, trong đó đã xác định “Sớm xây dựng và ban hành luật về quản lý và phát triển đô thị bền vững”. Nhiệm vụ xây dựng và ban hành luật này là một trong các nhiệm vụ chủ yếu được Bộ Xây dựng xác định đưa vào trong chương trình hành động của Chính phủ thực hiện nghị quyết.
Do đó, ông Đồng Phước An đưa ra đề xuất, khi xây dựng luật, để có cơ sở pháp lý và thống nhất với các văn bản pháp luật khác trong quản lý, phát triển đô thị cần xem xét đưa vào các quy định rõ ràng, rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý Nhà nước, nhà đầu tư trong việc phải lập, trình duyệt các khu vực phát triển đô thị, các dự án thành phần phải thực hiện căn cứ theo kế hoạch triển khai của khu vực phát triển đô thị được duyệt; thực hiện phân cấp và trao quyền mạnh mẽ cho các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư trong việc đề xuất, quyết định khu vực phát triển đô thị và mô hình quản lý thuộc địa giới hành chính do địa phương quản lý.
TS.KTS Trương Văn Quảng cho rằng, trước hết cần có một quyết tâm chính trị cao vì liên quan đến rất nhiều ngành, lĩnh vực trong quá trình đô thị hóa tại Thủ đô Hà Nội cũng như cả nước; rà soát, xem xét nội dung một số luật, nghị định, thông tư, tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan đến quy hoạch đầu tư phát triển KĐTM, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, đặc biệt cần sớm ban hành Luật Quản lý phát triển đô thị.
Mặt khác, cần đổi mới phương pháp lập quy hoạch và phương thức phát triển đô thị; nâng cao chất lượng công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị.
“Trước mắt, cần đổi mới phương pháp lập quy hoạch theo hướng tích hợp, đa ngành. Trên cơ sở đó điều chỉnh quy trình lập, thẩm định, phê duyệt và nâng cao chất lượng sản phẩm quy hoạch. Phương pháp tiếp cận mới cần được định hướng mở, tạo sự linh hoạt nhưng có tầm nhìn chiến lược, bền vững để quản lý, phát triển đô thị hiệu quả, tiết kiệm tài nguyên, đảm bảo yêu cầu công bằng xã hội…” - TS.KTS Trương Văn Quảng khuyến nghị.
