Vẫn có những điểm sáng
Kết thúc năm 2023, DN BĐS vẫn loay hoay để tìm ra “lối thoát” và những cuộc chia tay thị trường chưa dừng lại. Cả năm có tới gần 1.300 DN BĐS phải giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022; trên 3.700 DN ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Kéo theo đó là hàng nghìn môi giới BĐS mất việc, bỏ nghề, chỉ còn khoảng 20% đang hoạt động. Đồng thời, đây cũng là năm chứng kiến nhiều phi vụ lừa đảo, vi phạm pháp luật quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.
Tuy nhiên, đánh giá một cách khách quan, thị trường vẫn có những điểm sáng. Cụ thể, tính đến cuối năm, có tất cả 22 động thái từ phía Chính phủ, cơ quan ban ngành đã được ban hành. Trong đó, nổi bật nhất là Nghị định 08/2023/NĐ-CP trở thành “chiếc phao cứu trợ” có tác dụng trực diện ngăn ngừa kịp thời một số “đổ vỡ” lớn trên thị trường TPDN.
Theo số liệu từ Bộ Tài chính, lũy kế đến tháng 12/2023, đã có 78 DN phát hành TP với khối lượng 245.900 tỷ đồng, tổng giá trị phát hành trước khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực là 2.000 tỷ đồng. Kể từ thời điểm đó, khối lượng phát hành TP qua các tháng đều có xu hướng tăng, tỷ lệ đàm phán thanh toán TP đến hạn thành công cũng tăng lên đáng kể, từ 16% hồi tháng 2 đến 63% vào tháng 10. Trong năm, BĐS là nhóm ngành có tổng giá trị phát hành cao thứ 2, đạt 77.100 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2022, chiếm tỷ trọng 29%.
Cùng với đó là những chính sách giãn, hoãn thuế, nợ và lãi suất của ngân hàng, giảm VAT 2%, giảm tiền sử dụng đất… đã góp phần truyền thêm sinh lực cho rất nhiều DN BĐS đang đuối sức. Việc thành lập Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ là một phát kiến sáng suốt, góp phần tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường với khoảng 500 dự án đã được xem xét, giải quyết.
Kết quả là đến cuối năm, các phân khúc của thị trường đã ghi nhận có sự hồi phục tích cực. Đối với nhà ở chung cư, tổng nguồn cung sản phẩm mới trong quý IV/2023 đạt gần 21.800 sản phẩm, tăng 6% so với quý trước. Tổng lượng giao dịch gấp đôi so với quý đầu năm và tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 26%, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2022.
Trong khi đó, BĐS thổ cư vẫn duy trì được mức độ quan tâm với những giao dịch nhằm mục đích ở thực chiếm trên 80%, cầu đầu tư duy trì với những sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê ổn định. Phân khúc đất nền không còn tình trạng sốt như thời kỳ trước, trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ nhưng vẫn cao hơn giá trị thực tế thị trường. Hoạt động đấu giá đất đã sôi động trở lại tại một số địa phương như Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng... Hàng trăm ô đất tại các khu dân cư, khu đô thị, được đấu giá thành công với mức giá cao hơn khoảng 5 - 10% giá khởi điểm.
Đáng chú ý, trong năm 2023 vốn đầu tư công thực hiện toàn xã hội theo giá hiện hành ước đạt 3.423.500 tỷ đồng, tăng 6,2% so với năm trước. Vốn thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước ước đạt 625,3 nghìn tỷ đồng, bằng 85,3% kế hoạch năm và tăng 21,2% so với năm 2022. Việc đẩy mạnh đầu tư công đang tạo tiền đề thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, an toàn hơn.
Cần cơ chế cân bằng thị trường tài chính
Theo đánh giá, Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và quy định một số điều về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ đã ngăn ngừa kịp thời sự “đổ vỡ” của thị trường. Nhưng trong năm 2023, BĐS là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 37,6% tổng giá trị đáo hạn TP riêng lẻ, tương đương 102.570 tỷ đồng (tăng 76% so với cùng kỳ năm 2022). Các DN BĐS có giá trị đáo hạn cao nhất gồm: Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (14.476 tỷ đồng), Công ty Saigon Glory (7.000 tỷ đồng), và Công ty Phát triển bất động sản An Khang (4.960 tỷ đồng)...
Năm 2024, áp lực về đáo hạn TP của DN BĐS tiếp tục tăng lên, khi các DN phải thanh toán khoản tiền lên tới 123.000 tỷ đồng cho trái chủ. Mặc dù năm mới vừa mới bắt đầu được ít ngày, nhưng ngay từ thời điểm này nhiều DN BĐS đã ở trong tình trạng “đứng ngồi không yên” trước bối cảnh thị trường vẫn vô cùng ảm đạm, hệ thống ngân hàng giữ nguyên những điều kiện chặt chẽ về vay vốn, trong khi đó nhà đầu tư vẫn rất cẩn trọng đối với dòng tiền của mình vào ngành BĐS. Bởi vậy, tìm đâu nguồn vốn để tái đầu tư kinh doanh, tạo dòng tiền đáo hạn TP là vấn đề gây ra nhiều áp lực cho DN BĐS.
“Sau thời gian tăng trưởng nóng, đến giữa năm 2022 một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của nhà đầu tư buộc thị trường TPDN trải qua một bước ngoặt mới, với nhiều sự kiểm soát và cảnh báo từ các cơ quan chức năng. Tình trạng ảm đạm kéo dài và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ khi Nghị định số 08/NĐ-CP ra đời. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn TP vẫn đang “bủa vây" các DN BĐS, khi tổng giá trị TPDN BĐS phát hành mới, được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị TP đến hạn thanh toán” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cho hay.
Trong bối cảnh nguồn tín dụng từ ngân hàng tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, thì việc đàm phán với trái chủ để kéo dài thời gian cơ cấu lại dòng tiền thời điểm này đang được xem là lựa chọn hàng đầu của các DN BĐS. Nhưng theo đánh giá từ các chuyên gia, việc kéo dài thời gian trả nợ chỉ giúp DN có thêm thời gian cơ cấu lại hoạt động bộ máy, ổn định sản xuất, kinh doanh, còn về bản chất thì chỉ là chuyển nợ từ thời điểm này sang thời điểm khác, thị trường vẫn cần sự quyết liệt từ Chính phủ trong thực hiện những cơ chế, chính sách đã được ban hành, nhằm rút ngắn thời gian phục hồi để tăng trưởng trở lại.
TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, năm 2023 mặc dù thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng nguồn vốn tín dụng vẫn tăng khoảng 6% so với cuối năm 2022, điều đó cho thấy những tín hiệu tích cực và niềm tin từ nhà đầu tư đối với thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt, nhưng năm 2024 khó khăn về thị trường TP của DN BĐS vẫn còn đó. Tuy nhiên, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS khu công nghiệp, các phân khúc khác vẫn thiếu cung...
Vì vậy, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị các DN BĐS phải có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ TPDN đáo hạn; đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…); huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ thuế, tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết; quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính)...
Nhìn nhận một cách khách quan, khi thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều khó khăn thì DN BĐS rất cần sự cảm thông, thấu hiểu từ trái chủ, nhưng để làm được điều đó thì vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước là rất quan trọng. Phía cơ quan Nhà nước cũng cần phải quyết liệt trong việc thực thi pháp luật, giám sát quá trình thực hiện nghĩa vụ của DN đối với trái chủ, như vậy sẽ tăng thêm niềm tin cho trái chủ, tạo thời gian để DN phục hồi.
Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, PGS.TS Nguyễn Thị Mùi
“Đặc biệt, đối với Chính phủ cần quyết liệt hơn trong việc thực thi pháp luật với cách tiếp cận cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, vì từ nay đến năm 2030, mỗi năm cần khoảng 800.000 - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng. Đồng thời, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính BĐS, chú trọng điều tiết cung - cầu, giá cả; giải quyết, bảo đảm quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án BĐS; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi, có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS” - TS Cấn Văn Lực nói.
