Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.
Thưa ông, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH. Ông đánh giá thể nào về những mặt tích cực của Nghị định này, so với Nghị định 100/2015/NĐ-CP?
- Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định chi tiết về ưu đãi tín dụng đối với người mua, thuê mua NƠXH tại NHCSXH. Chúng tôi rất hoan nghênh các chính sách ưu đãi quy định tại khoản 3 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP về “mức vốn vay” tại NHCSXH, cụ thể: Đối với trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án sử dụng vốn, tối đa không quá 1 tỷ đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay, tăng gấp đôi so với quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP chỉ cho phép tối đa 500 triệu đồng; Đối với trường hợp mua, thuê mua NƠXH thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị Hợp đồng mua, thuê mua nhà và không quy định giá bán tối đa của NƠXH.
Chúng tôi rất hoan nghênh khoản 5 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận, phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng nhưng tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Tuy nhiên, quy định về lãi suất ưu đãi của người mua, thuê mua NƠXH tại NHCSXH đang phát sinh bất hợp lý.
Bất hợp lý mà ông muốn nhắc đến ở đây là gì?
-Tại khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ; Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay có mục đích nhằm bảo đảm công bằng giữa đối tượng hộ nghèo và đối tượng hưởng chính sách về NƠXH. Theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ vay ưu đãi tại NHCSXH với lãi suất 6,6%/năm áp dụng cho năm 2024.
Trong lúc đối tượng hưởng chính sách về NƠXH trước ngày 1/8/2024 thì được áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi tại NHCSXH đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở là 4,8%/năm theo Quyết định số 486/2023/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Để thực hiện khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, NHCSXH đã có Công văn 4524/NHCS-TDSV ngày 1/8/2024 về việc điều chỉnh mức lãi suất chương trình cho vay ưu đãi NƠXH theo Nghị định số 100/2015/ND-CP gửi Chi nhánh NHCSXH các tỉnh, TP hướng dẫn về lãi suất cho vay đối với các khoản vay đã ký Hợp đồng tín dụng trước ngày 1/8/2024, NHCSXH nơi cho vay và người vay vốn thỏa thuận thống nhất nội dung sau vào Phụ lục Hợp đồng tín dụng. Theo đó, lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6,6%/năm.
Như vậy, lãi suất cho vay 6,6%/năm này cao hơn 1,8% và tăng 1,37 lần so với mức lãi suất cho vay là 4,8%/năm mà NHCSXH đã cho vay ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH từ ngày 31/7/2024 trở về trước theo Quyết định số 486/QĐ-TTg, nên kể từ ngày 1/8/2024 trở đi thì người mua, thuê mua NƠXH sẽ bị áp lực do số tiền trả lãi vay hàng tháng tăng lên ngoài dự kiến trước đây.
Được biết, theo danh mục Chương trình cho vay/Đối tượng cho vay ưu đãi về nhà ở tại NHCSXH có 3 danh mục: Hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ với suất vốn cho vay là 100 triệu đồng, lãi suất ưu đãi 6,6%/năm, thời hạn 10 năm; Cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở với suất vốn cho vay 15 triệu đồng, lãi suất 3%/năm, thời hạn 10 năm; Cho vay mua nhà trả chậm Đồng bằng sông Cửu Long, suất vốn cho vay 15 triệu đồng, lãi suất cho vay 3%/năm (đã kết thúc).
Nên không rõ là căn cứ vào “tiêu chí” nào mà Công văn 4524/NHCS-TDSV đã xác định lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6,6%/năm, mà không áp dụng mức lãi suất cho vay là 3%/năm theo Chương trình cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở để áp dụng cho người mua, thuê mua NƠXH?!
Vậy đâu là giải pháp để giâỉ quyết vấn đề này, thưa ông?
- Chúng tôi nhận thấy, người mua, thuê, thuê mua NƠXH tại khu vực đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực phi nông nghiệp nên có tính “đặc thù” về an sinh xã hội nên cần thiết kế các chính sách phù hợp. Trong đó có chính sách ưu đãi tín dụng hợp lý, sát với thực tế để mua, thuê mua NƠXH, không nên “cào bằng” chính sách giữa đối tượng hưởng chính sách về NƠXH tại khu vực đô thị với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ.
Trường hợp cân đối được nguồn ngân sách Nhà nước thì giải pháp tốt nhất là nên điều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ từ mức 6,6%/năm hiện nay xuống còn 3 - 4,8%/năm thì phù hợp hơn.
Cùng với đó, đề nghị xem xét xây dựng một “Chương” riêng về huy động tiền gửi tiết kiệm NƠXH bổ sung vào Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Bởi lẽ nội dung chính sách huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua NƠXH không thể giao cho NHCSXH tự quy định và cũng không thể chỉ quy định vỏn vẹn tại khoản 4 Điều 46 Nghị định 100/2024/NĐ-CP như hiện nay. Vì có liên quan đến các hộ gia đình, cá nhân trong nước như quy định về: Mức huy động tiền gửi tiết kiệm NƠXH hàng tháng; Lãi suất tiền gửi tiết kiệm; Thời hạn tối thiểu gửi tiết kiệm NƠXH; Thứ tự ưu tiên được mua, thuê mua NƠXH sau thời hạn gửi tiết kiệm tối thiểu.
Xin cảm ơn ông!
