“Bức tranh” hai mặt?

Nhưng với các chủ đầu tư cho đến người dân, việc tăng giá đất dự kiến cũng đặt ra nhiều áp lực chi phí, rủi ro “sốc” và thay đổi chiến lược đầu tư.

Hai mặt của thị trường

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là việc hủy khung giá đất cố định và chuyển sang bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, ban hành hàng năm. Cụ thể, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh phải trình bảng giá đất để HĐND cùng cấp quyết định và công bố áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sau khi áp dụng lần đầu, các tỉnh sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất mỗi năm, để “bắt nhịp” với biến động và sát giá thị trường để hạn chế tình trạng “giá hai sàn” (giá Nhà nước thấp hơn thị trường quá nhiều).

Đến thời điểm hiện tại, nhiều địa phương đang dự kiến mức tăng rất đáng kể cho bảng giá đất mới, nhưng biên độ điều chỉnh rất khác nhau giữa các tỉnh, thành. Đơn cử, tại Lâm Đồng trong dự thảo bảng giá đất được cho là tăng trung bình 30 – 50% so với hiện hành. Tại TP Hồ Chí Minh đang cân nhắc 2 phương án: giữ nguyên bảng giá hiện tại của 3 đơn vị hành chính trước khi sáp nhập hoặc chỉ định tư vấn để xây mới bảng giá một cách nhanh chóng.

Điều này đang tạo ra nguy cơ “sốc” với người dân và DN, một số trường hợp đặc biệt sẽ chịu ảnh hưởng lớn nếu bảng giá mới tăng cao: đất chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu, chi phí tính theo bảng giá mới có thể cao hơn rất nhiều; chuyển mục đích sử dụng lên đất ở (ví dụ từ nông nghiệp lên thổ cư), chi phí chuyển đổi sẽ áp theo bảng giá mới, gánh nặng lớn hơn; đất đang nằm trong vùng quy hoạch nhưng chưa được giải phóng mặt bằng hoặc triển khai, thì chi phí đền bù có thể đội lên rất cao.

“Việc bảng giá đất neo cao hơn gần với giá thị trường sẽ làm chi phí đầu vào đầu tư BĐS tăng do xây dựng dự án sẽ phải trả tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích, chi phí bồi thường cao hơn nếu mua đất theo bảng giá mới, buộc DN phải tăng giá bán sản phẩm để bù đắp chi phí cao hơn. Các khoản lệ phí, thuế liên quan đến đất (ví dụ lệ phí chuyển nhượng, thuế trước bạ) cũng sẽ gia tăng, người mua cuối cùng có thể phải chịu mức giá cao hơn đáng kể và những người có thu nhập thấp hoặc trung bình có thể bị “cách ly” khỏi thị trường” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Theo TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, việc bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm và tiệm cận với thị trường sẽ tạo ra tác động không đồng đều giữa các phân khúc. Có phân khúc chịu tác động trực tiếp và mạnh mẽ, có phân khúc hưởng lợi dài hạn, nhưng cũng có phân khúc phải đối mặt với áp lực chi phí ngay lập tức. Cụ thể, phân khúc căn hộ sẽ biến động lớn khi chi phía gia tăng giá bán cũng buộc phải tăng theo, sẽ làm nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân vốn đã rất khan hiếm tiếp tục giảm, người thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Đối với phân khúc nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự) sẽ chịu ảnh hưởng mạnh nhất, bởi giá trị đất chiếm 70 – 90% tổng giá trị tài sản. Khi bảng giá đất mới tăng thị trường thứ cấp có thể chững lại, do người sở hữu nhà đất sẽ cân nhắc kỹ hơn khi giao dịch nên thanh khoản có thể giảm. Tiếp đó, phân khúc đất nền sẽ biến động mạnh nhất, cả về giá và tâm lý, vì đây là phân khúc nhạy cảm nhất với chính sách đất đai, đất nền vùng ven đô thị có thể bị giảm thanh khoản và đất nông nghiệp, đất trồng cây sẽ càng khó chuyển đổi hơn.

“Tuy nhiên, phân khúc BĐS công nghiệp sẽ ảnh hưởng ít, thậm chí còn hưởng lợi vì đây là phân khúc có độ nhạy thấp nhất với bảng giá đất mới, giá thuê đất KCN không phụ thuộc bảng giá Nhà nước, mà phụ thuộc vào hạ tầng KCN, năng lực vận hành, vị trí chiến lược và nhu cầu FDI. Bảng giá đất mới tăng chi phí thuê đất đối với DN hạ tầng KCN (nhưng mức tăng thấp), thường không đáng kể so với tổng vốn đầu tư. Giá thuê đất KCN có thể tăng nhẹ, nhưng điều này không tác động nhiều đến quyết định đầu tư dài hạn của DN và thu hút FDI không bị ảnh hưởng” – TS Trần Xuân Lượng phân tích.

Cơ hội cho đầu tư dài hạn

Sau khi một số địa phương công bố dự thảo bảng giá đất mới, nhiều ý kiến cho rằng nếu giá đất mới tăng quá cao và không được điều chỉnh một cách hợp lý, có thể dẫn đến “sốc chi phí” cho chủ đầu tư và người mua. Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế PGS. TS Đinh Trọng Thịnh không phải mọi ảnh hưởng đều tiêu cực. “Nhà đầu tư dài hạn hoặc các dự án cao cấp có thể chấp nhận chi phí cao hơn, vì mục tiêu là sở hữu tài sản giá trị lớn, giữ lâu. Với bảng giá đất tiệm cận thị trường, việc đầu tư đất có tiềm năng cao hơn, khả năng tăng giá trong dài hạn cũng hấp dẫn hơn; Nhà nước có lợi khi thu ngân sách cao hơn từ các nghĩa vụ đất đai (đền bù, thuế…), điều này có thể được tái đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, từ đó hỗ trợ giá BĐS toàn khu vực đi lên theo chiều bền vững hơn” – PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, để chuẩn bị và ứng phó với những khó khăn có thể nảy sinh, Nhà nước và chính quyền địa phương cần cân nhắc biên độ điều chỉnh khi xây dựng bảng giá mới, cân nhắc giữa việc tiệm cận giá thị trường và tránh gây “sốc” chi phí cho dân, DN. Minh bạch dữ liệu khảo sát giá đất, phương pháp định giá, để tạo niềm tin với nhà đầu tư và có chính sách ưu tiên, hỗ trợ chuyển mục đích, đền bù cho người thu nhập thấp, nhằm giảm thiệt hại xã hội. Với DN BĐS cần xem xét chi phí đầu vào kỹ lưỡng khi lập dự án mới, ưu tiên các dự án dài hạn, quỹ đất chiến lược hoặc hợp tác đầu tư để chia sẻ rủi ro chi phí đất cao. Tăng cường minh bạch để xây dựng lòng tin khách hàng và theo dõi chính sách địa phương, vì mỗi tỉnh tự xây bảng giá để ra quyết định đầu tư linh hoạt.

“Dựa trên xu hướng hiện nay, có thể hình dung một vài kịch bản cho thị trường BĐS khi bảng giá đất mới chính thức áp dụng: Kịch bản ôn hòa, khi nhiều tỉnh áp dụng bảng giá mới tăng nhưng ở mức vừa phải, điều chỉnh dần không gây “sốc” lớn, thì nhà đầu tư tiếp tục phát triển dự án, người mua vẫn tiếp cận được nhà. Kịch bản thận trọng cao, một số đô thị lớn (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh) áp bảng giá rất cao, chi phí đất đội lên đáng kể, sẽ đẩy giá BĐS cao hơn, thanh khoản chậm lại, người mua nặng gánh chi phí. Kịch bản đầu tư dài hạn, nhà đầu tư chiến lược sẽ tận dụng bảng giá mới làm đòn bẩy để sở hữu quỹ đất giá trị cao, đón đầu tăng trưởng, các khu đô thị vệ tinh có cơ hội bứt phá” – TS Trần Xuân Lượng phân tích.

Việc thực hiện bảng giá đất mới từ 1/1/2026 là một bước cải cách trọng yếu trong quản lý đất đai, đánh dấu sự chuyển mình từ một khung giá định kỳ cứng nhắc sang một hệ thống định giá linh hoạt, sát thị trường hơn; hứa hẹn nhiều lợi ích, giảm chênh giá “hai sàn”, minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, sự thay đổi cũng mang theo rủi ro không nhỏ, trong bối cảnh này việc cân bằng lợi ích giữa người dân, DN và Nhà nước sẽ là thách thức then chốt. Nếu làm tốt, thị trường BĐS có thể bước vào một giai đoạn minh bạch, bền vững hơn.