Bất động sản năm 2010 khó có đột biến!

Ngân hàng không "bảo kê”, BĐS khó có "sóng”

Những biến động lên xuống của thị trường BĐS trong các năm từ 2006 – 2009 đều có dấu ấn của sự tác động của chính sách tài chính, tiền tệ. Trong đó, cơn suy thoái của thị trường BĐS trong suốt năm 2008, khiến giá nhà đất trên địa bàn TPHCM mất từ 30-70% giá trị là do sự tác động của chính sách siết chặt tín dụng để chống lạm phát của những tháng đầu năm 2008.

Thị trường tài chính ngày càng đóng một vai trò quan trọng, thậm chí là có tính quyết định đối với sự thăng hay trầm của thị trường BĐS. Chính vì vậy, qua chính sách đối với thị trường tài chính các chuyên gia có thể hình dung cơ bản diễn biến của thị trường BĐS sẽ diễn biến như thế nào.

Với những chính sách tín dụng hiện nay có thể nói là hệ thống NH khó có thể thực hiện vai trò hỗ trợ thị trường BĐS như trước đây. Vì vậy, có thể nói thị trường BĐS trong năm 2010 khó có biến động lớn.

Về cơ cấu tín dụng dành cho BĐS, khoảng trên 60% tổng dư nợ là các khoản vay trung và dài hạn từ 10-20 năm. Trong khi đó, nguồn vốn huy động của các NH chủ yếu là ngắn hạn. Trước đây, các NH có thể sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong đó một phần đáng kể sẽ chảy vào kênh đầu tư BĐS. Tuy nhiên, từ tháng 12.2009, tỉ lệ này đã bị bắt buộc hạ xuống ở mức 30%.  Với chính sách này, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS chắc chắn sẽ bị giảm thiểu rất nhiều. Trên thực tế, thị trường BĐS đã bị tác động bởi chính sách này ngay trong năm 2009, khi mới có những thông tin đầu tiên chứ không chờ đến năm 2010.

Một khi, hệ thống NH không thể hiện được vai trò hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS thì điều tất nhiên thị trường BĐS sẽ khó có sóng theo kiểu của những năm 2006 -2007. Trong 2 năm 2008-2009, vai trò hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS của hệ thống các NH cũng bị hạn chế bởi nhiều chính sách và kết quả là trong suốt 2 năm qua thị trường BĐS hầu như không có “sóng”.
 
Trên thực tế, trong năm 2009, có những thời điểm thị trường BĐS có biến động mạnh nhưng chỉ mang tính cục bộ do tác động của việc hoàn thiện hạ tầng chứ không phải từ kênh hỗ trợ tài chính. Mặc dù mới chỉ bước vào năm 2010, nhưng có thể nói thị trường BĐS sẽ khó có những biến động mạnh.

Cung cao, cầu yếu

2 yếu tố có thể làm thị trường BĐS biến động là kênh hỗ trợ tài chính và nguồn cung - nhu cầu của thị trường. Trong khi kênh hỗ trợ tài chính như phân tích ở trên không thể hiện được vài trò như trước đây thì chỉ còn hy vọng vào yếu tố cung cầu. Thế nhưng quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS TPHCM đang có dấu hiệu cung lớn hơn cầu.
 
Trong năm 2009, tổng nguồn cung căn hộ của thị trường BĐS TPHCM là trên 12.000 căn, vượt xa nhu cầu. Xu hướng cung vượt cầu được dự báo còn kéo dài đến năm 2015. Trong khi đó, thị trường BĐS của những địa phương lân cận TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai ngày càng nổi lên và cạnh trạnh một cách mạnh mẽ với thị trường BĐS TPHCM để thu hút vốn đầu tư.
 
Thị trường BĐS các tỉnh Đồng Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai và một phần nào đó là Bà Rịa – Vũng Tàu với ưu thế giá rẻ, suất đầu tư thấp, ít rủi ro... trở thành ưu tiên hàng đầu đối với các nhà đầu tư thứ cấp.
 
Ngoài ra, với lợi thế đất rộng, người thưa lại đi sau TPHCM nên sản phẩm của thị trường BĐS khu vực Đông Nam Bộ có chất lượng hơn hẳn so với TPHCM. Trong khi đó, thị trường BĐS TPHCM trong những năm tới phải giải quyết hậu quả của thời kỳ bùng nổ trong các năm 2006-2008.

Theo số liệu của một Cty nghiên cứu thị trường BĐS, có khoảng 30.000 căn hộ vốn được mua trước đây theo kiểu đầu tư hiện nay đang phải đứng trước áp lực tìm đầu ra bằng mọi cách. Trong khi đó, các phương án kinh doanh quỹ căn hộ này đang gặp khó khăn.  Các kênh kinh doanh BĐS  phổ biến như cho thuê trở nên kém hiệu quả vì giá cho thuê đã tụt xuống mức chỉ chiếm 0,3 - 0,5% giá trị căn hộ, thấp hơn cả lãi suất NH. Đó cũng là lý do vì sao kênh đầu tư vào thị trường căn hộ đã không còn được ưa chuộng từ  2 năm nay...

Nhu cầu yếu, nguồn cung dồi dào, thị trường căn hộ trong năm 2010 vẫn sẽ đứng trước áp lực giảm giá như năm 2009. Nếu có một bất ngờ nào đó cho thị trường BĐS trong năm 2010 thì nó sẽ đến từ thị trường đất dự án.