Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: kỳ vọng từ những quy định mới

Trong đó, Luật có dành riêng 1 Chương (Chương V) để quy định chi tiết về công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện

Trong suốt hơn 20 năm qua, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ là vấn đề luôn được các cấp quản lý Nhà nước từ T.Ư đến địa phương đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, việc triển khai thực tế lại không đạt được những kết quả khả quan như yêu cầu, hàng nghìn hộ dân vẫn phải sinh sống trong những khu nhà xuống cấp, mất an toàn; những mối đe dọa tiềm ẩn liên quan đến tính mạng, tài sản của người dân luôn rình rập cận kề.

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước hiện có hơn 2.500 khu chung cư, nhà tập thể cũ, trong đó Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất với 1.579 khu, tiếp theo sau là TP Hồ Chí Minh.

Đây là một sản phẩm đặc trưng của thời kỳ bao cấp, được xây dựng tập trung trong giai đoạn từ thập nhiên 1960 – 1990, thời điểm mà công nghệ về xây dựng chưa đạt những bước phát triển đột phá như hiện nay, nên kết cấu chính của những khu nhà này là tường gạch chịu lực, có niên hạn sử dụng tối đa từ 50 - 70 năm.

Trải qua thời gian dài vận hành, sử dụng nhiều công trình bị xuống cấp nghiêm trọng, không những vậy do nhu cầu mở rộng chỗ ở nên người dân đã tự ý cơi nới, mở rộng diện tích không gian, làm gia tăng thêm phần tải trọng lên hệ thống chịu lực của khu nhà vốn đã không còn được an toàn; mặc dù ý thức được điều đó nhưng do khó khăn về tài chính nên nhiều gia đình vẫn phải chấp nhận tiếp tục sinh sống và đành đặt cược tính mạng vào sự may - rủi của số phận. Trong khi đó, công tác cải tạo, xây dựng lại những khu chung cư, nhà tập thể cũ này lại diễn ra vô cùng ì ạch.

Chỉ tính riêng tại địa bàn Thủ đô Hà Nội, trong số 1.579 khu chung cư cũ, nhà tập thể (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu và 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), thì có đến hàng chục khu nhà đang ở tình trạng nguy điểm.

Đặc biệt, có 6 khu nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...

Nhưng theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại.

Đáng chú ý, mặc dù TP đã có quyết định chấp thuận lựa chọn chủ đầu tư tại nhiều khu nhà như: dự án Nhà A & B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy); khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng); khu tập thể X1-26 Liễu Giai (quận Đống Đa); khu tập thể Dịch vụ vận tải Đường sắt (quận Hoàng Mai); nhà chung cư số 148 - 150 Sơn Tây (quận Ba Đình); khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam 22 phố Liễu Giai (quận Đống Đa); nhà chung cư 23 Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm)... nhưng nhiều năm qua vẫn giậm chân tại chỗ không thể triển khai thực hiện, do những vướng mắc về quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và một số Nghị định hướng dẫn thi hành.

“Một trong những vướng mắc nhất trong hệ thống văn bản luật đó là Nghị định 101/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014), cho phép người dân và DN tự thỏa thuận với nhau trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư; Nghị định cũng không quy định cụ thể về hệ số bồi thường (hệ số K)... nên đã dẫn đến việc 2 bên không tìm được tiếng nói chung, khiến cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ không thể triển khai theo đúng kế hoạch, mục tiêu đề ra” - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho hay.

Quy định mới “khơi thông” ách tắc

Trước những vướng mắc nêu trên, Luật Nhà ở năm 2023 bên cạnh việc kế thừa, phát huy những điểm tích cực của Luật Nhà ở năm 2014, đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, phù hợp với điều kiện thực tế đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian tới đây.

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở năm 2023 đó là quy định về tỷ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cụ thể về hệ số K để tính giá đất bồi thường, giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại, giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện tích và giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác.

Theo đó, hệ số K sẽ được các địa phương linh động triển khai dựa vào vị trí và giá trị của những ô đất mà các khu chung cư, nhà tập thể cũ đang tọa lạc, hệ số K sẽ được tính biến động, điều chỉnh cao gấp từ 1 - 2 lần.

“Nội dung được xem là điểm nhấn trong luật mới đó là quy định về phương án “quy gom chung cư cũ”, theo đó đối với những khu nhà riêng lẻ, độc lập sẽ được quy gom lại và nâng chiều cao công trình xây dựng mới để dành diện tích cho hạ tầng công cộng (cây xanh, khuôn viên, sân chơi...).

Điều này sẽ giúp cho chính quyền địa phương thuận lợi hơn và phía DN cũng tích cực hơn trong việc tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ; người dân cũng hài lòng bởi không phải thay đổi nơi ăn chốn ở vốn đã quen thuộc hay bị chuyển vào những khu tái định cư thiếu hạ tầng, tiện ích dịch vụ...” - chuyên gia về quy hoạch đô thị Thạc sĩ, KTS Trần Tuấn Anh nhìn nhận.

Đáng chú ý, những nội dung về cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 còn đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan chuyên môn trực thuộc tổ chức lập phương án bồi thường, tái định cư; quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư; phương án di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư; bố trí nguồn ngân sách tái định cư...

Ngoài ra, Luật cũng bổ sung quy định việc chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích giữa chủ sở hữu, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.