Theo quy định mới, diện tích tối thiểu được phép tách thửa với các loại đất là đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất phi nông nghiệp tại các phường là 300m2, thị trấn 500m2, còn tại các xã là 1.000m2.
Đối với đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp tại các thành phố Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên và Bến Cát – diện tích tách thửa tối thiểu với phường 300m2, xã 1000m2. Ở loại đất này đối với các huyện Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Dầu Tiếng và Phú Giáo - diện tích tách thửa tối thiểu đối với khu vực thị trấn 1.000m2 và xã 2.000m2.
Với đất phi nông nghiệp là đất ở, diện tích tách thửa tối thiểu áp dụng trên toàn tỉnh tại phường, thị trấn, xã lần lượt là 60m2, 80m2 và 100m2.
Việc tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và việc tách thửa đất ở thuộc dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nằm ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
Việc tách thửa đất phi nông nghiệp tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp: người thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp thực hiện tách thửa đất đã được cho thuê theo dự án đầu tư hoặc chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc phải đảm bảo các yêu cầu khả năng kết nối hạ tầng giao thông và các tiện ích hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phòng cháy chữa cháy và mật độ xây dựng, hài hòa cảnh quan kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài những nội dung trên, người dân và tổ chức có nhu cầu tách thửa, hoặc tách thửa theo bản án, quyết định của tòa án - trên địa bàn tỉnh cần nắm rõ những chi tiết tại khoản 2 Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ-UBND như sau:
Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. (1)
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất. (2)
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. (3)
- Diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của từng loại đất tương ứng quy định nêu trên, sau khi đã trừ phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định của pháp luật.
- Đối với thửa đất có nhiều loại đất thì việc xem xét tách thửa chỉ áp dụng cho một loại đất nếu có đủ điều kiện, sau khi trừ phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định.
- Thửa đất có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu thuộc nhiều loại đất thì việc xem xét giải quyết tách thửa nếu có đủ điều kiện tương ứng của một loại đất theo quy hoạch.
- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý, đảm bảo có chiều rộng và chiều dài tối thiểu 4m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới hoặc bề rộng chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 mét; đảm bảo có chiều rộng và chiều dài tối thiểu 5m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới hoặc bề rộng chỉ giới đường đỏ lớn hơn hoặc bằng 19m. (4)
Trường hợp tách thửa đất ở, tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất phi nông nghiệp ngoài điều kiện tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý còn phải đảm bảo tại vị trí tách thửa đã đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật.
Giao UBND cấp huyện ban hành danh mục các tuyến đường, đoạn đường đã đầu tư đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: đường giao thông do Nhà nước quản lý theo quy định, tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước.
Trường hợp các tuyến đường, đoạn đường chưa đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật theo quy định thì tối thiểu phải đáp ứng đủ hai điều kiện là tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý và tuyến cấp điện đủ tiêu chuẩn kỹ thuật của ngành điện trên cơ sở căn cứ điều kiện thực tế đã đầu tư hoặc có trong kế hoạch đầu tư trung hạn, để xem xét, giải quyết tách thửa (5).
Trường hợp người sử dụng đất đảm bảo các điều kiện quy định tại (1), (2), (3) nêu trên mà có yêu cầu tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất và hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa, thửa đất mới hình thành do hợp thửa đảm bảo các điều kiện quy định tại (4), (5) nêu trên thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa.
Trường hợp chủ đầu tư dự án tách thửa đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch chi tiết được duyệt thì thửa đất được tách phải đảm bảo theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và chủ đầu tư dự án đã đầu tư các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước.
Trường hợp chủ đầu tư dự án tách thửa đất để chuyển nhượng thì thửa đất được tách phải đảm bảo theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải có các giấy tờ được quy định tại Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP hoặc đã được Sở Tài nguyên và Môi trường gửi thông báo để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua theo pháp luật đất đai năm 2013.
Trường hợp diện tích tách thửa không phù hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tại thời điểm hiện hành xem xét, thống nhất diện tích tách thửa.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, việc tách thửa phải đảm bảo các quy định tách thửa.
Đối với thửa đất có đất ở và đất khác hoặc thửa đất sau khi chuyển mục đích có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất. Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa thì vẫn xem xét cho chuyển mục đích khi đảm bảo các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Trước khi cơ quan tòa án, cơ quan thi hành án phân chia quyền sử dụng đất mà việc phân chia không bảo đảm theo quy định tại Quyết định 38/2024/QĐ-UBND mà cơ quan tòa án, cơ quan thi hành án có nhu cầu lấy ý kiến Hội đồng tư vấn thì sẽ được Hội đồng tư vấn xem xét việc tách, hợp thửa.
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án, cơ quan thi hành án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Quyết định 38/2024/QĐ-UBND và không được Hội đồng tư vấn thống nhất việc tách, hợp thửa thì không thực hiện tách, hợp thửa.
