Bất động sản phục hồi ở những tháng cuối năm?

Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) còn rất nhiều khó khăn, nổi bật là vướng mắc về cơ chế chính sách. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thị trường BĐS đang dần xuất hiện những tín hiệu tích cực, tạo cơ sở và động lực để có thể bắt đầu chu kỳ phục hồi từ quý II/2024 với một hình thái chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Vượt đáy khó khăn

Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, sang đến quý III/2023, trong hai tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc mở bán. Trong khi quý I/2023 nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý II/2023 đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công.

Hiện nay thị trường vẫn chủ yếu là các dự án cũ, các dự án đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên. Trong đó, 70% giao dịch đến từ các căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch ít hơn do giá cả chưa có nhiều điều chỉnh mạnh.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, để “giải cứu” thị trường BĐS, cần có sự vào cuộc quyết liệt của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường BĐS nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường BĐS. Quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.

Cũng theo ông Võ khẳng định cơ hội phát triển BĐS còn rất lớn. Vì theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, có khoảng 20% dân số nước ta không đủ tiền mua nhà, 60% chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội, mà nhà ở xã hội hiện nay đã cao gấp đôi 10 năm trước. Và có khoảng 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó chỉ 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.

Dự kiến thị trường khởi sắc vào năm 2024

Theo chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực, các yếu tố tác động chính đến thị trường BĐS Việt Nam bao gồm: Kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý giám sát; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; giá và niềm tin; cung-cầu; thông tin, dữ liệu và tính minh bạch. Ông đưa ra 3 xu hướng nhận định của thị trường này.

Thứ nhất, tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam đang phục hồi, năm 2024-2025 sẽ tốt đẹp hơn. Lạm phát và lãi suất không còn tăng và dự báo giảm dần từ quý III/2024. Tính đến tháng 8 năm nay, lạm phát đã duy trì được ở mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021 là dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn là 4,5%. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng. Nghĩa vụ tài chính đang trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. Nên, hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức vì thách thức lớn nhất thì thị trường BĐS đã vượt qua rồi.

Thứ hai, thị trường BĐS đã và đang phục hồi. Tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%.

Thứ ba, thời gian tới, thị trường BĐS sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, sẽ bắt đầu từ đầu quý 1/2024, khi 4 luật quan trọng liên quan đến BĐS như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và được Quốc hội thông qua trong kỳ họp tới. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý.

Đồng quan điểm về phục hồi BĐS vảo 2024, chuyên gia kinh tế, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, trong giai đoạn hiện nay, thị trường BĐS đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở từng phân khúc.

Các chủ đầu tư đang xem xét, cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đó là yếu tố quan trọng cho thấy việc tái cấu trúc trên toàn thị trường, không tập trung cụ thể ở phân khúc nào.

Từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.

Bà Cao Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, dự báo trong giai đoạn 2023 - 2030, thị trường BĐS Việt Nam sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý, triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại, xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cách mạng công nghiệp lần thứ tư. Thị trường BĐS Việt Nam sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý 2/2024.

Để các chính sách, giải pháp, biện pháp của Chính phủ, Thủ tướng, Bộ Xây dựng cùng các ban ngành đề ra đạt được kết quả như mong đợi thì cần có sự vào cuộc phối hợp nhịp nhàng giữa các cấp, ban ngành, sự ủng hộ, đồng tình của người dân, coi đây là nhiệm vụ cấp bách quan trọng thuộc thẩm quyền cơ quan nào thì cơ quan đó phải có trách nhiệm giải quyết.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, đến nay, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã nhận được 130 văn bản báo cáo khó khăn liên quan đến 180 dự án trên cả nước, đã xử lý 119 văn bản và Bộ Xây dựng đã có 35 văn bản hướng dẫn. Kết quả là hiện nay, TP HCM đã giải quyết được 180 dự án vướng mắc liên quan đến 30 nội dung gửi về tổ công tác và Sở Xây dựng, giải quyết được 67 dự án. Tại Hà Nội giải quyết được 419 dự án, tương đương 58,8% so với 712 dự án ban đầu, đang chỉ đạo giải quyết cho 293 dự án. Tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận cũng đang tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án.