Cải tạo nhà chung cư cũ: “Nằm im” chờ... cơ chế

Theo số liệu thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn Thủ đô có gần 1.600 nhà tập thể, chung cư cũ; 42 khu nhà thuộc diện nguy hiểm, trong đó có 2 nhà nguy hiểm cấp độ D (mức cực kỳ nguy hiểm gồm nhà G6A Thành Công và đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh), 1 nhà ở cấp độ B và 39 nhà ở cấp độ C. Tuy nhiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho hay, việc thực hiện cải tạo, xây mới những khu, tòa nhà này không đơn giản, bởi quy định khống chế về chiều cao công trình trong nội đô; các khu nhà tập thể người dân đều đã cơi nới, sửa chữa... gây khó khăn cho việc định giá. "Ngoài ra, nhiều khu nhà tập thể nằm ở vị trí đẹp, người dân không muốn di dời hoặc đòi tiền bồi thường cao nên việc giải quyết hài hòa lợi ích các bên là thách thức lớn” – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Chí Dũng nhận định.

Chia sẻ với phóng viên Kinh tế & Đô thị, ông Vũ Đình Thấn - cư dân Khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam tại số 22 Liễu Giai (Ba Đình, Hà Nội) cho biết, vào tháng 4/2013, UBND TP Hà Nội đã chấp thuận cho một công ty tiến hành khảo sát, lập quy hoạch dự án Cải tạo xây dựng lại Khu tập thể 22 Liễu Giai. Đến tháng 12/2018, đã có 18 hộ gia đình sống tại đây di dời bàn giao mặt bằng. Nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn còn 7 hộ gia đình kiên quyết không chịu bàn giao mặt bằng để triển khai dự án. “Một số gia đình không muốn tái định cư tại chỗ, muốn bán thẳng luôn cho chủ đầu tư với giá trên 10 tỷ đồng một căn hộ tập thể cũ” – ông Thấn cho hay.

Trao đổi về vướng mắc này, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt Úc Phạm Thị Thanh bộc bạch, theo quy chế cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư, tập thể cũ trước năm 2014 thì chỉ cần có khoảng 70% số lượng cư dân dân đồng thuận là nhà đầu tư sẽ được phép triển khai. “Tuy nhiên, sau đó cơ chế này lại có sự thay đổi, chủ đầu tư muốn triển khai dự án phải tuân thủ nguyên tắc thỏa thuận và đạt được sự đồng tình của cư dân. Vì thế, có dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng gần chục năm trời không thể triển khai được, bởi đạt được sự đồng thuận của tất cả cư dân là điều rất khó” - bà Phạm Thị Thanh nói.

Đồng quan điểm trên, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, vướng mắc lớn nhất hiện nay làm cản trở tiến trình xây dựng, cải tạo các khu nhà chung cư, tập thể cũ là do những quy định của văn bản quy phạm pháp luật. Luật Nhà ở 2005 đã quy định việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu, theo nhu cầu, phải được 2/3 tổng số chủ sở hữu đồng ý, đã giúp cho công tác phá dỡ nhà chung cư cũ được tiến hành nhanh hơn. Tuy nhiên, quy định này đã bị bãi bỏ trong Luật Nhà ở 2014, yêu cầu phải có 100% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ thì mới được thông qua, vô hình trung gây cản trở cho việc xây dựng, cải tạo nhà chung cư, tập thể cũ. “Mới đây, chúng tôi đã đề xuất được tối thiểu khoảng 80% chủ sở hữu đồng thuận xây dựng lại nhà chung cư cũ thì sẽ được thông qua. Quyền lợi của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại được đảm bảo như nhau, nhằm giúp cho việc quyết định phá dỡ chung cư cũ, tập thể cũ xây dựng mới được thực hiện thuận lợi hơn” – ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Tính đến thời điểm hiện tại, TP Hà Nội mới tiến hành cải tạo, xây dựng mới được 14 khu nhà tập thể, chung cư cũ và đưa vào sử dụng (bằng 1% - PV). TP cũng đã thành lập Tổ chuyên gia hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ, theo quyết định 7020/2019/QĐ-UBND; chấp thuận cho 19 DN xây dựng phương án và lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 xây dựng, cải tạo chung cư, tập thể cũ trên địa bàn.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, nếu không có sự “cởi trói” về quy chế thì rất khó để hoàn thành mục tiêu này. “Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là hai đô thị đặc biệt, số lượng công việc gấp nhiều lần các địa phương khác. Vì vậy, để giải quyết được những công việc tồn đọng, khó khăn thì Nhà nước cần phải có những quy chế đặc thù riêng theo tình hình thực tế, không thể lấy tất cả những quy định chung của các địa phương để áp cho hai TP này” - ông Điệp nhìn nhận.

Ở khía cạnh khác, KTS Nguyễn Văn Thanh – Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, cải tạo, xây mới các khu nhà tập thể, chung cư cũ là hết sức khó khăn, phức tạp, liên quan đến việc thay đổi tổ chức không gian sống và phải xác lập mối quan hệ bền vững, hài hòa giữa các bên. “Nhà nước hiện không đủ tiềm lực tài chính triển khai, để đảm bảo lợi ích của người dân thì buộc phải xã hội hóa, tức có sự tham gia của DN. Nhà nước cũng cần quan tâm đến quyền lợi của DN trên cơ sở những quy định về Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng và Luật Thủ đô đã được ban hành” – KTS Nguyễn Văn Thanh nói.

Trước đó, thông tin tại kỳ họp HĐND lần thứ 11, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung cho biết, hiện có 19 DN được giao lập quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại các chung cư, tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội. Trong đó, Sun Group làm ba khu tập thể: Khu tập thể Kim Liên với 42 nhà cao từ 2 - 6 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Bắc với 61 nhà cao 5 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Nam với 8 nhà cao từ 3 - 5 tầng. Vingroup làm 5 khu tập thể: Khu tập thể Ngọc Khánh có 58 nhà cao tầng từ 2 - 5 tầng; khu tập thể Giảng Võ có 22 nhà cao từ 3 - 5 tầng; khu tập thể Đường sắt với 9 nhà cao từ 2 - 5 tầng; khu tập thể 60 Thổ Quan với 6 nhà cao từ 2 - 5 tầng; khu tập thể xí nghiệp xây lắp H24 với 10 nhà cao từ 2 - 5 tầng…