Bất động sản du lịch: Chưa thể phục hồi như kỳ vọng

Thị trường phục hồi chậm

Sau gần 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề do đại dịch Covid-19, thị trường du lịch đã hoạt động trở lại thông qua việc Chính phủ mở lại đường bay quốc tế từ giữa tháng 3 vừa qua, góp phần thúc đẩy tăng trưởng ngành du lịch, kéo theo đó là kỳ vọng hồi phục của phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thị trường này vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

“Lượng khách du lịch vẫn còn rất thấp, chủ yếu là khách nội địa, mặc dù đã có sự trở lại của khách quốc tế nhưng vẫn chưa nhiều như kỳ vọng. So với thời điểm trước dịch thì khách quốc tế mới chỉ bằng 10 - 15%, doanh thu của chúng tôi hiện tại chỉ đủ để bù chi phí, gần như chưa có lợi nhuận” - Giám đốc Công ty Du lịch Nam Đăng Lê Xuân Vinh cho hay.

Số liệu khảo sát thị trường được DKRA Việt Nam công bố mới đây cho thấy, trong quý I/2022 lượng khách du lịch đã tăng trưởng, chủ yếu là khách nội địa. Đơn cử, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận và Phú Quốc (Kiên Giang) khách nội địa bằng 60 - 80% so với thời điểm trước dịch; nhưng ở Đà Nẵng, Khánh Hòa chỉ bằng 30 - 40%... Đáng chú ý, thời điểm này khách trong nước chủ yếu lựa chọn địa điểm gần nhà, hạn chế di chuyển xa.

Tuy lượng khách tăng trưởng chậm, nhưng phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng lại bắt đầu “ấm” trở lại. Cụ thể, trong quý I/2022 cả nước ghi nhận 12 dự án biệt thự nghỉ dưỡng mở bán, cung cấp ra thị trường 1.020 căn, tăng 4% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57% tăng gấp 2,3 lần so với cùng kỳ; đối với sản phẩm shophouse nghỉ dưỡng, có 13 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 2.768 căn, tăng 4% so với quý trước và gấp 12,4 lần so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 87%, tăng 14,7 lần so với cùng kỳ.

“Trong quý I/2022 khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, nền kinh tế mở cửa trở lại với những diễn biến sôi động của thị trường BĐS nói chung, nên đà phục hồi của phân khúc BĐS trở nên rõ nét hơn” - Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam Võ Hồng Thắng nói.

Điểm nghẽn vẫn là pháp lý

Thống kê sơ bộ từ Tổng Cục Du lịch, ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam năm 2021 giảm trên 95%, khách nội địa cũng giảm khoảng 50%, kéo theo doanh thu của ngành giảm từ 25 - 30 tỷ đô la Mỹ. Dự kiến trong năm 2022 sẽ có khoảng 5 triệu khách du lịch quốc tế đến Việt Nam bằng 25% so với thời điểm 2019 (trước khi xảy ra dịch), vì vậy các chuyên gia và DN đều chưa đặt nhiều kỳ vọng vào sự tăng trưởng trong năm nay.

“Từ thời điểm này đến cuối năm có thể sẽ phải bù lỗ nhưng chúng tôi vẫn cố gắng để duy trì hoạt động, vì thị trường chưa thể phục hồi ngay lại được trong 6 tháng đầu năm. Dự báo vào cuối năm nay và đầu năm 2023 thị trường sẽ tăng trưởng mạnh hơn” - Giám đốc Công ty Du lịch Nam Đăng Lê Xuân Vinh nhận định.

Trải qua gần hai năm đương đầu với dịch Covid-19, thị trường BĐS du lịch nói riêng đang phải “lao đao” tìm hướng đi để phục hồi, phát triển trở lại. Bên cạnh đó, trước bối cảnh đại dịch đang dần được kiểm soát, nhu cầu của khách du lịch thay đổi đặt ra bài toán khó cho DN phải chuyển đổi, thích nghi. Tuy nhiên, theo đánh giá rất khó để DN, nhà đầu tư an tâm điều chỉnh, làm mới mình vì vấn đề pháp lý cho BĐS du lịch vẫn còn thiếu đồng bộ, chưa phát triển đủ nhanh, kịp thời với sự thay đổi của thị trường.

“BĐS du lịch Việt Nam đã từng phát triển mạnh mẽ, lên đến cao trào với nhiều sản phẩm mới, trở thành một phân khúc nóng thu hút sự quan tâm bậc nhất của nhà đầu tư. Tuy nhiên, từ cuối năm 2018 đã xuất hiện những sự “đổ vỡ” nhất định, đặc biệt là về vấn đề sở hữu, cam kết lợi nhuận của Condotel. Mặc dù sản phẩm này phát triển một cách ồ ạt nhưng pháp lý vẫn đi sau, chưa có quy định rõ ràng, cụ thể về các tiêu chí để quản lý, vận hành” - chuyên gia kinh tế PSG.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích.

Thống kê từ Hiệp hội BĐS Việt Nam trên cơ sở quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật, bộ luật, 52 nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn, 936 tiêu chuẩn. Tùy từng loại dự án khi thực hiện cần từ 38 - 159 con dấu, thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 - 1,5 năm, nhưng thực tế kéo dài 2 - 5 năm hoặc lâu hơn. Như vậy, quy trình đầu tư dự án BĐS du lịch rất phức tạp, qua nhiều bước khác nhau và tổng thời gian không xác định được rõ ràng.

“Chính sách, pháp luật liên quan tới BĐS du lịch chưa thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển; pháp luật về đầu tư, kinh doanh còn nhiều khoảng trống; thiếu quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất đối với loại hình này; thiếu kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn... Đặc biệt là chưa có quy định về chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch” - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đoàn Văn Bình nhìn nhận.

Theo đánh giá, khi ngành lịch phục hồi sẽ kéo theo sự tăng trưởng của phân khúc BĐS du lịch, nhưng nhìn nhận thực tế phân khúc này đã gặp khó khăn từ trước khi xảy ra đại dịch Covid-19 do vướng mắc về pháp lý, ngay cả khi dịch kết thúc nếu không giải quyết được vấn đề này thì BĐS du lịch vẫn phải “loay hoay” tìm lối thoát.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, để phân khúc BĐS du lịch trở lại thời kỳ “hoàng kim” cần tập trung vào một số vấn đề: nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đồng bộ với Luật Kinh doanh BĐS; đánh giá, định vị lại chính sách thị trường, chiến lược phát triển du lịch, làm rõ vai trò, tầm quan trọng của thị trường khách trong nước; có chính sách miễn visa cho khách du lịch quốc tế; phát triển nguồn nhân lực, hoàn thiện hạ tầng chú trọng địa bàn trọng điểm; xây dựng chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển BĐS du lịch tập trung vào tài trợ vốn, hỗ trợ lãi suất vay và bảo lãnh để vay vốn…