Nhiều hệ lụy từ nạn “thổi” giá đất
Thời gian qua, mặc dù dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, nhưng thị trường BĐS vẫn khá sôi động ở các tỉnh thành. Giá đất tăng lên từng ngày. Tại một số vùng ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất, Hoài Đức… giá đất tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 chỉ trong một thời gian ngắn.
Trong phiên đấu giá 32 thửa đất tại lô S2-ĐG06/2019 thôn Phú Mỹ, xã Ngọc Mỹ, huyện Quốc Oai, các thửa đất có giá khởi điểm 47,7 triệu đồng/m2 đều được đấu lên mức 63,9 - 76,9 triệu đồng/m2. Thậm chí có khách hàng còn trả 99,3 triệu đồng/m2 để sở hữu lô góc 134,3m2, gấp đôi giá khởi điểm.
Không chỉ đất đấu giá, đất nền ở các khu vực ven đô Hà Nội dịp cuối năm cũng có sự tăng “nóng”. Cụ thể như tại xã Vân Canh (Hoài Đức), nhiều mảnh đất ven sông Hồng thời gian trước có giá khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2 thì nay đã được rao bán ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Theo các chuyên gia, việc giá đất tăng xuất phát từ một số nguyên nhân khách quan như dân số tăng nhanh, tốc độ đô thị hoá cao, hoặc có sự thay đổi về cơ cấu kinh tế vùng, chuyển dịch dòng vốn quốc tế... Tuy nhiên, tình trạng đất tăng “nóng” thời gian qua, không loại trừ nguyên nhân từ việc "thổi" giá đất.
Đây là tình đáng lo ngại khi mà giá đất bị tăng lên một cách nhanh chóng, phi mã; phá vỡ đi sự cân bằng của thị trường. Nạn ''thổi'' giá đất này mang đến nhiều hệ luỵ cho cả địa phương nền kinh tế quốc gia. Người có nhu cầu mua đất thì không có đủ khả năng để mua hoặc phải mua với giá quá cao; các nhà đầu tư thì có nguy cơ bị “kẹt” khi mà giá đất quay về đúng giá trị ban đầu, dẫn tới nguy cơ nợ xấu...
Chỉ ra những tồn tại trong việc quản lý đất đai, luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, do sự phức tạp của thị trường, cũng như nhiều lỗ hổng trong pháp luật và chính sách nên còn nhiều vấn đề bất cập tồn tại trong quản lý đất đai tại Việt Nam.
Thứ nhất, về chính sách, quy hoạch phát triển nhà ở còn chưa phù hợp và chưa được thực hiện một cách nghiêm túc, sát sao. Nhiều dự án BĐS được triển khai ở xa trung tâm do thiếu quỹ đất hoặc giá đất quá cao dẫn tới việc dư cung nhà ở, dẫn tới xuất hiện tình trạng “tồn kho”; triển khai xây dựng số lượng lớn các BĐS trung cấp, cao cấp trong khi dân số nước ta phần lớn có thu nhập thấp. Việc phát triển nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp chưa được quan tâm, phát triển bởi lẽ lợi nhuận thu lại thấp và chính sách hỗ trợ của Nhà nước còn chưa được thực hiện nhanh chóng.
Thứ hai, việc một cá nhân, tổ chức có nhiều quyền sở hữu đất đai trong dài hạn hay ngắn hạn là điều không thể hạn chế, nhưng đây cũng là điều kiện cho các nhà đầu tư đầu cơ, tích trữ. Còn trong các giao dịch BĐS, tình trạng để “giá ảo” trong hợp đồng nhằm trốn thuế vẫn còn diễn ra phổ biến, điều này làm các cơ quan hoạch định đánh giá sai về thị trường và sẽ dẫn tới sai lầm trong chính sách.
Thứ ba, một điều quan trọng và là công cụ mạnh mẽ nhất cho các nhà thổi giá đó là “thông tin”. Thông tin ở đây là thông tin về quy hoạch, thông tin về chính sách phát triển cùng hoặc cục bộ... Đây đều là những thông tin phải được công khai minh bạch nhưng tại sao vẫn phải để người dân đi tìm kiếm thông tin ở những nguồn thông tin không chính thống, những thông tin được đưa ra có mục đích? Đó là do cách quy hoạch chưa được thực sự công khai và không dễ dàng để tiếp cận, hoặc cũng có trường hợp chưa đến thời điểm công khai nhưng đã rò rỉ thông tin và đất đã bị chia cắt hết. Nếu những bất cập này còn chưa được giải quyết triệt để thì sẽ không thể chấm dứt được tình trạng mất cân bằng thị trường đất đai hiện nay.
Đề xuất bổ sung thuế bất động sản
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2161/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Theo đó, một trong những mục tiêu tổng quát của Chiến lược là phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và của các đối tượng thụ hưởng chính sách. Bên cạnh đó, phát triển thị trường BĐS nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất… Hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên trong phát triển nhà ở.
Để thực hiện Chiến lược trên, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS, như thuế tài sản nhà ở nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả BĐS nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước. Đồng thời hướng dẫn thực hiện các ưu đãi liên quan đến chính sách tài chính, thuế, tín dụng, chế độ miễn tiền sử dụng đất, ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN, thuế thu nhập cá nhân và các thuế khác liên quan đến hoạt động phát triển nhà ở xã hội.
Liên quan đến vấn đề về thuế BĐS, trước đó Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi công văn tới Thủ tướng Chính phủ đề xuất đánh thuế rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư “lướt sóng”. Ngoài ra, HoREA cũng nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính cần thiết xem xét ban hành thuế BĐS đánh trên giá trị nhà và đất. Bởi hiện nay người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế gần như không đáng kể.
Đại diện Bộ Tài chính khẳng định, để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về BĐS thì việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan là cần thiết. Bộ đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến BĐS để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp gắn với việc xây dựng và tổ chức thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021 - 2030.
Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, để đưa ra được mức thuế suất cụ thể cho trường hợp này không hề dễ dàng, còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố và còn phải được nắm bắt một cách chính xác. Tuy nhiên, về định hướng thì chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới về việc đánh thuế này. Chẳng hạn như việc áp dụng mức thuế đất, thuế giao dịch đất đai cao trong những trường hợp nhận quyền sử dụng đất sau đó lại tiếp tục chuyển nhượng trong khoảng thời gian ngắn.
Bên cạnh đó, có thể xem xét xây dựng hệ thống biểu phí, thuế luỹ tiến đối với việc sở hữu BĐS thứ hai trở đi và luỹ tiến theo diện tích sử dụng, giá trị BĐS; hoặc mục đích sử dụng.
Lấy ví dụ như ở Singapore, với nhà ở có giá thấp dưới 8.000 USD thì không phải chịu thuế (thuế 0%), nhưng khi vượt quá con số này thì mức thuế sẽ dao động từ 4 - 16%, nhà trốn không sử dụng thì mức thuế có thể lên đến 20%. Hoặc tại vương quốc Anh, với BĐS thứ nhất thì tuỳ theo giá trị mức thuế suất dao động từ 0% đến 2 %, nhưng đối với BĐS thứ 2 thì mức thuế sẽ luỹ tiến theo 5 bậc cụ thể. Việc đánh thuế này sẽ hạn chế hiệu quả đối với tình trạng tích trữ, đầu cơ và cũng đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Mới đây, Bộ Tài chính cũng vừa có công văn về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.Theo đó, Bộ này đề nghị UBND các tỉnh, thành chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS của người dân, doanh nghiệp; yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Các trường hợp chuyển nhượng BĐS giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế, sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật…
Bên cạnh đó, Tổng cục Thuế cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để người dân, doanh nghiệp được biết thực hiện; tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS của người dân, doanh nghiệp; chỉ đạo xử lý nghiêm hành vi trốn thuế; chỉ đạo các cục thuế phối hợp với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương để quản lý thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS nhằm chống thất thu thuế.
