Dưới đây là trao đổi của phóng viên Kinh tế & Đô thị với chuyên gia BĐS Đặng Đức Giới - Giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển BĐS Đặc khu (DK Land) về nhiều khía cạnh của thị trường này.
Điểm dừng chân của các “ông lớn” bất động sản
Ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS trên đảo Phú Quốc hiện nay?
- Phú Quốc là một trong những địa bàn được quan tâm nhất trên thị trường BĐS Việt Nam, nhờ lợi thế trời cho về điều kiện khí hậu, cảnh quan tự nhiên cùng các chính sách ưu tiên, ưu đãi trong phát triển kinh tế - xã hội. Phú Quốc hấp dẫn giới đầu tư không chỉ ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mà còn với BĐS khu đô thị.
Nguyên do là trong tương lai gần, Phú Quốc sẽ trở thành một trong những trung tâm về nghỉ dưỡng, du lịch, tài chính, y tế, giáo dục, thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư trong và ngoài nước, do đó tạo lập được một cộng đồng cư dân đông đảo, có trình độ và thu nhập cao. Nguồn cư dân này chính là động lực quan trọng để BĐS khu đô thị Phú Quốc phát triển mạnh với chất lượng tốt.
Hiện nay, thị trường BĐS Phú Quốc đã hội tụ được hầu hết các “đại gia” của Việt Nam như: Vingroup, Sun Group, BIM Group, CEO Group, Tân Á Đại Thành… với những đại dự án quy mô hàng nghìn tỷ đồng đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Thống kê cho thấy, Phú Quốc có hàng trăm dự án đăng ký đầu tư; hàng chục dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý và tiến hành hoạt động thi công; hàng chục dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động. Như vậy, trong tương lai, Phú Quốc sẽ có một hệ sinh thái khổng lồ, trải rộng trên tất cả lĩnh vực của nền kinh tế và đời sống, từ du lịch, nghỉ dưỡng, cư trú, lưu trú đến các hoạt động đặc biệt như casino, kinh tế ban đêm, trung tâm mua sắm, khu phi thuế quan...
Với sự có mặt của rất nhiều “ông lớn” BĐS, sẽ có tác động như thế nào đến thị trường khu vực này, thưa ông?
- Điều này sẽ kích thích mạnh mẽ thị trường BĐS, bởi ngoài nhu cầu ở thực thì nhu cầu đầu tư, kinh doanh cũng rất cao. Giá trị sử dụng, sinh lời ở BĐS đang được tạo lập. Một cách đơn giản, có thể hình dung rằng, trước đây, nhiều nhà đầu tư mua đất tại Phú Quốc chỉ với mục đích đón “sóng giá” để hưởng chênh lệch.
Tuy nhiên, bây giờ nhiều nhà đầu tư mua với mục đích đa dạng hơn như cho thuê, kinh doanh lưu trú, mở nhà hàng, siêu thị, trung tâm làm đẹp, spa… Đó là bởi vì sự phát triển của BĐS khu đô thị đã tạo nên một lượng lớn cư dân, bên cạnh hàng triệu lượt khách du lịch đến hòn đảo này mỗi năm. Do vậy, khả năng sinh lời, thanh khoản đang ngày càng tốt hơn.
Có thể nói sự phát triển của BĐS khu đô thị tại Phú Quốc là bước đi tất yếu của thị trường này. Nó khác biệt với BĐS nghỉ dưỡng không chỉ ở chức năng mà còn ở việc đa dạng hóa lợi nhuận thu về. Với BĐS nghỉ dưỡng, người mua chỉ “ăn” được phần lợi nhuận thụ động là cam kết và lợi nhuận được chia (thỏa thuận) theo hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư và trông chờ vào sự chênh giá, nó cũng gần như một dạng đầu tư tài chính hơn là đầu tư BĐS.
Còn với BĐS khu đô thị, lợi nhuận đến từ nhiều hướng, khả năng sinh lời cao hơn, chủ động hơn. Có thể nói, BĐS khu đô thị đã trở thành kênh đầu tư hợp lý nhất tại Phú Quốc, khi đất được sở hữu lâu dài, hạ tầng được kết nối đồng bộ, có cả một hệ sinh thái vệ tinh là các tiện ích hiện hữu.
Cần nâng cao giá trị của dự án đầu tư
Sự phát triển của BĐS khu đô thị, theo ông sẽ mang đến sự thay đổi như thế nào cho Phú Quốc?
- Hiện nay, tại Phú Quốc đã và đang hình thành các khu đô thị hiện đại bên cạnh hai khu đô thị truyền thống hiện hữu. Ví dụ khu đô thị Bắc Dương Đông về cơ bản đã hoàn thiện hạ tầng, song để tạo nên sức hút mạnh mẽ hơn đối với dân cư, cần phát triển thêm các dịch vụ tiện ích công như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại… Đây cũng là điều cần được lưu tâm với hai khu đô thị An Thới của Sun Group và Meyhomes Capital Phu Quoc của Tập đoàn Tân Á Đại Thành - dù cho trên thực tế, hai khu đô thị này rất đẹp, hoành tráng, đã làm rất tốt về kết nối hạ tầng và phát triển dịch vụ tiện ích.
Sự phát triển của BĐS khu đô thị đang giúp nâng tầm vị thế cho thị trường Phú Quốc. Bởi với BĐS nghỉ dưỡng, thị trường có thể phát triển một cách tương đối rời rạc, mạnh ai nấy làm, ít có sự đồng bộ còn BĐS khu đô thị đòi hỏi chủ đầu tư phải có quy hoạch rất chi tiết, đồng bộ, khớp nối về hạ tầng giao thông, tính toán kỹ lưỡng đến hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường học, dịch vụ công…
BĐS khu đô thị tạo nên cộng đồng dân cư, tạo nên những TP không ngủ, những con phố buôn bán sầm uất, kích thích nền kinh tế của TP và khu vực, thậm chí đóng góp đáng kể vào sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Đồng thời, BĐS khu đô thị một khi phát triển mạnh sẽ còn là tác nhân thay đổi tư duy của người bản địa, dịch chuyển văn hóa từ nông thôn lên thành thị, từ đó kiến tạo nên những giá trị văn hóa hiện đại.
Vậy, để thị trường BĐS Phú Quốc phát triển hơn nữa cần phải đi theo hướng nào, thưa ông?
- Để Phú Quốc tăng cường hơn nữa sự quan tâm của người mua, có một số điểm mà các chủ đầu tư BĐS khu đô thị nên lưu ý. Một là, cần phát triển đồng bộ hơn nữa các dịch vụ, nhằm kiến tạo một cuộc sống đầy đủ, đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt, vui chơi, giải trí, mua sắm, tập luyện cho cư dân.
Hai là, cần cân bằng giá trị trong tính tổng thể của dự án. Cụ thể, bên cạnh những khu đô thị cao cấp, dành cho giới tinh hoa, những khu đô thị trung bình, khu đô thị dành cho người thu nhập thấp, giúp cho đại bộ phận người dân có thể tiếp cận được.
Ví dụ, khu đô thị cao cấp có thể được quy hoạch ở gần biển hoặc vị trí đắc địa. Còn ở phía trong, tại những vị trí phù hợp thì làm khu đô thị dành cho một bộ phận người dân thu nhập trung bình. Điều này vừa đảm bảo tính cân bằng, lại vừa khai thác tối đa năng lực hấp thụ của thị trường. Thị trường luôn có nhu cầu, chỉ là làm sao để phù hợp với sự đa dạng của nhu cầu đó.
Các chủ đầu tư có lẽ cũng không cần phải quá lo lắng về lợi nhuận, bởi với BĐS ở hai khu đô thị truyền thống như Dương Đông, An Thới thì giá vẫn luôn được duy trì, thanh khoản tốt dù thị trường ảm đạm hay đóng băng. Ngược lại, nếu thị trường ấm lên, đây lại sẽ là phân khúc có sự tăng trưởng về giá đầu tiên.
Tất nhiên, tỷ suất lợi nhuận sẽ không quá cao, do mặt bằng giá đã được xác lập ở mức khá ổn định. Vì vậy, đầu tư BĐS đô thị luôn là kênh đầu tư thông minh, an toàn và phù hợp xu hướng với những nhà đầu tư thông thái.
"Quyết định số 767/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung TP Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040 sẽ tác động mạnh đến sự biến động dân cư làm gia tăng dân số. Đây là cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng để khẳng định rằng, BĐS nhà ở đô thị là phân khúc tiềm năng tại Phú Quốc trong tương lai để đón đầu xu hướng này.
Sau giai đoạn đầu với sự phát triển nhanh chóng của BĐS du lịch đủ đảm bảo cơ sở lưu trú cho du lịch phát triển, xu hướng thị trường BĐS Phú Quốc sẽ là sự phát triển song song của hai loại hình BĐS du lịch và BĐS nhà ở đô thị, nhằm đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động đến làm việc tại Phú Quốc gia tăng mạnh mẽ cũng như một bộ phận cư dân đến định cư." - Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam Bùi Văn Doanh
