Bất động sản nghỉ dưỡng: Cam kết lợi nhuận cao chưa chắc đã… tốt

“Giá nào mới đúng?”

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang có chiều hướng phát triển giống thị trường huy động vốn khi nhìn vào mức cam kết lợi nhuận tối thiểu mà một số chủ đầu tư đưa ra lên tới 12 – 14%. Ông Mauro Gasparrotti, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản Alternaty cho rằng, cam kết lợi nhuận tối đa của một số dự án tại Việt Nam hiện cao so với thông lệ trên thế giới. Ngay cả các thị trường đang nổi như Thái Lan và Indonesia, chủ đầu tư cũng chỉ cam kết được 5-7%, nếu cao hơn thì cũng chỉ áp dụng đối với một số trường hợp đặc biệt.

Với thị trường đang “trỗi dậy” như Việt Nam (theo đánh giá của Tổng Cục Du lịch Thái Lan mới đây) - triển vọng có thể lớn hơn nhưng các chuyên gia cũng cảnh báo cần cẩn trọng với mức cam kết quá cao mà một số dự án đưa ra. Thông thường các khách sạn sẽ chịu lỗ trong 3 đến 5 năm đầu sau khai trương do đó có thể đảm bảo lợi nhuận đủ trả theo cam kết chia sẻ tối thiểu nói trên đúng hạn và đều đặn không hề đơn giản. Trong 5 năm vừa phải bù lỗ kinh doanh, vừa phải trả 14% lợi nhuận lại thêm chi phí trả cho công ty quản lý nước ngoài… các “dự án tay ngang” để tồn tại đã rất chật vật, rất khó có cơ sở để các bảo đảm hiệu suất đầu tư như đã hứa.

Chỉ những doanh nghiệp trường vốn, tiềm lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm lâu năm, có khả năng tự vận hành và có sẵn nguồn khách hàng từ các đối tác lớn trong và ngoài nước mới có thể đảm bảo sự khả thi của cam kết. 

Trong một hội thảo về bất động sản mới đây, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khuyên cho nhà đầu tư “chữ tín gắn với thương hiệu của chủ đầu tư dự án và tính chuyên nghiệp của đơn vị quản lý khai thác dự án là những yếu tố quan trọng tạo nên thành công trong quá trình đầu tư cũng như khai thác dự án bất động sản nghỉ dưỡng."

Khi nào cam kết lợi nhuận khả thi?

Theo Công ty Tư vấn BĐS Savills Hà Nội, một khu nghỉ dưỡng vận hành với công suất bình quân trên 70%/năm thì mới có thể trả cho nhà đầu tư mức cam kết lợi nhuận tối thiểu 10% mỗi năm. Chỉ những đơn vị quản lý nghỉ dưỡng chuyên nghiệp, có chuỗi hệ thống mới có thể đảm bảo được mức công suất này một cách liên tục.

Một yếu tố nữa mà các chuyên gia tư vấn cho các nhà đầu tư cần xem xét khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, đó là các dự án có phải tốn chi phí thuê thương hiệu và quản lý từ các đối tác nước ngoài hay không. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến “miếng bánh” lợi nhuận sẽ chia với nhà đầu tư. Nếu chủ dự án không tự vận hành và kinh doanh được cơ sở nghỉ dưỡng mà phải thuê thương hiệu và quản lý từ các tập đoàn khách sạn nước ngoài như InterContinental, Marriott, Hilton, Sofitel, Accor…. phần lợi nhuận chia sẻ với nhà đầu tư cũng sẽ bị cắt giảm đi đáng kể.

Đối với vấn đề này, chị Ngọc Lan - một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tiết lộ: "Đối với các dự án nhượng quyền thương hiệu và điều hành cho đối tác nước ngoài, mức chi trả cho các thương hiệu này đã lên đến gần 15% trong tổng doanh thu. Với chi phí cao như vậy thì sau đó lợi nhuận chia cho nhà đầu tư chẳng còn bao nhiêu. Do đó, với những dự án này khi hết thời gian“cam kết lợi nhuận” nhà đầu tư có thể sẽ “mắc kẹt” với tài sản không có khả năng sinh lời”.

Nhìn biểu đồ phát triển của thị trường thời gian qua cho thấy, đây là thời điểm "Thiên thời, địa lợi" của bất động sản nghỉ dưỡng. Báo cáo của CBRE công bố ngày 25/8 vừa qua cũng công nhận thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang “trỗi dậy” mạnh mẽ với triển vọng sinh lời cao. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn yếu tố "Nhân hòa", hay nói cách khác là phải chọn chủ đầu tư uy tín để “gửi vàng” thay vì xiêu lòng trước “kỳ vọng ảo” do các “tay ngang” ít kinh nghiệm thấy lợi nhảy vào.