Một trong những điểm đáng chú ý tại Nghị định là bỏ quy định vốn pháp định 20 tỷ đồng, tạo điều kiện tốt hơn cho doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh BĐS.
Nhiều vướng mắc
Phó Giám đốc IP Land Trần Quốc Việt cho biết, căn cứ theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về việc thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
“Chúng tôi chỉ là đơn vị phân phối sản phẩm cho các chủ đầu tư, không trực tiếp tham gia vào đầu tư xây dựng công trình, hàng hóa dựa trên sản phẩm thực tế của chủ đầu tư. Vì vậy, việc quy định phải có vốn pháp định đối với tất cả hoạt động liên quan đến kinh doanh BĐS đang gây nhiều khó khăn cho những sàn giao dịch như chúng tôi, đặc biệt là sàn giao dịch quy mô nhỏ” – ông Trần Quốc Việt chia sẻ.
Theo đánh giá, trong hơn 6 năm qua, việc triển khai Nghị định 76 đã nảy sinh những bất cập về pháp lý trong quá trình thi hành thực tiễn. Việc quy định mức vốn pháp định luôn phải có cơ sở dựa trên nguyên tắc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh, bảo vệ quyền, lợi ích người tiêu dùng, đảm bảo ổn định thị trường tài chính.
Tuy nhiên đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, việc quy định vốn pháp định lại không cần chứng minh mà chỉ cần khai báo dựa trên vốn điều lệ ít nhất 20 tỷ đồng. Điều này khiến cho quy định vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh BĐS không mang nhiều ý nghĩa trên thực tế. Bởi vì các chủ thể được phép khai báo mức vốn mà trong luật không có cơ chế kiểm soát bắt buộc thực hiện.
“Đối với hoạt động như bán, cho thuê BĐS tại dự án được lập, phê duyệt không có mục tiêu kinh doanh BĐS, hoạt động kinh doanh dịch vụ, thuê BĐS có sẵn để cho thuê lại…, chủ thể không phải bỏ vốn đầu tư xây dựng để tạo lập ra BĐS nhằm đưa vào kinh doanh. Vì vậy, quy định về điều kiện phải có vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh BĐS trong Nghị định số 76 không còn phù hợp” – đại diện Bộ Xây dựng nhìn nhận.
Nút thắt được tháo gỡ
Trước những bất cập về quy định vốn pháp định đối với hoạt động kinh doanh BĐS, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh BĐS, hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/3/2022, thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP, trong đó có nội dung đáng chú ý là bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng nhằm đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 sửa đổi, bổ sung.
"Việc điều chỉnh các quy định pháp luật để phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn này là rất cần thiết. Đặc biệt trong bối cảnh đang rất khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19, Bộ Xây dựng quyết liệt sửa đổi Nghị định 76/2015/NĐ-CP mang lại tín hiệu tích cực, phần nào giúp cho doanh nghiệp giải quyết khó khăn" – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh
Trên thực tế, vốn pháp định quy định trong Luật Kinh doanh BĐS được đưa ra nhằm ngăn ngừa những doanh nghiệp tiềm lực tài chính yếu vẫn tham gia đầu tư, gây thiệt hại cho người mua khi họ không có khả năng hoàn thành dự án, công trình. Doanh nghiệp nào đáp ứng mức vốn này mới có khả năng khắc phục rủi ro trong quá trình đầu tư.
“Nhưng hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm cả những doanh nghiệp cung ứng dịch vụ, chứ không chỉ riêng chủ đầu tư xây dựng dự án. Trong điều kiện dịch bệnh kéo dài suốt hơn hai năm qua, doanh nghiệp bị tổn thất nặng về tài chính, nếu còn yêu cầu về nguồn vốn pháp định sẽ gây cản trở việc quay lại thị trường của doanh nghiệp. Việc bỏ quy định vốn pháp định giống như “liều vaccine” tốt, tháo gỡ vướng mắc về vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay” – Luật sư Trịnh Hữu Đức - Văn phòng luật Hàm Rồng cho hay.
