Cấm phân lô bán nền tại các đô thị: có ngăn chặn được nạn đầu cơ?

Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất nền và tránh phá vỡ quy hoạch chung tại các đô thị.

Vấn nạn đầu cơ, thổi giá để trục lợi

Thời gian qua, thị trường BĐS đã nhiều lần chứng kiến những đợt “sốt đất ảo” do các đầu nậu bắt tay với một số môi giới lợi dụng những thông tin quy hoạch để làm khuynh đảo thị trường.

Đỉnh điểm vào giai đoạn cuối năm 2021 và nửa đầu năm 2022 cơn “sốt đất” đã xảy ra trên phạm vi cả nước, cá biệt một số địa bàn có mức tăng từ 3 – 5 lần như Ninh Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Lâm Đồng, Bình Phước... Cũng theo xu hướng đó, đất nền ở các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức tăng từ 1 - 2 lần.

Đơn cử, tại Thủ đô Hà Nội vào thời điểm đó một số khu vực có thông tin quy hoạch hệ thống các tuyến giao thông Vành đai và chuẩn bị nâng cấp hành chính từ huyện thành quận: Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất... giá đất nền đều tăng từ 50 – 150%, thiết lập mức cao kỷ lục đạt ngưỡng 50 – 70 triệu đồng/m2 ở vị trí có giao thông thuận lợi và 20 – 30 triệu đồng/m2 trong khu vực dân cư. Cá biệt, tại huyện Đông Anh một số khu vực đã ghi nhận đất nền chạm ngưỡng trên 200 triệu đồng/m2.

“Đáng chú ý, ở thời điểm xảy ra sốt đất, xảy ra ngay tại ở những ví trị không có quy hoạch rõ ràng, thậm chí là cả đất nông nghiệp, phi nông nghiệp... chỉ với thông tin rất mơ hồ sẽ có đường giao thông hay dự án của DN lớn... là xuất hiện sốt đất. Chúng tôi nhận thấy rằng, những đợt “sốt đất” này không kéo dài, nhưng đã có nhiều tác động tiêu cực, tàn phá nền kinh tế vốn đang gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh, lạm phát và để lại hậu quả cho đến tận ngày hôm nay, khi mặt bằng ở mức quá cao khiến DN không dám tiếp cận để lập quy hoạch triển khai dự án bởi lo giá đền bù quá cao, còn những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm bị mắc kẹt với khối tài sản của mình mà không thanh khoản được” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Không phủ nhận, phân khúc đất nền được xem là “kênh đầu tư vua” bởi lợi nhuận hấp dẫn và có đóng góp quan trọng vào tỷ trọng tăng trưởng của thị trường BĐS. Nhưng trên thực tế, một số môi giới và nhà đầu cơ bên cạnh việc lợi dụng vào những thông tin quy hoạch, còn đánh trúng tâm lý của nhiều nhà đầu tư bởi sự khan hiếm nguồn cung mới sản phẩm, sử dụng chiêu trò tự giao dịch với nhau để “tạo sóng” chứ không phải giao dịch mua bán thật. Thị trường chỉ ổn định khi Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành chuyên môn và địa phương đồng loạt vào cuộc để kiểm tra, xử lý sai phạm.

Bịt chặt kẽ hở pháp lý

Theo đánh giá, việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, tạo điều kiện cho một bộ phận nhỏ đầu cơ lướt sóng thu lời, không mang lại hiệu quả bền vững và để lại nhiều hệ lụy cho nền kinh tế, các đô thị cạn kiệt quỹ đất để tích tụ đầu tư hạ tầng công cộng, tình trạng đất đai bỏ hoang xuất hiện nhan nhản ở những đô thị lớn...

Trong khi đó, trước khi các dự án luật được sửa đổi, bổ sung (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai) thì các văn bản pháp luật về đất đai không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án “phân lô bán nền” không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở.

Đáng nói, tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương, có thể hiểu là bao gồm cả đất nông - lâm nghiệp và đất phi nông nghiệp, nên rất nhiều đối tượng đã lợi dụng “kẽ hở” của pháp luật để trục lợi.

Từ những chiêu thức như hiến đất làm đường, chia tách thửa để thừa kế, cho – tặng hay chuyển nhượng một phần (không nằm trong hoạt động kinh doanh BĐS)... những khu đất có diện tích chỉ từ 500 – 1.000m2 đã trở thành những “dự án mini” với chỉ từ 10 – 30 lô đất, mọc lên nhan nhản ở khắp các đô thị.

Trước thực trạng nêu trên, những nhà làm luật đã đưa ra nhiều quy định nhằm siết chặt hơn tình trạng chia tách nhỏ các ô đất để phân lô, bán nền ở các đô thị. Theo đó, tại Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân xây dựng nhà ở, phải đáp ứng yêu cầu là đất không thuộc khu vực phường, quận, TP của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị. Trong đó, 2 đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh); 22 đô thị loại I; 36 đô thị loại II; 45 đô thị loại III; 95 đô thị loại IV; 702 đô thị loại V. Như vậy, căn cứ vào quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 TP, thị xã, tăng thêm 81 TP, thị xã so với quy định trước đây.

“Với quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 sẽ giúp ngăn chặn tình trạng phân lô bán đất nền tại các đô thị trên cả nước, không làm phá vỡ quy hoạch chung của các địa phương đó” – luật sư Nguyễn Hồng Tâm (Đoàn luật sư TP Hà Nội) đánh giá.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Việt Nam Nguyễn Thế Điệp cho rằng, trước tình trạng giá nhà leo thang ở các đô thị khiến nhóm người có thu nhập thấp – trung bình ngày càng khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà. Trong khi đó, nhiều cá nhân, tổ chức lại “gom đất” theo kiểu đầu cơ, sau đó bỏ hoang không triển khai dự án, dẫn đến nguồn cung nhà ở thiếu hụt, đặc biệt là nhóm sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội phục vụ đại đa số nhóm người bình dân ở đô thị.

“Việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị theo tôi nó sẽ có tác động rất lớn đến quá trình cơ cấu lại các phân khúc sản phẩm nhà ở trên thị trường BĐS, buộc các DN, chủ đầu tư phải chuyển hướng đầu tư của mình sang xây dựng những sản phẩm nhà ở hoàn thiện và tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực. Ngoài ra, việc cấm phân lô bán nền ở các đô thị cũng sẽ góp phần làm cho thị trường hạn chế được tình trạng “thổi giá, sốt ảo” nhà đất, hướng tới sự minh bạch, bền vững” – ông Nguyễn Thế Điệp phân tích.