Bất động sản tiếp đà suy giảm khắp cả nước

Theo các chuyên gia, còn nhiều vấn đề chưa thể dự đoán chính xác trong thời gian ngắn và dài hạn, nhưng thời điểm hiện tại dấu hiệu của sự tiếp tục suy giảm ngày một hiện rõ hơn.

Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, năm 2019, thị trường BĐS Hà Nội đã chứng kiến sự giảm sút mạnh về nguồn cung mới sản phẩm và sự “leo thang” về giá bán. Tổng hợp chung của toàn thị trường trong năm giảm 24% nguồn cung mới, trong khi đó giá bán lại tăng bình quân 8%.

“Với những diễn biến của thị trường từ đầu năm đến nay và ảnh hưởng từ đại dịch Covid - 19, dự báo năm 2020 tiếp tục là năm khó khăn cho thị trường BĐS Hà Nội. Nếu như tình trạng này không sớm được cải thiện, dễ xảy ra nguy cơ Hà Nội sẽ thiếu hàng trầm trọng vào năm 2021” - ông Đính nhìn nhận.

Đồng quan điểm, chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Đức Khuê cho biết, người dân sẽ là đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp từ việc nguồn cung mới của thị trường giảm sút, do giá bán tăng. “Đến thời điểm hiện tại, nhiều dự án đã được cấp phép từ năm 2019 trở về trước đang được chủ đầu tư tích cực triển khai để kịp đưa sản phẩm ra thị trường trong thời điểm nguồn cung đang khan hiếm. Nhưng chắc chắn giá bán sẽ được chủ đầu tư đẩy lên, dẫn đến sự tăng giá mạnh của thị trường BĐS Hà Nội trong năm 2020” - ông Khuê nhận định.

Theo dự báo của các chuyên gia, năm 2020, các phân khúc BĐS tại thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục giảm sút nguồn cung. Trong bối cảnh đất đai đô thị ngày càng bị thu hẹp, thiếu nguồn cung, giá bán tăng, các chủ đầu tư và người dân sẽ tập trung vào dòng sản phẩm nhà chung cư cao tầng. Với tình trạng các dự án mới tiếp tục bị dừng hoặc chậm cấp phép, sự chênh lệch về nguồn cung không được giải quyết, giá bán chung cư tại Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng 10 - 20% so với năm 2019.

Ngoài dòng sản phẩm căn hộ chung cư, năm 2020 và những năm tiếp theo phân khúc BĐS đất nền sẽ vẫn là một trong những phân khúc thu hút vốn nhiều nhất tại thị trường Hà Nội, do chính quyền Thủ đô đã chấp thuận đề án nâng cấp các huyện: Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì thành quận trong năm 2020 và Đan Phượng dự kiến sẽ thành quận vào năm 2025. Đây là những khu vực đang được gấp rút hoàn thiện những tiêu chí hạ tầng còn thiếu, nên đất nền sẽ trở thành sản phẩm dễ đầu tư.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo với những người mua đất nền với mục đích đầu cơ về những rủi ro có thể gặp phải. Bởi ở thời điểm hiện tại đất tại các khu vực này đã tăng cao hơn so với thực tế, nếu tiếp tục đầu cơ sẽ dễ dẫn đến việc bị “chôn vốn” do giá bán cao, khó giao dịch.

Số liệu tổng hợp của Hội môi giới BĐS Việt Nam, năm 2019, thị trường nhà đất ở Đà Nẵng khan hiếm sản phẩm mới, giao dịch chậm, tỷ lệ hấp thu khoảng 20 - 25% mỗi đợt chào bán, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn kho. Phần lớn các dự án đều vướng các quy định pháp luật dẫn đến tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư, khách hàng.

Theo Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo BĐS Đà Nẵng Nguyễn Đức Lập, kết quả thống kê về tình hình kinh tế xã hội của Đà Nẵng trong năm 2019, tỷ trọng đóng góp của khối ngành dịch vụ chiếm trên 83% trong cơ cấu tăng trưởng GRDP, vì thế lĩnh vực BĐS sẽ phát triển song hành cùng khối ngành dịch vụ. Số liệu thống kê đã phản ánh thực tế mối tương quan này.

“Nghị định 100/2019/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ và đường sắt của Chính phủ ban hành, khiến hàng loạt hàng quán, nhà hàng kinh doanh ăn uống sa sút doanh thu, đóng cửa, trao trả mặt bằng, nguồn thu từ cho thuê BĐS giảm, kéo theo sự suy giảm giá về BĐS, nguồn cung về BĐS phục vụ cho khối ngành này cũng giảm theo. Trong khi đó, với những tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid - 19 đã khiến cho tình hình càng trở nên khó khăn hơn” - ông Lập nhìn nhận.

Cũng theo ông Nguyễn Đức Lập, thời gian gần đây rất nhiều dự án tại TP Đà Nẵng có liên quan đến những vấn đề về pháp lý, nhiều lãnh đạo chính quyền, tổ chức và DN bị đưa ra xử lý vì những vi phạm liên quan đến đất đai bị truy tố.

Cùng với đó là sự “đổ vỡ” của mô hình BĐS căn hộ du lịch (Condotel) tại dự án Cocobay Đà Nẵng càng khiến cho thị trường BĐS tại TP này trở nên khó khăn. “Nhiều dự án lớn bị đóng băng do những vi phạm về đất đai, đang phải “đắp chiếu” chờ tháo dỡ về pháp lý nên hạn chế về nguồn cung.

Hiện tượng các chủ đầu tư không thực hiện các cam kết với khách hàng, đơn phương hủy bỏ các thỏa thuận, hợp đồng với khách hàng làm cho thị trường càng thêm khó khăn với các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai... gây ra tâm lý hoang mang, bức xúc cho người dân, nhà đầu tư thì co cụm, làm cho thị trường kém sôi động và trầm lắng” - ông Lập cho biết thêm.

Ngoài những khó khăn về pháp lý, thị trường BĐS Đà Nẵng cũng chịu những tác động nhất định từ việc hạn chế nguồn vốn vay để đầu tư kinh doanh BĐS của Ngân hàng Nhà nước. Thị trường khan hiếm sản phẩm, tất yếu dẫn đến giá bán gia tăng, khiến cho những người có thu nhập thấp càng khó khăn hơn trong việc sở hữu một sản phẩm BĐS.

Để giải quyết những khó khăn này, các chuyên gia cho rằng chính quyền TP Đà Nẵng cần nhanh chóng giải quyết dứt điểm sai phạm về đất đai tại các dự án bị ảnh hưởng, để khơi thông nguồn cung và dòng vốn bị ứ đọng tại những dự án này. Cùng với đó, TP cần tập trung hoàn thành phê duyệt Đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, tạo cơ sở thu hút các nhà đầu tư.

Kinh nghiệm cho thấy khi có các điều chỉnh quy hoạch, quy hoạch mới sẽ kích thích thị trường BĐS phát triển. TP cũng tập trung nguồn lực và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị; Quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, nhằm bảo đảm vấn đề về an sinh xã hội.

Tổng hợp từ các nguồn báo cáo cho thấy, năm 2019, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đã chứng kiến sự giảm sụt mạnh nhất trong giai đoạn 2016 - 2019, với mức giảm 52% so với năm 2018. Cụ thể, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô “vừa và nhỏ”, nhưng có 1 dự án đại đô thị tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ, tỷ lệ 63%, chiếm vị thế áp đảo trên thị trường.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, cuối quý I/2019, trên địa bàn TP đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động bình thường. Nguồn cung giảm sút ở tất cả các phân khúc, sản phẩm nhà ở giá rẻ bị “mất tích” trên thị trường, trong khi đó giá bán tăng kỷ lục.

“Giá bán các sản phẩm trên thị trường được ghi nhận tăng bình quân từ 18 - 20%, cá biệt có một số dự án chung cư giá bán được ghi nhận tăng đến 39% so với năm 2018 và ở mức tăng kỷ lục từ trước đến nay” - ông Châu cho hay. Khi thị trường BĐS giảm sút dẫn đến nguồn ngân sách Nhà nước của TP cũng bị giảm, theo đó, tiền sử dụng đất 2019 chỉ đạt 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm 2018 và giảm 18,2% so với năm 2017.

Để giải quyết những khó khăn, HoREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát, đề xuất sửa đổi hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở, kinh doanh BĐS, bảo đảm tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, tăng cường hình thức đầu tư đối tác công tư (PPP) trong năm 2020.

Tập trung giải quyết các vướng mắc, xung đột giữa một số quy phạm pháp luật của Luật Nhà ở với Luật Đất đai, giữa Luật Đầu tư với Luật Quy hoạch đô thị; Cơ chế để giải quyết phần đất công (bao gồm đất rạch, đường, bờ đất) thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở; Cơ chế để giải quyết các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp và công tác tính tiền sử dụng đất, để khai thông các vướng mắc và ách tắc của thị trường BĐS hiện nay.