BĐS năm 2013: Thị trường tiếp tục thuộc về người mua

Hà Nội: Cung tiếp tục vượt xa cầu

 Năm 2013 tại thị trường Hà Nội sẽ có nguồn cung mới từ 17 dự án. Nguồn cung tiếp tục vượt xa nguồn cầu; do đó giá bán được dự báo tiếp tục theo xu hướng giảm trong năm 2013. 

Hiện tại, tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp đối với tất cả các phân khúc khoảng 11.000 căn. Căn hộ hạng B chiếm thị phần cao nhất, gần 6.500 căn, hạng C khoảng 4.000 căn và còn lại là hạng A. Một số dự án trì hoãn việc mở bán do thị trường ảm đạm, tuy nhiên quý này vẫn có khoảng trên 100 căn hộ mới được mở bán từ ba dự án đang hoạt động, chủ yếu thuộc hạng B và C; không có căn hộ hạng A nào được mở bán trong quý này. 

Giá chào bán cho căn hộ hạng A khoảng 48 triệu đồng/m2, hạng B xấp xỉ khoảng 33 triệu đồng/m2 và khoảng 17 triệu đồng/m2 đối với các căn hộ hạng C.

 

 

 

Thị trường bất động sản năm 2013 dự báo vẫn tiếp tục giảm giá.

 

Hoạt động thị trường trong quý IV/2012 tiếp tục trì trệ, được nhiều người xem như là “đóng băng”. Nhiều dự án mở bán căn hộ xây thô để giảm giá bán khoảng 5-7 triệu đồng/m2 hoặc đưa ra gói tín dụng hỗ trợ khách hàng, với lãi suất thấp, thậm chí lãi suât 0%. Các chương trình khuyến mại như tặng một chỗ đỗ xe hay gia hạn thanh toán và các phần quà có giá trị khác đang được các chủ đầu tư áp dụng trên thị trường. CW nhận thấy người mua vẫn tiếp tục cân nhắc và giữ thái độ khá thờ ơ với những động thái này. Do đó, thanh khoản thị trường vẫn rất thấp.

Các khách hàng mục tiêu là những người mua cuối cùng, có nhu cầu thực và thu nhập trung bình; vì vậy các dự án có diện tích căn hộ nhỏ (40-60 m2) và giá cả vừa phải đang được quan tâm hiện nay.

Hồ Chí Minh: Sẽ tiếp tục là thị trường thuộc về người mua

Nhu cầu đối với những căn hộ có giá hợp lý đang có xu hướng tăng nhẹ. Điều này được lý giải là do lãi suất cho vay mua nhà được các ngân hàng  thương mại chào với mức ưu đãi, cộng với với chính sách thanh toán linh hoạt từ các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường.

Trong 3 phân khúc, hạng C có số lượng giao dịch cao nhất, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 10% do có mức giá hợp lý, từ 10.890.000 - 27.625.000 đồng/m2 (đã bao gồm VAT), không đổi so với quý trước. Khoảng 85% căn hộ được hấp thụ trong quý này là các căn hộ hạng C.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ hạng A và B trong quý này lần lượt là 2% và 4%. Giá căn hộ hạng A nằm trong khoảng từ 34.600.000 - 92.300.000 đồng/m2 (đã bao gồm VAT), giảm khoảng 1% so với quý trước; Giá Căn hộ hạng B khoảng từ 17.550.000 - 85.100.000/m2 (đã bao gồm VAT), và không đổi theo quý.

Tổng nguồn cung thị trường sơ cấp giảm 7% so với quý trước và giảm gần 38% so với năm trước.  Trong quý này, có 100 căn hộ từ dự án hạng A Sunrise City W2 và 480 căn hộ từ  2 dự án hạng C là 27 Trường Chinh và Hoàng Anh Thanh Bình được tung ra thị trường. Căn hộ hạng C vẫn là sản phẩm cốt lõi và chiếm tới 67% tổng nguồn cung.

Theo nhận định của ông Leon Cheneval, giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam: “Các nhà đầu tư nước ngoài luôn quan tâm đến lợi nhuận khi đầu tư. Nhìn chung việc cho phép các cá nhân và tổ chức nước ngoài sở hữu nhà là điều có lợi tuy nhiên thị trường Việt Nam chưa đem đến mức lợi nhuận mong đợi. Người nước ngoài đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản khác nhau tại Việt Nam với những động cơ khác nhau. Bất động sản càng lớn càng đòi hỏi vốn lớn và bởi vậy rủi ro cũng cao hơn nhiều. Chẳng hạn khi một người nước ngoài mua một căn hộ, cái mà anh ta thực sự mua là phong cách sống; trong khi sinh lời là một nhu cầu thứ cấp. Dẫu là mua để ở, hay với mục tiêu sinh lời, thì hai nhóm người mua này đều có những yêu cầu nhất định cho việc đầu tư”.

Nhìn chung thì các động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà nghị quyết đề cập có lẽ chưa đủ mạnh để tiếp sức cho thị trường bất động sản đang gặp khó khăn. Trên thực tế, cần phải đối diện với hiện thực là giá bất động sản ở Việt Nam đã bị đẩy lên rất cao và sẽ không đáp ứng được nhu cầu sinh lời của người mua. Đối với phần đa người nước ngoài, thì giá bất động sản tại Việt Nam quá cao và việc sở hữu dài hạn (thời hạn tối đa là 50 năm như dự thảo có đề cập) trong tư duy của nhà đầu tư không phải là một sự bảo đảm dài hạn về sở hữu.

Cũng theo ông Leon, chính phủ Việt Nam nên học hỏi các quốc gia khác để cung cấp một môi trường đầu tư trong sạch, giảm thiểu các khoản chi phí không đáng có và những chậm trễ trong thực hiện đang làm các nhà đầu tư hoang mang. "Tôi tin rằng những người mua khôn ngoan sẽ vẫn chờ đợi những động thái tích cực hơn từ phía chính phủ, trong khi các nhà đầu tư lớn tìm kiếm các giao dịch lành mạnh và hiệu quả" - ông Leon Cheneval nói.