Bất động sản nghỉ dưỡng: Sục sôi miếng bánh thị phần

Điều này khiến cam kết lợi nhuận BĐS nghỉ dưỡng lên tới 12 - 15% từng được nhận định như một cách nói quá để bán hàng hay lo ngại về bội cung như bị tan biến. Xu hướng gia tăng khách du lịch tại các khu nghỉ dưỡng - Resort như đang chứng minh điều ngược lại.

“Cháy” phòng diện rộng

Chuẩn bị cho gia đình chuyến du lịch vào dịp hè, chị Nguyễn Thu Hà (Khương Đình - Thanh Xuân) chia sẻ đã lên kế hoạch tìm hiểu một vài resort trên núi gần khu vực Hà Nội như: Yên Bài resort (Ba Vì), Mai Châu Ecolodge (Hòa Bình), Thảo Viên Resort (Sơn Tây). Tuy nhiên, việc này đặt phòng lại không hề đơn giản. Chị và nhóm bạn muốn đặt một phòng lớn cho các gia đình (10 người) nghỉ ngơi 3 ngày 2 đêm nhưng gọi đến 3 nơi đều thất bại. Thời điểm cuối tuần (thứ Bảy, Chủ nhật), dù giá nhỉnh hơn nhưng cũng không còn phòng để thuê.

"Không riêng gì khu vực ven biển, hiện các sản phẩm nghỉ dưỡng trên núi cũng được ví như thỏi nam châm để thu hút khách du lịch quốc tế. Nguyên nhân là bởi hạ tầng dịch vụ được đầu tư hiện đại, các thành phần kinh tế tư nhân được tham gia đầu tư, khai thác dịch vụ tại những địa điểm du lịch trọng điểm. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường hàng không cũng được đầu tư mạnh mẽ, đã tạo ra sự kết nối giữa các trung tâm TP ven biển với nhau và kết nối thuận tiện với quốc tế." - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam Neil Macgregor

Theo khảo sát của báo Kinh tế & Đô thị qua trang booking.com, tại Pullman Danang Beach Resort, số lượng phòng tại điểm lưu trú này đã kín chỗ từ đầu tháng 6. Đảo qua một số resort còn nhận khách nhiều hơn nhưng lượng phòng có thể đặt cũng không còn nhiều. Các resort ở Nha Trang, Phú Quốc, Vũng Tàu cũng trở nên khan phòng do được các gia đình có trẻ em ưu tiên lựa chọn đi chơi trong đợt nghỉ lễ hè. Trong đó, Salinda Resort (Phú Quốc) và Vinpearl Nha Trang Golf Land hầu hết đều "cháy" các phòng nhìn ra biển, dù giá lên tới cả chục triệu đồng một đêm; phòng nhìn ra vườn cũng chỉ còn 1 - 2 phòng với giá khá chát từ 6 triệu đồng. Trên các trang đặt phòng như Agoda hay Booking, các resort 4 - 5 sao đều thông báo những phòng cuối cùng trong thời gian này. Đại diện Vietsovpetro Resort (Hồ Tràm, Vũng Tàu) cho biết, khu nghỉ dưỡng có 184 phòng, giá thấp nhất từ 3,3 triệu đồng trong đợt cao điểm nhưng hiện, toàn bộ không còn phòng trống trong suốt kỳ nghỉ và tất cả được đặt trước đó một tháng, trong đó 60% là khách Việt.

Mặc dù khan phòng khách sạn ở những khu resort là thực tế đang diễn ra vào mùa cao điểm của du lịch, thế nhưng nhiều chuyên gia vẫn cho rằng khó có thể đánh giá được có hay không việc thừa hay thiếu BĐS nghỉ dưỡng. Bởi, các đợt cao điểm du lịch trong một năm của nước thường không nhiều và thời gian ngắn. Chính vì lẽ đó, “sốt” phòng trong ngắn hạn là tất yếu. Trong khi đó, về cơ bản nhiều tháng trong năm, sự dư thừa nguồn cung dịch vụ lưu trú vẫn hiện hữu.

Khu khách sạn nghỉ dưỡng ven biển tại TP Đà Nẵng. Ảnh: Chiến Công

Thắng “kèo” phải lạ và chất lượng

Phản biện lại quan điểm trên, theo giới đầu tư thị phần BĐS nghỉ dưỡng, lượng khách du lịch được phân chia thành 2 nguồn chính: Trong nước và khách nước ngoài. Chỉ tính riêng khách quốc tế, năm 2018 tiếp tục được dự báo có thêm nhiều khởi sắc, trong 5 tháng đầu năm lượng khách du lịch quốc tế đã tăng 27,6% so với năm 2017, đạt 6,7 triệu lượt. Chưa kể, lượng khách trong nước trong khoảng 1 thập kỷ trở lại đây cũng tăng bình quân 14%/năm đạt mức trên 60 triệu lượt, khiến cho nhu cầu về phòng lưu trú tại resort, như Condotel, villas… tăng cao.

Trong cán cân so sánh, thị phần BĐS nghỉ dưỡng tại các tỉnh ven biển vẫn lấn lướt hơn cả. Sự “đổ bộ” của hàng loạt các “siêu dự án”, trải đều tại các địa điểm du lịch trọng điểm với tổng số vốn đầu tư hàng tỷ USD. Ví như: Loạt dự án BĐS nghỉ dưỡng của Vingroup với hệ thống Vinpear land (tại Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Nghệ An, Hạ Long); FLC Group cũng đầu tư một loạt khu resort biển (Thanh Hóa, Quy Nhơn, Hạ Long, Quảng Bình) với sản phẩm nổi bật là condotel và villas;... Tập đoàn CEO trong những năm gần đây cũng đã lấy các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng biển là bàn đạp thúc đẩy sự phát triển. Hiện nay, Tập đoàn này là 1 trong 3 nhà đầu tư lớn nhất tại Phú Quốc cả về tốc độ triển khai và chất lượng sản phẩm, dịch vụ. Tiêu biểu là dự án Sonasea Villas & Resort bao gồm: Novotel Phu Quoc Resort với 750 phòng khách sạn 5 sao; Novotel Villas;...

Ông Neil Macgregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, Việt Nam đang tiếp tục khẳng định thị trường du lịch là một trong những chiến lược phát triển then chốt, khách sạn cùng với các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng sẽ nhận được sự hỗ trợ từ Chính phủ, các nhà đầu tư sẽ tăng cường các hoạt động và lãi suất cao trên khắp cả nước. Dẫu vậy, trong cuộc đua đã có quá nhiều sản phẩm đại trà, DN muốn “thắng kèo trên” phải hội tụ đủ yếu tố “lạ - chất lượng”.

Theo tìm hiểu, với những thuận lợi về giao thông kết nối đến các địa điểm du lịch trọng điểm của khu vực ven biển, thời gian gần đây phát sinh thêm một xu hướng phát triển mới về nguồn khách nghỉ cuối tuần trong bán kính gần. Đối tượng khách đi nghỉ ngơi cuối tuần được đánh giá là những người thuộc tầng lớp trung lưu trở lên, dẫn đến sự tăng trưởng về doanh thu, lợi nhuận cho nhà đầu tư, vì vậy các khu resort quy mô nhỏ hơn được chú ý đầu tư, nhất là homestay. BĐS nghỉ dưỡng dạng này thường giá không chát như các dự án resort quy mô lớn đồng bộ về tiện ích nhưng lại khá kén khách. Tuy nhiên, nó lại mang yếu tố lạ - chất lượng.

Cùng đó, để tránh rủi ro, co kéo miếng bánh thị phần BĐS nghỉ dưỡng, không ít nhà đầu tư đang có xu thế “đi tắt đón đầu”, bằng các thương vụ M&A, ví như: Gaw Capital đã mua lại Indochina Land - một BĐS sở hữu khu nghỉ mát trên bờ biển nổi tiếng, Hyatt Regency Đà Nẵng. Indochina Land cũng đã chuyển nhượng 2 khu nghỉ dưỡng nổi tiếng là Nam Hải ở Quảng Nam và Six Senses Côn Đảo ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Về vấn đề này, các chuyên gia kinh tế cho rằng, đó là quy luật tất yếu của cơ chế thị trường, còn việc sản phẩm nghỉ dưỡng đó tồn tại hay tồn tại như thế nào là do cách chủ đầu tư làm, quản lý. "Cam kết lợi nhuận quan trọng, từ 8 - 12%/năm hoặc có thể cao hơn, nhưng những yếu tố để tạo ra mức lợi nhuận bền vững còn quan trọng hơn. Nếu chỉ chăm chăm vào yếu tố cam kết lợi nhuận mà bỏ qua các yếu tố gốc rễ thì khoản cam kết này sẽ không bền vững" - một chuyên gia chia sẻ.