Quy định chưa thực tế
Theo KTS Trần Huy Hoàng - Văn phòng KTS Trần Hoàng, hiện nay, Việt Nam tồn tại 3 loại hình NƠXH, đó là: NƠXH cho thuê, NƠXH cho thuê - mua và NƠXH bán một lần. Việc cho tồn tại cùng lúc 3 loại hình như vậy nên có những điểm chưa phù hợp với điều kiện thực tế của người dân và mục tiêu của chương trình quốc gia về nhà ở của Chính phủ.
Với loại hình NƠXH cho bán một lần, chỉ phù hợp với những đối tượng có thu nhập khá, còn nhóm đối tượng có thu nhập thấp và trung bình rất khó có điều kiện để có thể chi trả một lần mua nhà. “Vô hình chung việc cho phép sản phẩm NƠXH bán một lần lại tạo điều kiện cho những người có nguồn tài chính khá để mua nhà, còn những người nghèo lại càng khó có điều kiện để sở hữu nhà” - ông Trần Huy Hoàng nhìn nhận.
Chuyên gia Vũ Quang Vinh (Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho biết, từ việc cho phép tồn tại các sản phẩm NƠXH chưa hợp lý, kéo theo câu chuyện về chuyển nhượng cũng có nhiều bất cập. Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định: Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế…
“Nhưng quy định "thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở" chỉ phù hợp với trường hợp bên mua nhà ở xã hội trả tiền một lần, nhưng không phù hợp với trường hợp bên thuê mua nhà ở xã hội trả tiền trong thời hạn 15 năm” - ông Vinh cho hay.
Cần cơ chế bảo vệ nhóm người yếu thế
Luật sư Hoàng Văn Đạo - Hội Luật gia Việt Nam cho biết, khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quy định chuyển nhượng NƠXH đã phát sinh mâu thuẫn do có quy định: Sau 5 năm kể từ thời điểm đã trả hết tiền mua, thuê mua nhà mới được thế chấp, chuyển nhượng.
“Nhưng phần sau lại quy định là sau khi đã trả hết tiền mua, thuê mua nhà thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì được quyền thế chấp, cho thuê, chuyển nhượng nhà” - luật sư Đạo cho hay.
Ở khí cạnh khác, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, theo quy định, bên bán căn hộ phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán NƠXH thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Quy định này chưa hợp lý vì người mua NƠXH chỉ được thụ hưởng chính sách này một lần, đối tượng thụ hưởng phần lớn đều thuộc nhóm người yếu thế, dễ bị tổn thương trong xã hội nên cần có cơ chế để bảo vệ.
“Đối với người mua NƠXH trả tiền một lần thì được thế chấp nhà sau khi đã có sổ đỏ (sổ đỏ được cấp sau khi đã trả đủ tiền); Được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở sau khi đã sử dụng nhà tối thiểu 5 năm kể từ ngày được giao nhà. Đối với người thuê mua nhà NƠXH trả tiền trong thời hạn 15 năm được thế chấp, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở sau khi đã có sổ đỏ. Theo tôi nên bãi bỏ quy định nộp tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng” - ông Châu nói.
