“Nút thắt” để giải quyết tổng thể bài toán cải tạo, xây mới những khu nhà tập thể cũ đang dần được tháo gỡ, khi giải pháp quy hoạch hướng đến hài hòa lợi ích các bên.
5 khu đã lập xong đồ án quy hoạch
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP hiện có hơn 1.500 tòa chung cư cũ phân bố tại hàng trăm khu khác nhau, xây dựng trong giai đoạn 1960 - 1980. Đến nay, Sở Xây dựng đã tổ chức kiểm định được 344 nhà chung cư, trong đó có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D.
Việc thực hiện cải tạo, tái thiết các khu nhà chung cư cũ đảm bảo điều kiện sống, đồng thời tạo bộ mặt đô thị văn minh không chỉ là nhiệm vụ cấp thiết của chính quyền TP, mà còn là mong mỏi của nhiều người dân. Các hộ dân nhà tập thể E6, E7 Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng) từ lâu đã sống trong cảnh nơm nớp lo sợ nhà sập, bởi các hạng mục đã xuống cấp lún, nứt nghiêm trọng.
Ông Nguyễn Tiến Long, phòng 416, nhà E6 Quỳnh Mai, cho biết: “Tòa nhà chung cư lắp ghép cao 5 tầng này được xây dựng từ năm 1978. Đến nay rất nhiều chỗ tường bị nứt, tróc lở trơ cả cốt thép bên trong gây nguy hiểm.
Mỗi khi trời mưa, các mảng tường bị ngấm nước rơi xuống, đã có người dân ở khu này bị mảng tường rơi trúng người nên mỗi khi có mưa bão, người dân lo lắng vô cùng. Vừa rồi, chúng tôi đã phải làm đơn gửi lên Công ty Quản lý nhà để thông báo về tình trạng xuống cấp. Đa số người dân ở đây đều mong muốn, khu nhà cũ này được nhanh chóng xây lại và tái định cư tại chỗ để đảm bảo cuộc sống”.
Về tiến độ cải tạo, xây dựng các nhà chung cư cũ, Phó Giám đốc Sở QH-KT Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh thông tin, đến nay TP đã giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn TP, đồng thời có giao bổ sung 2 khu chung cư cũ, nâng tổng số lên 30 khu.
TP cũng đã giao các sở, ngành, UBND các quận phối hợp với các nhà đầu tư để cung cấp số liệu về hiện trạng đất đai, dân số, chỉ giới, ranh giới nghiên cứu… làm cơ sở để nhà đầu tư được giao nghiên cứu lập quy hoạch. Các nhà đầu tư đã mời, thuê các đơn vị tư vấn trong và ngoài nước nghiên cứu lập quy hoạch.
Trên cơ sở đó, TP đã chỉ đạo các bước, lộ trình thực hiện; đồng thời, yêu cầu các nhà đầu tư chủ động phối hợp chặt chẽ với UBND các quận, phường có liên quan tổ chức khảo sát, điều tra xã hội bổ sung làm cơ sở đề xuất ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án gồm: Phương án 1 thực hiện theo đúng tầng cao và chỉ tiêu dân số theo quy hoạch, quy chế cao tầng được duyệt; phương án 2 thực hiện điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để đảm bảo cân đối tài chính dự án. Hiện phương án 2 đang được hầu hết các nhà đầu tư đề xuất và đều tăng tầng cao so với khung đã quy định.
Đến nay đã có 5 khu đã lập xong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, đang được Sở QH-KT thẩm định để trình TP phê duyệt đó là khu Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Nghĩa Tân, Tập thể 3 tầng tại quận Hà Đông. 17 đồ án đã được báo cáo tập thể lãnh đạo UBND TP về ý tưởng quy hoạch…
“Kết quả nghiên cứu quy hoạch cho thấy, các nhà đầu tư đã nghiên cứu nghiêm túc, tâm huyết và có trách nhiệm. Từ các khu chung cư cũ, xuống cấp, thiếu hụt nghiêm trọng về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, các nhà đầu tư đã đề xuất ý tưởng quy hoạch xây dựng các mô hình khu đô thị mới hiện đại, đồng bộ các tiện ích phục vụ dân cư” - ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh nhận định.
Cân bằng lợi ích 3 bên
Việc lập quy hoạch 28 chung cư cũ này được TP thí điểm chủ yếu nằm trong khu vực nội đô và một phần của quận Hà Đông. Tuy nhiên, việc khó khăn lớn nhất hiện nay là cơ chế đền bù (hệ số K) thống nhất cho toàn bộ các khu chung cư cũ chưa có.
Ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho biết, hiện mỗi khu người dân lại có yêu cầu một hệ số K khác nhau, trong khi TP chưa có cơ chế chung đền bù cho người dân thì việc xem xét để quy hoạch như thế nào là vấn đề rất khó.
“Như khu Kim Liên hiện nay, diện tích các căn hộ phổ biến từ 30 - 40m2, khi xây dựng lại nếu hệ số K là 1,2; 1;5 hay 2 thì toàn bộ số mét vuông sàn sẽ khác nhau. Hệ số K càng cao thì chỉ tiêu sàn càng lớn, đồng nghĩa quy mô công trình càng cao, trong khi đó mật độ xây dựng theo quy chuẩn lại phải giữ đúng. Vì vậy, đây là một khó khăn cần phải tính toán lại và xin cơ chế” - ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh nêu.
Trên thực tế, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050, dẫn đến rất khó cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và DN. Việc xác định hệ số đền bù sao cho 3 bên cùng có lợi là bài toán nan giải.
Theo quy định, chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, hệ số đền bù DN đang trực tiếp thỏa thuận với người dân, nên có nơi phải chấp nhận áp dụng hệ số K 2,5 lần như nhà D2 Giảng Võ. Để tháo gỡ những khó khăn này, rõ ràng chỉ có giải pháp tăng chiều cao công trình như dự kiến phương án 2 nêu trên.
Tuy nhiên, việc điều chỉnh chiều cao cũng có những ý kiến quan ngại sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của TP và tạo thêm áp lực về hạ tầng xã hội, giao thông cho khu vực nội đô. Điều này cho thấy, Hà Nội đang phải thực hiện bài toán ngược để giải quyết vấn đề chung cư cũ. Trong khi đáp số của nó lại không nằm trong tay cơ quan quy hoạch kiến trúc mà cần cả sự tham gia của người dân, DN.
“Trong 28 khu đang làm thí điểm, nếu cần thiết Hà Nội sẽ báo cáo Bộ Xây dựng và Thủ tướng để điều chỉnh quy hoạch nằm trong khung quy định của luật theo hướng có lợi nhất cho cộng đồng, cho TP. Nếu chúng ta cố gắng giữ lại những khu vực lõi chất chứa nhiều tồn tại không tháo gỡ nổi mà không tìm ra biện pháp tháo gỡ thì 5 năm, 10 năm nữa sẽ rất khó tháo gỡ. Về vấn đề này UBND TP đang có chỉ đạo sát sao để giải quyết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ” - ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh chia sẻ.
"Hà Nội cần hoàn thiện về thể chế, cụ thể là thành lập tổ chức nghiên cứu thuộc UBND TP với các chức năng nghiên cứu chương trình tái thiết chung cư cũ, mô hình đô thị mới phục vụ chung cho phát triển đô thị bền vững; điều chỉnh và xóa bỏ những rào cản về quy hoạch phục vụ cho chương trình tái thiết, nghiên cứu các mô hình giao thông bền vững, hạ tầng bền vững. Về giải pháp kỹ thuật, cần điều tra tổng thể về vấn đề quy hoạch, giao thông và khu chung cư bao gồm cả xã hội học trên phạm vi toàn TP. Quy hoạch tổng thể kết nối ga đường sắt, BRT với tái thiết chung cư cũ…" - PGS.TS Nguyễn Quang Đạo - Khoa Cầu đường, ĐH Xây dựng |
