Cần cẩn trọng, tránh hệ lụy phát sinh

Với định hướng Nhà nước làm “trọng tài” trong công tác xác định giá đất, được xem là bước “chuyển mình” trong tư duy cải cách chính sách, nhưng nhiều ý kiến cho rằng quá trình triển khai cần hết sức cẩn trọng để tránh những hệ lụy cho thị trường nhà đất.

“Bước ngoặt” trong chính sách quản lý đất đai?

Trong dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang được Bộ NN&MT lấy ý kiến, một đề xuất gây chú ý đã được đưa ra: Nhà nước sẽ trở thành chủ thể chính trong xác định giá đất, thay vì tiếp tục theo đuổi cơ chế thị trường như hiện nay. Theo tờ trình, các phương pháp định giá như so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư... chỉ mang tính chất tham khảo, quyết định cuối cùng về giá đất sẽ thuộc về Nhà nước. Theo phân tích từ Bộ NN&MT, hệ thống định giá đất hiện nay dù theo nguyên tắc thị trường, nhưng thực tế lại thiếu công cụ giám sát, thiếu minh bạch, dễ bị thao túng. Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế, dẫn đến thất thu ngân sách, gây méo mó thị trường và tạo cơ hội trục lợi chính sách. Theo đó, trong tương lai, Nhà nước sẽ xây dựng khung giá và quyết định giá đất cụ thể, sử dụng hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ định giá và các chỉ số tài chính – xã hội để làm căn cứ. Việc xác lập giá đất không còn phụ thuộc quá lớn vào thị trường hay cơ chế thương lượng giữa người dân và DN.

“Chúng tôi nhận thấy việc để thị trường tự định giá đất nhưng thiếu điều tiết của Nhà nước đã gây ra tình trạng giá đất ảo, sốt đất cục bộ và mất công bằng trong tiếp cận đất đai. Nhà nước cần nắm vai trò trung tâm trong việc xác lập giá trị đất đai để bảo đảm công khai, minh bạch và ổn định lâu dài” – Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý đất đai (Bộ NN&MT) Lê Văn Bình cho hay.

Luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam cũng cho rằng, việc Nhà nước đóng vai trò điều tiết trong công tác định giá đất, sẽ giúp tăng tính công bằng, minh bạch trong phân bổ nguồn lực đất đai. Khi Nhà nước chủ động xác định giá đất dựa trên hệ thống dữ liệu thống nhất, công khai sẽ giúp giảm tình trạng đấu giá một giá, mua bán một giá khác. Đặc biệt trong các trường hợp thu hồi đất, người dân sẽ có căn cứ rõ ràng về mức bồi thường, tránh hiện tượng giá đền bù thấp hơn nhiều so với thị trường và giảm thiểu tình trạng khiếu nại, tranh chấp liên quan đến giá đền bù, nhất là ở khu vực đô thị hóa nhanh. Đồng thời, với sự can thiệp và điều tiết từ Nhà nước sẽ giúp cho thị trường nhà đất hạn chế được tình trạng đầu cơ, sốt đất ảo hay bong bóng BĐS. Bởi giá đất thị trường thường bị tác động bởi tâm lý đám đông, thông tin nhiễu loạn hoặc hoạt động “thổi giá” của giới đầu cơ. Đặc biệt, ổn định giá đất là một trong những yếu tố giúp kiểm soát lạm phát, nhất là tại những khu vực đô thị đang quá tải về hạ tầng. “Đề xuất này còn giúp Nhà nước tăng thu ngân sách và quản lý hiệu quả nghĩa vụ tài chính, bởi khi giá đất được Nhà nước xác lập phù hợp thực tế, việc thu tiền sử dụng, thuế chuyển quyền sử dụng, thuế tài sản… sẽ phản ánh đúng giá trị đất đai, góp phần chống thất thu ngân sách, giảm hiện tượng “lách luật”, kê khai giá đất thấp hơn thực tế khi chuyển nhượng để trốn thuế. Đặc biệt, là bảo đảm chủ quyền tối cao của Nhà nước đối với tài nguyên đất, thể hiện vai trò điều tiết vĩ mô, không để một lĩnh vực có ý nghĩa kinh tế – chính trị lớn tự vận hành” – luật sư Trịnh Hữu Đức phân tích.

Cần tránh “hành chính hóa” thị trường

Theo TS Vũ Đình Ánh – chuyên gia kinh tế, đối với người dân khi thực hiện chính sách này có thể mang lại một số lợi ích nhất định, như bảo đảm giá đất đền bù khi thu hồi không quá thấp, tránh tình trạng bị thiệt thòi so với thị trường. Nếu quy định mới đi kèm với hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ, áp dụng công nghệ trong định giá, thì người dân có thể được đền bù sát giá hơn, bảo đảm công bằng. Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi người dân đang thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất như chuyển mục đích sử dụng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, nộp tiền sử dụng đất… việc áp dụng một mức giá đất do Nhà nước định giá, nếu quá cao có thể tạo thêm gánh nặng. Đối với khối DN, đặc biệt là DN BĐS, xây dựng, hạ tầng, thì chính sách mới có thể làm thay đổi toàn bộ phương án tài chính dự án. Vì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong đấu giá đất, tính thuế, xác định tiền thuê đất, thế chấp ngân hàng... “Nếu bỏ nguyên tắc thị trường và Nhà nước toàn quyền quyết định giá đất, trong khi thiếu cơ chế giám sát độc lập, thì chính người dân lại là bên chịu thiệt, nên quyền khiếu nại, phản biện về giá đất cần được pháp luật bảo đảm rõ ràng hơn nữa. Còn đối với DN, nếu giá đất do Nhà nước xác định thiếu linh hoạt, không cập nhật thường xuyên, thì sẽ rất khó khăn trong lập kế hoạch đầu tư, nhất là với những dự án dài hạn, việc chênh lệch giữa giá đất và giá thị trường cũng ảnh hưởng đến khả năng vay vốn và hoàn trả tài chính cho ngân hàng” – TS Vũ Đình Ánh nhìn nhận.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chi Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu đề xuất này được thông qua, tác động đầu tiên sẽ đến từ việc giảm sự linh hoạt của thị trường. Trước đây, giá đất mang tính thị trường giúp phản ánh quy luật cung cầu, tạo động lực cho đầu tư, kinh doanh BĐS. Khi Nhà nước đứng ra định giá, đặc biệt trong bối cảnh các phương pháp chỉ mang tính chất tham khảo, thị trường có nguy cơ bị hành chính hóa, thiếu phản ứng kịp thời với diễn biến thực tế. “Việc Nhà nước trực tiếp quyết giá đất mà không dựa trên giá giao dịch thực tế có thể dẫn đến tình trạng “giá hành chính”, làm méo mó thị trường, kìm hãm động lực đầu tư, khiến DN khó định lượng hiệu quả kinh doanh. Bên cạnh đó, việc thay đổi phương thức định giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại. Nếu Nhà nước định giá cao hơn thị trường, chi phí đầu tư sẽ đội lên, kéo theo giá bán nhà tăng; nếu giá đất thấp hơn, ngân sách lại thất thu, đồng thời xuất hiện nguy cơ tranh chấp và kiện tụng kéo dài” - ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.

Thời gian qua, nhiều tranh chấp, khiếu nại về đất đai đều bắt nguồn từ bất cập trong định giá. Việc tập trung quyền định giá vào cơ quan Nhà nước là cần thiết trong việc bảo đảm sự ổn định và công bằng của thị trường đất đai. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đề xuất thay đổi nguyên tắc định giá đất cần đi kèm với một hệ thống thể chế đồng bộ, gồm: hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất số, cập nhật theo thời gian thực, kết nối giữa các cấp chính quyền và mở cho người dân, DN tiếp cận. Đặc biệt là phải xây dựng hội đồng định giá đất độc lập, có sự tham gia của các tổ chức định giá chuyên nghiệp, hiệp hội ngành nghề, chuyên gia độc lập, để tạo ra một “điểm cân bằng” giữa Nhà nước và thị trường. Cùng với đó, Nhà nước cần tăng cường cơ chế giám sát, giải trình, việc xác định giá đất cần công khai từng bước, có báo cáo phản biện độc lập, cho phép người dân, DN kiến nghị hoặc khiếu nại; và chính sách này cần được áp dụng theo lộ trình, có thí điểm tại một số địa phương trước khi mở rộng toàn quốc, để tránh gây sốc cho thị trường.