Thời gian qua các cấp, các ngành của TP Hà Nội đã tập trung đánh giá kết quả thực hiện Luật Thủ đô hiện hành; nghiên cứu, đề xuất các chính sách để xây dựng Luật Thủ đô (sửa đổi) đáp ứng yêu cầu mới trong xây dựng và phát triển Thủ đô. Trong đó, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân là một trong những nội dung quan trọng trong chính sách về phát triển đô thị.
Nhiều vướng mắc
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội rất phức tạp và khó khăn với số lượng lớn (1.579 chung cư cũ), đặc biệt phải gắn công tác cải tạo chung cư cũ với yêu cầu về an toàn nơi ở cho người dân, công tác quy hoạch, sự đồng thuận của người dân và việc tham gia của doanh nghiệp vào công tác này.
“Việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang các khu chung cư cũ trong nội thành chậm và còn nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách (trước khi có Nghị định số 69/2021/NĐ-CP). Năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu. Mặt khác, các chủ đầu tư không muốn tham gia do hiệu quả đầu tư, kinh doanh thấp (phải đảp ứng yêu cầu về chiều cao công trình, mật độ xây dựng, mật độ dân cư). Chính sách hỗ trợ tạm cư, tái định cư tại chỗ còn chưa được áp dụng thống nhất. Công tác rà soát, đánh giá, lập danh mục khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp để công bố thu hút đầu tư còn chậm” - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Hoàng Cao Thắng cho biết.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam Lê Quốc Hiệp đánh giá, TP Hà Nội đã có đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội; tuy nhiên, việc triển khai vẫn chậm do cơ chế tổ chức thực hiện chưa thông thoáng. Như vậy, để cải tạo được 1.579 toà và khu chung cư cũ sẽ là một vấn đề lớn. Bên cạnh đó cũng là việc huy động nguồn lực xã hội vào việc cải tạo chung cư cũ thế nào cho hợp lý? Cần phải có biện pháp cụ thể để giải quyết, cải tạo chung cư cũ, đặc biệt là các khu có đặc thù khó khăn.
Cần có cơ chế đặc thù
“Qua tìm hiểu, chúng tôi cho rằng, hiện nay TP chỉ dựa vào một tiêu chí về an toàn kết cấu để xếp hạng các khu chung cư cần cải tạo sớm (hạng D) mà thực chất hiện nay mới kiểm định được 401 khu, trong đó đánh giá 3 khu (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh) là cấp D. Tuy nhiên, ngoài tiêu chuẩn kết cấu an toàn là hàng đầu, chúng tôi đề nghị phải đưa thêm tiêu chuẩn cuộc sống của người dân trong khu đó về mọi mặt để xếp hạng ưu tiên cho cải tạo chỉnh trang (ví dụ khu Văn Chương gồm 20 nhà tập thể từ 2 – 5 tầng, tuổi thọ từ 48 – 61 năm – xây dựng từ những năm 1959 – 1960 thế kỷ trước điều kiện sinh hoạt hết sức kinh khủng nhưng lại chưa thấy được xếp hạng)” - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam Lê Quốc Hiệp đề xuất.
Theo ông Lê Quốc Hiệp, cần có thêm tiêu chí độ khó khăn của mỗi dự án (ví dụ Quy hoạch 1/500 của khu đó hạn chế chiều cao, tình trạng cơi nới, lấn chiếm nhiều, giao thông đi lại khó khăn …) để trên cơ sở tiêu chí đó TP có những cơ chế đặc thù cho một số dự án (ví dụ: xem xét việc điều chỉnh quy hoạch để được nâng tầng hoặc mở thêm đường giao thông, hỗ trợ chủ đầu tư được nhận thêm đất trống khác để bù đắp...). Để có được những tiêu chí này, trước khi đưa ra kế hoạch và cải tạo cụ thể, TP và Ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ sẽ phải tổ chức đánh giá tổng thể.
“Về chi phí kiểm định, nếu TP còn khó khăn chưa bố trí kịp ngân sách, có thể kêu gọi các Nhà đầu tư đã đăng ký xin cải tạo chung cư cũ đóng góp một quỹ riêng cho việc khảo sát các chung cư” – ông Lê Quốc Hiệp đề xuất.
Ngoài ra, theo ông Lê Quốc Hiệp, hiện nay có tình trạng chung cư nào cũng yêu cầu hệ số K = 2 (mức tối đa), do vậy, các nhà đầu tư sẽ rất khó thương lượng nếu không có sự vào cuộc của chính quyền, dẫn đến chậm lựa chọn được chủ đầu tư. Một số chung cư cũ có diện tích rất bé như ở Văn Chương có một số căn chỉ khoảng 10m2 (chiếm gần 10%) và số có diện tích nhỏ hơn 20m2 khá nhiều.
Trong trường hợp này, nếu bố trí tái định cư tại chỗ sẽ rất khó khăn vì căn hộ tái định cư sẽ bé hơn diện tích tối thiểu quy định (kể cả được đến bù theo hệ số K = 2), phần diện tích dôi ra, họ không có tiền mua thì xử lý bằng cách nào vẫn là một câu hỏi không có trả lời. Do đó, Hà Nội rất cần có cơ chế đặc thù để có thể quyết liệt mạnh mẽ hơn trong việc giải quyết chính sách phát triển, nhanh chóng thay đổi bộ mặt Thủ đô.
Tại TP Hồ Chí Minh, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng kiến nghị giải pháp chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp D có diện tích nhỏ, không kêu gọi được nhà đầu tư không thể bố trí tái định cư cho các hộ dân và thu hồi vốn, không đảm bảo hiệu quả kinh tế khi xây dựng lại nhà chung cư. Lúc đó, thành phố sẽ trực tiếp tổ chức thu hồi đất theo hình thức chỉnh trang đô thị để tháo dỡ chung cư và chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
KTS Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam
