Bất động sản ế ẩm: Lưới giăng mẻ lớn quá đà

Các đại gia nhà đất giăng lưới...

Năm vừa qua, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đua nhau lao vào đầu tư ở phân khúc căn hộ cao cấp với kỳ vọng giăng lưới chờ kéo về mẻ lớn với mức lãi khổng lồ, thường lãi gấp 2 - 3 lần so với phân khúc nhà bình dân.

Với tâm lý đó, các “đại gia” trong lĩnh vực này chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Khách hàng và dư luận của những dự án BĐS cao cấp này chưa thể quên cách đây không lâu, dù thị trường “tiền đóng băng”, nhưng ngoại trừ những khu vực dự án trước đây từng bị thổi giá lên quá cao, giá đất nền ở các khu đô thị đã có tiếng của Hà Nội như: Trung Hòa Nhân Chính, Ciputra, Văn Quán, Nam Trung Yên... gần như chỉ đứng yên, chứ không chịu giảm.

Bất chấp không có người mua, nhiều lô biệt thự vẫn được chào bán với giá 30-40 tỷ đồng/căn. Rất dễ gặp trên các phương tiện thông tin đại chúng những mẩu chào bán kiểu như "biệt thự rộng gần 200 m2 xây 3 tầng mặt phố Nguyễn Thị Định (Trung Hòa Nhân Chính) giá 53 tỷ đồng/căn"; "Biệt thự Ciputra 217-230m2, có "sổ đỏ", giá 160-170 triệu đồng/m2". Tại các khu đô thị mới xa trung tâm hơn như: Văn Quán, Mỹ Đình… giá biệt thự đứng ở mức từ 100-200 triệu đồng/m2; khu Pháp Vân - Tứ Hiệp khoảng 70-80 triệu đồng/m2; Linh Đàm trên 100 triệu đồng/m2; Việt Hưng gần 60 triệu đồng/m2,..

Giảm giá, thị trường vẫn “ngủ đông”

Với những mức giá chào bán cao ngất ngưởng đó, giao dịch tại các dự án hạng sang chủ yếu trên quảng cáo hoặc trong các chiêu PR của nhà đầu tư, môi giới. Còn lại, thực chất, ở phân khúc thị trường này được giới chuyên môn đánh giá là đã “ngủ đông” kéo dài.

Thực tế này xảy ra do lãi suất ngân hàng cao, cộng thêm việc siết chặt tín dụng vay mua BĐS kéo dài. Hơn nữa, tâm lý đầu tư kếm chác nhất thời của không ít nhà đầu tư “vòng ngoài” đã chuyển chiến thuật hướng nguồn vốn sang “lướt” thị trường vàng và ngoại tệ để tranh thủ kiếm chênh lệch.

Đồng thời, sức ép đáo hạn ngân hàng, các khoản nợ chồng chất, sản phẩm kém thanh khoản, nhiều ông chủ BĐS đang phải rao bán và chuyển nhượng các dự án. Doanh nghiệp rên xiết vì chính sách thắt chặt tín dụng, đã có những dự án phải bán tháo và sẽ có những tên tuổi phải rời khỏi sân chơi.

Lý giải về tình hình này, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS năm 2011 là kênh đầu tư nhiều khó khăn, thiếu vốn, sức cầu hạn chế và tính thanh khoản chậm. Đã không có dòng tiền lớn chảy từ vàng, ngoại tệ sang BĐS như nhiều người nghĩ, bởi khi tiền đồng mất giá, nền kinh tế vĩ mô thiếu ổn định, người dân đã không chọn BĐS là kênh đầu tư vì lo ngại thanh khoản kém.

Không những thế, theo báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ KHĐT cho thấy, tổng vốn đầu tư cho lĩnh vực BĐS trong 11 tháng đầu năm chỉ đạt con số 464 triệu USD, xếp thứ tư về thu hút FDI. Đây là con số thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua. Trước đó, năm 2008, vốn FDI đổ vào bất động sản đạt 23 tỷ USD, năm 2009 vốn FDI đạt 21,48 tỷ USD. Năm 2010 mặc dù khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhưng FDI dành cho BĐS đạt 6,8 tỷ USD.

Nguyên nhân của sự sụt giảm này là do các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ lớn đang gặp khó khăn về tài chính, vì vậy không thể tiếp tục mở rộng đầu tư mà chỉ tập trung hoàn thành các dự án đã triển khai.

Hơn thế, trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa trình Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng nhìn nhận thực tế: "giá cả bất động sản tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị. Các đối tượng là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp rất khó khăn trong việc tạo lập nhà ở cho bản thân và gia đình".

Điều này cho thấy một thực tế, nhu cầu thật của thị trường BĐS nằm ở phân khúc nhà ở bình dân. Trong khi đó, hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình

Do đó, mẻ lưới nhà đất hạng sang của các đại gia BĐS đã chót tung trở thành quá đà và chưa biết khi nào mới được kéo về, tất nhiên khó có thể kỳ vọng vào kết quả như mong đợi. Sự quá đà này thể hiện chiến lược đầu tư chưa sát thực tế, thiếu tính xã hội, khiến "thừa nhà to giá cao, thiếu nhà nhỏ giá rẻ".

Và hậu quả nhãn tiền là biệt thự, nhà liền kề, đất dự án, căn hộ cao cấp... đều đang nằm im. Đến thời điểm này, thị trường BĐS càng lao dốc, liên tiếp giảm giá tới 20-30%.

Điển hình như dự án Vân Canh, giá các lô đất diện tích lớn 140m2 trở lên hiện còn 38-40 triệu đồng/m2. Khu đô thị Geleximco hiện có mức giá hấp dẫn, liền kề đường to khoảng 50-55 triệu đồng/m2, các lô nhà, biệt thự nằm trên trục chính có giá trên 100 triệu đồng/m2.

Dự án Thanh Hà đang được bán trên thị trường chỉ với giá 22-25 triệu đồng/m2, dự án đô thị mới Văn Khê giá 75 triệu đồng/m2, dự án Parkcity mức chênh lệch so với giá gốc giảm từ 300 triệu đồng/lô xuống còn 50 triệu đồng/lô, giá đất dự án Văn Phú (Lê Trọng Tấn kéo dài) hiện có mức trung bình 60-65 triệu đồng/m2 các khu nhà liền kề đường to, đường nhỏ khoảng 55-58 triệu đồng/m2.

Nhiều công ty BĐS đã phải bán căn hộ giá rẻ để trả nợ ngân hàng. Dự báo, giá bán căn hộ tại những dự án cao cấp thời gian tới có thể còn thấp hơn. Và tâm lý chờ đợi giá BĐS xuống đáy vẫn đang đè nặng lên quyết định xuống tiền đối với khách hàng đang có nhu cầu mua BĐS. Đến nay, chỉ còn phân khúc nhà nhỏ, căn hộ chung cư cũ là vẫn túc tắc giao dịch./.