Vì vậy, nhà đầu tư nên để dòng tiền nghỉ ngơi và thận trọng hơn trước khi đổ tiền vào mua bán nhà, đất.
Thị trường nóng, lạnh thất thường
Báo cáo thị trường BĐS tháng 7 vừa được thực hiện bởi Batdongsan.com cho thấy, những tháng gần đây, giao dịch BĐS tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận diễn ra khá chậm. Theo đó, tại TP Hồ Chí Minh, phục vụ nhu cầu ở thực nhưng căn hộ chung cư lại có nhu cầu tìm mua giảm 3% trong 7 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước.
Tìm hiểu thực tế cho thấy, hiện có khoảng 10 dự án mới mở bán tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh xung quanh, tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt qua mức 50% nguồn hàng. Xét về mặt bằng giá rao bán, trong 7 tháng đầu năm nay, tất cả các phân khúc căn hộ TP đều tăng giá so với cùng kỳ 2021, tăng cao nhất ở phân khúc bình dân (8%), sau đó là trung cấp (5%) và cao cấp (4%).
Chung số phận, mức độ quan tâm đất nền tại các quận, huyện trên địa bàn TP Hồ Chí Minh cũng đều giảm. Trong đó, huyện Củ Chi giảm 8%, huyện Nhà Bè giảm 21%, quận 12 giảm 14% và TP Thủ Đức giảm 23%. Chỉ có quận 7 tăng 6%.
Cùng với TP Hồ Chí Minh, tại các tỉnh lân cận cũng ghi nhận giảm mạnh. Trong đó, giảm mạnh nhất là tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (39%), Bình Dương (18%), Đồng Nai (17%). Riêng tỉnh Tây Ninh lại tăng rất mạnh (đến 60%). Tuy nhiên, bất thường là trong khi nhu cầu giảm mạnh nhưng giá bán BĐS tại nhiều tỉnh lại tăng cao. Chẳng hạn, tại thị xã Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) trong năm tháng đầu năm giá tăng đến 22%; tại huyện Long Điền tăng 13%.
Tại tỉnh Đồng Nai, thời điểm tháng 3/2022 thị trường cực kỳ sôi động, nhu cầu mua nhà riêng lẻ tăng đến 29%, đất nền tăng 39%, biệt thự tăng đến 61% so với tháng 2/2022. Tuy nhiên, sang các tháng 4, 5, 6, thị trường đột ngột giảm, mức độ quan tâm BĐS trong năm tháng đầu năm 2022 tại Đồng Nai giảm đến 14%. Trong đó, đất nền dự án giảm 31%, nhà riêng lẻ giảm 22%.
Tương tự, báo cáo tháng 7/2022 của Công ty DKRA Việt Nam cũng ghi nhận thanh khoản căn hộ tại thị trường TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận (Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) tiếp tục lao dốc, nối tiếp đà giảm từ nửa cuối quý II/2022 đến nay.
Cụ thể, thị trường chung tiêu thụ được 1.171 căn, giảm một nửa so với tháng trước và chỉ bằng 17% so với tháng 5. So với cùng kỳ năm trước, số này giảm tới 85%. Đáng chú ý, toàn thị trường vẫn có nhiều đợt tăng giá do khan hiếm nguồn cung, chi phí nguyên vật liệu tăng mạnh, sốt đất diễn ra nhanh chóng ở một số địa phương…
Kiểm tra kỹ pháp lý dự án
Đánh giá thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận sau thời gian ngắn tăng nóng, hiện đang bước vào giai đoạn đảo chiều, nơi “nóng”, nơi “lạnh” thất thường. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng với mọi quyết định xuống tiền trong giai đoạn này.
“Trước khi quyết định xuống tiền mua nhà đất vào thời điểm này, nhà đầu tư cần tính xem tài sản này mua xong có bán được không sau đó mới tính đến lợi nhuận.
Cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, ưu tiên loại hình BĐS có thể giao dịch dễ dàng, đảm bảo dòng tiền thu hồi về thuận lợi” - ông Trần Khánh Quang nói và nhấn mạnh, nguồn cung ít, pháp lý đình trệ, giá nhà đất vượt sức chi trả của người dân… đang làm méo mó thị trường địa ốc. Vì vậy, đây là thời điểm nhà đầu tư nên “ẩn mình” và thăm dò hướng đầu tư mới.
Ông Trần Khánh Quang cũng cho rằng, thị trường những tháng còn lại của năm 2022 tiếp tục sẽ đi vào tình trạng trầm lắng. Nguyên nhân là những tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, chính sách tiền tệ với việc siết chặt tín dụng vào BĐS...
Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đực cũng cho rằng, thị trường hiện vẫn có tình trạng cố tình “thổi giá” BĐS nên các nhà đầu tư cần tỉnh táo. Bên cạnh đó, hiện nay do cơ sở dữ liệu giá nhà đất vẫn chưa đồng bộ và chưa sát với giá thị trường nên nhiều trường hợp BĐS vẫn bị đẩy lên hoặc ghi giá thấp xuống để né thuế theo mục đích của cuộc giao dịch.
“Với các nhà đầu tư “lướt sóng”, trong giai đoạn này cần đặc biệt cẩn trọng. Chưa kể, là các nhà đầu tư vay vốn ngân hàng có thể chịu áp lực trả nợ lớn, bán lỗ dẫn đến thị trường ảm đạm hơn. Theo tôi, lúc này nhà đầu tư không nên bỏ tiền vào sản phẩm có giá trị quá lớn. Hiện nay, phân khúc sản phẩm giá vài chục tỷ đồng thực tế khó có giao dịch thật, mà chủ yếu là chiêu trò của chủ đầu tư” - ông Nguyễn Văn Đực lưu ý.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, sự nóng, lạnh của thị trường BĐS đã đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của cơ chế thị trường. Ông cho rằng, về bản chất, thị trường vẫn có nhịp nóng, do đó những tháng cuối năm 2022 sẽ khó có việc giảm giá, những dự án tiềm năng tốt sẽ vẫn xảy ra tình trạng khan hàng. Với nhà đầu tư F0, còn thiếu kinh nghiệm không nên dao động bởi những thông tin sốt ảo, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Cũng theo vị chuyên gia này, thời hoàng kim, thị trường BĐS là chim én báo hiệu mùa Xuân của nền kinh tế. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn khó khăn vì dịch bệnh Covid-19 và những vướng mắc trong chính sách, thị trường BĐS là chim báo bão, báo hiệu chu kỳ đầy thách thức. Trong đó, chủ trương siết tín dụng BĐS đang khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là DN BĐS khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do đó, thời gian tới, cần có các biện pháp khơi thông dòng vốn để thị trường BĐS có thể hồi phục và phát triển, đảm bảo an sinh xã hội.
Đặc biệt, với vai trò đóng góp trên dưới 20% GDP nền kinh tế, thị trường BĐS cần được Chính phủ quan tâm nhiều hơn, đẩy mạnh cải cách thủ tục pháp lý, sửa đổi hệ thống luật liên quan, tạo nền tảng phát triển lành mạnh, bền vững.
"Trong thời gian tới với thông tin Ngân hàng Nhà nước không nới room tín dụng, các nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ, thị trường BĐS có thể vẫn phải tiếp tục đối mặt với những khó khăn nhất định." - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam Võ Hồng Thắng
