Cần điều chỉnh khung giá đất để giảm trục lợi và trốn thuế

Đến thời điểm hiện tại, việc xây dựng dự thảo điều chỉnh khung giá đất để trình Chính phủ của các địa phương đã hoàn thành. Theo đó, mức tăng cao nhất được áp dụng theo khung quy định là 30%, tại một số tỉnh, TP là nơi có thị trường BĐS phát triển sôi động mức tăng mới được đề xuất còn thấp hơn nhiều so với mức tối đa được quy định.

Cụ thể, mức tăng được đề xuất bình quân là 15% tại Thủ đô Hà Nội, trong khi đó tại TP Hồ Chí Minh mức tăng mới được đề xuất chỉ bằng khoảng 41% giá trị thực tế trên thị trường.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, căn cứ theo Nghị định số 44/2014 và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP thì giá đất trong “Bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30 - 50% giá đất thực tế trên thị trường.

“Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và thực tế giá đất tại các địa phương, đặc biệt là tại các TP lớn việc điều chỉnh khung giá đất chưa sát với giá thực tế” – ông Châu cho hay.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc Nhà nước quy định thời hạn điều chỉnh khung giá đất được diễn ra 5 năm/lần chưa thực sự đáp ứng với tốc độ tăng trưởng của thị trường BĐS trong thời gian gần đây.

Đơn cử, tại bảng khung giá đất giai đoạn 2015 – 2019 tại TP Hồ Chí Minh, giá đất theo khung giá chỉ bằng khoảng 15% giá của thị trường, giá đất ở một số quận, huyện vẫn còn thấp so với điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế kỹ thuật; mặt bằng giá đất giữa các quận, huyện chưa đồng đều. Mặc dù, bảng giá đất này được đánh giá là đã cơ bản đáp ứng được với nhu cầu trong công tác quản lý và tạo nguồn thu cho ngân sách.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, điểm bất hợp lý hiện nay là quy định của Chính phủ về mức tăng giá đất trong từng giai đoạn đang được giới hạn ở một mức độ nhất định. Xuất phát từ việc khung giá đất được điều chỉnh chưa sát với thực tế nên đã xảy ra nhiều vấn đề tiêu cực.

“Tình trạng doanh nghiệp trục lợi và việc trốn thuế tại các giao dịch BĐS xảy ra một cách thường xuyên hơn khi khung giá đất thấp hơn giá thị trường. Tôi đề xuất, bảng khung giá đất phải bằng với giá thị trường, nếu có nhỏ hơn thì chỉ nên nhỏ hơn tối đa 20%” – GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Lý giải của GS Đặng Hùng Võ, thông qua kẽ hở này khi tiến hành các giao dịch BĐS, mặc dù giá chuyển nhượng ở mức cao, nhưng khi làm hồ sơ công chứng các chủ sở hữu (bao gồm cả doanh nghiệp) thường để mức thấp nhất, bằng với mức giá của khung quy định, để giảm một phần lớn phần thuế phải đóng cho Nhà nước.

“Cơ quan quản lý lo lắng việc tăng khung giá đất sẽ làm cho giá BĐS tăng, nhưng theo tôi vấn đề này về lâu dài thì không lo ngại. Việc tăng khung giá đất sẽ làm các khoản thuế phải đóng cao hơn, vì vậy việc đầu cơ BĐS sẽ giảm đi do lợi nhuận thấp, về lâu dài việc đầu cơ giảm thì giá của thị trường sẽ bình ổn, thậm chí có thể sẽ giảm” – GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Cùng quan điểm, chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) TS Đoàn Văn Cương cho biết, trên thực tế việc điều chỉnh tăng khung giá đất của Nhà nước không ảnh hưởng nhiều đến các doanh nghiệp, nhưng cứ theo xu thế chung của thị trường các doanh nghiệp vẫn cứ tăng giá bán, không những vậy giá đất theo quy định thấp hơn thị trường còn tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp trục lợi.

“Chính phủ đang thực hiện đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, trong khi đó nhiều doanh nghiệp có vốn Nhà nước lại được tọa lạc ở những vị trí “đất vàng”. Sau khi cổ phần vẫn được cho thuê mặt bằng đó để kinh doanh, đó là chưa kể việc doanh nghiệp sẵn sàng bỏ tiền ra để mua theo mức giá quy định, sau đó xin chuyển đổi sang kinh doanh BĐS và bán nhà theo giá thị trường” – TS Đoàn Văn Cương phân tích.

Các chuyên gia đều cho rằng, Chính phủ cần phải có sự “cách tân” về việc xây dựng khung bảng giá đất. Theo đó, giá đất theo khung quy định cần phải sát với giá thị trường, nhằm tránh thất thoát nguồn thu ngân sách; đồng thời việc tăng khung giá đất theo thực tế cũng sẽ giúp cho thị trường BĐS được bền vững và minh bạch.