Bất động sản khu công nghiệp: Doanh nghiệp cần nắm bắt lợi thế “sân nhà”
Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong năm 2021, bao gồm vốn đăng ký cấp mới, đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với năm 2020, riêng ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút hơn 18 tỷ USD. Mang đến nhiều cơ hội, lợi thế trên “sân nhà” cho doanh nghiệp (DN) đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) khu công nghiệp.
Bất động sản khu công nghiệp bứt phá
Theo số liệu báo cáo cập nhật lĩnh vực BĐS khu công nghiệp từ Công ty CBRE Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy BĐS khu công nghiệp nhìn chung vẫn ổn định, trung bình các khu công nghiệp cả nước đạt 88,65% trên tổng diện tích đất, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm 2020. Một số địa phương tỷ lệ lấp đầy cao, như: Bắc Ninh (99%), Hà Nội (98%), TP Hồ Chí Minh (99%), Đồng Nai (95%), Bình Dương (91%)... Đáng chú ý, giá thuê đất cũng tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, bình quân đạt 110 USD/m2/chu kỳ thuê.
DN kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Việt Nam đang phải đương đầu với một thách thức lớn đó là sự cạnh tranh mạnh mẽ của nhà đầu tư BĐS khu công nghiệp nước ngoài. Họ cũng đang rất quan tâm đến thị trường Việt Nam để đón đầu làn sóng chuyển dịch nhà xưởng sản xuất. Nhiều nhà máy đã dịch chuyển khỏi Trung Quốc, nhưng nhà đầu tư Trung Quốc cũng đã có mặt ở nhiều nước để kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, DN Việt Nam cần hết sức lưu ý vấn đề này, nắm lấy lợi thế, đừng để thua trên chính “sân nhà - Shark Phạm Thanh Hưng
Trong đó, với thị trường miền Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp đưa vào hoạt động tăng 5,7% lên 18.000ha, nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh, Hải Phòng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình 87,5%, cao hơn 2,2% so với cùng kỳ năm 2020; phía Nam, tổng diện tích đất công nghiệp đưa vào hoạt động tăng 3,6%, đạt 30.000ha, nguồn cung mới chủ yếu ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương. Tỷ lệ lấp đầy trung bình 89,8% cao hơn 1% so với cùng kỳ năm trước.
Bất chấp những thách thức đặt ra bởi tình hình đại dịch Covid-19, một số địa bàn đã ghi nhận mức giá thuê cao kỷ lục, như TP Hồ Chí Minh giá chào thuê cao nhất 300 USD/m2, Hà Nội đạt 256 USD/m2, Long An là 250 USD/m2, Đồng Nai khoảng 200 USD/m2, Bình Dương 150 USD/m2...
Số liệu khác từ Công ty CP chứng khoán Agribank (Agriseco Research), sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung, giá chào thuê trong năm 2021 giúp cho cổ phiếu của nhiều DN đầu tư kinh doanh BĐS khu công nghiệp nổi bật như: BCM (Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp), IDC (Tổng Công ty IDICO), KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc), SZC (Sonadezi Châu Đức), VGC (Tổng Công ty Viglacera - Công ty CP)... tăng giá hàng chục phần trăm, nhờ quỹ đất lớn.
“Đà tăng của nhóm BĐS khu công nghiệp dựa vào kỳ vọng phục hồi của thị trường khi Chính phủ quyết định mở lại các chuyên bay quốc tế thường lệ, chương trình “phổ cập” vaccine phòng Covid-19, nhiều chính sách mới thay đổi từ năm 2022. Và đặc biệt, việc Chính phủ đẩy mạnh thực hiện giải ngân vốn đầu tư công (Quốc hội giao chỉ tiêu giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 đạt 100% - PV)...” - đại diện Agriseco Research cho hay
Cần nắm bắt thời cơ
Năm 2021, bấp chấp những ảnh hưởng của dịch Covid-19, BĐS khu công nghiệp tiếp tục trở thành “điểm sáng” của thị trường, cũng là phân khúc duy nhất ghi nhận có sự tăng trưởng cả về nguồn cung và giá thuê. Nhưng trên thực tế, trong quá trình phát triển, thị trường BĐS khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn bộc lộ nhiều hạn chế như hạ tầng kết nối thiếu đồng bộ, mất cân bằng, vận tải bằng đường bộ chiếm 70 - 80% tổng lượng hàng hóa vận chuyển từ các khu công nghiệp; tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà xưởng, hạ tầng, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở miền núi còn thấp, đóng góp GDP chưa tương xứng tiềm năng...
“Thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS khu công nghiệp Việt Nam vẫn còn một số điểm nghẽn, hạ tầng thiếu đồng bộ, chi phí logistics chưa cạnh tranh, một số vấn đề về cơ chế, quy định pháp luật cũng cần cải thiện để thu hút nhà đầu tư lớn. Nếu cải thiện được các điểm yếu này, thị trường có thể phát triển với tốc độ nhanh, bền vững hơn” - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam David Jackson nhìn nhận.
Việt Nam có lợi thế riêng, đó là cơ cấu dân số trẻ, giá thuê đất trong khu công nghiệp được đánh giá thấp hơn so với một số nước trong khu vực. Trong khi thời gian gần đây các quỹ đầu tư và nhà phát triển BĐS nước ngoài đã vào thuê, mua lại đất khu công nghiệp của DN Việt Nam để xây dựng nhà xưởng cho thuê lại, xu thế này bắt đầu từ năm 2017, trở nên mạnh mẽ hơn vào năm 2019. Vì vậy, BĐS khu công nghiệp hiện nay không còn là sân chơi của riêng DN trong nước nữa” - Giám đốc thị trường JLL Việt Nam Nguyễn Hồng Vân.
Đồng quan điểm, GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, việc phát triển khu công nghiệp đang đối diện với thách thức lớn về bảo vệ môi trường, đào tạo nhân lực chuyên sâu, hay vấn đề phúc lợi xã hội đối với nguời lao động, thiếu khu nhà ở xã hội cho công nhân... Đặc biệt là vấn đề liên quan đến cơ chế, chính sách còn rất nhiều vướng mắc, dẫn đến việc chưa huy động được nhà đầu tư thứ cấp tham gia đầu tư hạ tầng khu công nghiệp ngay từ đầu.
“Chất lượng quản lý ở các khu công nghiệp rất hạn chế, vẫn theo hình thức bao cấp, thủ tục hành chính quá nhiều bước, nhiều khâu. Dù đã nằm trong quy hoạch nhưng khi muốn thành lập khu công nghiệp hay cụm công nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải trình Chính phủ, địa phương phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch. Ngoài ra, khi phát triển dự án chỉ có duy nhất chủ đầu tư tham gia xây dựng, dẫn đến làm chậm tiến độ dự án...” - GS. TSKH Đặng Hùng Võ nói.
Dự báo, thị trường BĐS khu công nghiệp trong năm 2022 tiếp tục đà tăng trưởng, do làn sóng chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam vẫn diễn ra, kế hoạch mở cửa trở lại trong dịch Covid-19 của Chính phủ đã củng cố thêm niềm tin cho DN, nhà đầu tư. Nhưng để phát triển hiệu quả, hài hòa mục tiêu theo yêu cầu bền vững cần những đột phá mạnh mẽ hơn về định hướng phát triển, đẩy mạnh xúc tiến đầu tư, cơ cấu ngành nghề, công nghệ.
Cùng với đó, thực hiện đồng bộ cơ sở hạ tầng ngoài hàng rào khu công nghiệp gắn với bảo vệ môi trường, quyền lợi người lao động, hoàn thiện các dịch vụ còn thiếu và yếu như nhà ở cho công nhân... Những yếu tố này sẽ giúp mô hình này phát triển bền vững hơn; là động lực thu hút đầu tư, phát triển kinh tế, giúp người lao động ổn định cuộc sống.
