Bất động sản nghỉ dưỡng chờ thời bứt phá

Những “lực đẩy” phục hồi

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mặc dù vẫn đang trong giai đoạn khó khăn, nhưng trước nhưng trước sự phục hồi chung của toàn thị trường và những “lực đẩy” quan trọng, nên phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá trở lại trong thời gian tới. Thứ nhất, ngành du lịch đang có tốc độ phục hồi và tăng trưởng trở lại, BĐS nghỉ dưỡng vốn có mối quan hệ “cộng sinh” với ngành du lịch, khi du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, trải nghiệm kéo theo sức cầu cho phân khúc này.

Thứ hai, yếu tố đang âm thầm tạo sóng cho BĐS nghỉ dưỡng là sự bứt tốc của hạ tầng giao thông. Cao tốc Bắc – Nam, các tuyến kết nối vùng ven biển, sân bay mới và nâng cấp sân bay hiện hữu đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến du lịch. Đáng chú ý, nhiều “điểm đến mới” đang nổi lên bên cạnh các thị trường truyền thống, những địa phương còn dư địa phát triển, quỹ đất lớn, cảnh quan tự nhiên nguyên sơ và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng được xem là vùng trũng hút dòng tiền trung – dài hạn trong chu kỳ tới.

Thứ ba, là thời gian gần đây, các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh BĐS đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Việc từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý không chỉ giúp các dự án hiện hữu “giải phóng” nguồn lực, mà còn tạo tiền đề cho các dự án mới được triển khai bài bản, đúng chuẩn ngay từ đầu.

Cùng với đó, thị trường cũng đang trải qua quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, DN yếu về tài chính, phát triển dự án theo phong trào đã dần bị đào thải; thay vào đó là sự “lên ngôi” của các DN có tiềm lực, kinh nghiệm vận hành và tầm nhìn dài hạn. Sự tham gia sâu hơn của các đơn vị quản lý quốc tế cũng góp phần nâng chuẩn BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam tiệm cận với khu vực.

Thứ tư, là nhà đầu tư thận trọng, hướng tới giá trị thực, nếu như giai đoạn trước đại dịch Covid-19, BĐS nghỉ dưỡng từng “nóng” nhờ cam kết lợi nhuận cao, thì hiện nay khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Những cam kết lợi nhuận “trên giấy” không còn là yếu tố quyết định, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới công suất khai thác, chi phí vận hành, khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương.

“Đây là sự chuyển biến tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. BĐS nghỉ dưỡng không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà trở thành kênh đầu tư dài hạn, đòi hỏi hiểu biết về du lịch, vận hành và xu hướng tiêu dùng. Đặc biệt, phân khúc sản phẩm cũng đang được “lọc” lại, những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, quy mô vừa phải, gắn với mô hình nghỉ dưỡng – chăm sóc sức khỏe, du lịch xanh, du lịch trải nghiệm được đánh giá cao hơn so với các tổ hợp quá lớn nhưng thiếu điểm nhấn” – TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

“Cơn sóng ngầm” chờ thời điểm bứt phá

Dù còn nhiều thách thức, nhưng phần lớn ý kiến đều cho rằng BĐS nghỉ dưỡng đang ở giai đoạn tích lũy, chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Sự phục hồi của du lịch, cải thiện hạ tầng, hoàn thiện pháp lý và thay đổi tư duy đầu tư là những yếu tố nền tảng cho sự bứt phá trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, sự bứt phá này được dự báo sẽ không theo kiểu “sóng thần” như trước, mà là quá trình tăng trưởng có chọn lọc, những dự án đáp ứng đúng nhu cầu thị trường, có khả năng khai thác thực, gắn với chiến lược phát triển du lịch bền vững của địa phương sẽ hưởng lợi. Ngược lại, các dự án chạy theo phong trào, thiếu nghiên cứu thị trường, pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ khó tìm lại ánh hào quang.

Ở góc độ vĩ mô, BĐS nghỉ dưỡng không chỉ là câu chuyện đầu tư, mà còn gắn với mục tiêu phát triển kinh tế du lịch, tạo việc làm, tăng thu ngân sách và nâng tầm hình ảnh điểm đến. Vì vậy, việc phát triển phân khúc này cần sự đồng bộ từ quy hoạch, hạ tầng, chính sách đến chất lượng dịch vụ. Sau những biến động lớn, BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào giai đoạn “lặng để sâu”, những con “sóng ngầm” đang tích tụ năng lượng chờ thời điểm thích hợp để bứt phá.

“Khả năng phục hồi của bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng từ năm 2026 trở đi là có cơ sở rõ ràng, song sẽ diễn ra theo hướng chậm, chắc và mang tính sàng lọc cao, khác xa giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. BĐS nghỉ dưỡng sẽ không phục hồi theo kiểu đồng loạt, mà phân hóa rất rõ, chỉ những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, gắn với khai thác du lịch thực, vận hành bài bản mới có khả năng bật lên. Đặc biệt, khi mặt bằng lãi suất được kiểm soát ổn định hơn, tín dụng được phân bổ có chọn lọc và tâm lý thị trường dần được củng cố, BĐS nghỉ dưỡng sẽ thoát khỏi “vùng đáy tâm lý” kéo dài suốt nhiều năm” - TS Nguyễn Văn Đính nhận định.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, triển vọng của BĐS nghỉ dưỡng từ năm 2026 trở đi phụ thuộc trực tiếp vào chất lượng tăng trưởng của ngành du lịch, chứ không chỉ là số lượng khách. Du lịch Việt Nam không thể phát triển theo chiều rộng như trước, mà buộc phải chuyển sang chiều sâu, điều này sẽ quyết định mô hình và chất lượng của BĐS nghỉ dưỡng.

“Xu hướng du lịch hậu đại dịch đang dịch chuyển mạnh sang nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe (wellness), nghỉ dưỡng sinh thái, du lịch trải nghiệm và lưu trú dài ngày. Đây chính là dư địa tăng trưởng mới cho BĐS nghỉ dưỡng, nhưng chỉ dành cho những dự án được quy hoạch bài bản, gắn với tài nguyên bản địa và bảo vệ môi trường” - PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá.

Chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, từ năm 2026 thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về cấu trúc nhà đầu tư. Nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng nhanh sẽ rất khó quay lại; thị trường sẽ thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chấp nhận lợi nhuận ổn định, gắn với khai thác thực. Bên cạnh đó, vai trò của nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và các đơn vị vận hành chuyên nghiệp được dự báo sẽ gia tăng. Đây là yếu tố then chốt giúp nâng cao chất lượng sản phẩm và tính bền vững của BĐS nghỉ dưỡng trong giai đoạn mới.

“Nhìn về trung và dài hạn giai đoạn 2026 – 2030), BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn có tiềm năng lớn, nhưng không còn dư địa cho tăng trưởng nóng. Thị trường sẽ phát triển theo mô hình “ít nhưng chất”, tập trung vào các điểm đến có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch du lịch rõ ràng và khả năng thu hút khách quốc tế ổn định. Sự phục hồi sẽ diễn ra theo dạng ‘sóng ngầm’, tích lũy đủ lâu rồi mới bứt lên, nhưng chỉ bứt với những dự án đúng hướng” – TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.