Căn hộ trung bình: Giá khó giảm

ột điều dễ nhận thấy tại các buổi lễ khai trương chào bán căn hộ trong thời gian gần đây là người có nhu cầu mua nhà thực sự đang ngày càng chiếm số lượng áp đảo, đặc biệt ở phân khúc nhà có giá trung bình (12-17 triệu đồng/m²). Điều này hoàn toàn ngược lại với trước đây, khi đa phần người mua là đại diện các sàn giao dịch và nhà đầu tư thứ cấp.

Tại buổi khai trương dự án nhà mẫu Anh Tuấn Apartment (huyện Nhà Bè, TPHCM) của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Kinh doanh Nhà Anh Tuấn vào giữa tháng 10 vừa qua, người viết đã làm một cuộc khảo sát bỏ túi. Trong khoảng 10 người được hỏi, có đến 7 người cho biết có nhu cầu mua nhà để ở.

Theo báo cáo quý III/2010 của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam, chỉ trong quý III, khoảng 4.400 căn hộ đã được bán ra. Đây là lượng tiêu thụ cao nhất kể từ đầu năm 2010, tương đương với lượng căn hộ tiêu thụ trong 6 tháng đầu năm. Trong đó, số căn hộ trung bình chiếm đến 80%.

Mặc dù lượng tiêu thụ nhà trung bình đã tăng cao, nhưng so với lượng cung, con số này vẫn còn quá thấp. Theo số liệu của Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Cushman & Wakefield Việt Nam, chỉ tính riêng thị trường TP.HCM, trong 8 tháng đầu năm, tổng lượng cung đã lên đến khoảng 11.200 căn hộ, trong đó căn hộ có giá trung bình chiếm khoảng 76%. Nhu cầu cao, lượng cung lớn, nhưng lượng tiêu thụ vẫn thấp, vì sao?

Người mua than giá cao

Điều này đã được ông Hugo Slade, Phó Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lý giải trong “Đêm bất động sản lần thứ 28” do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức vào cuối tháng 8 vừa qua.

Theo ông Slade, một lý do chính là người mua vẫn cho rằng giá còn cao, không phù hợp với khả năng chi trả, còn giới đầu cơ thì cho rằng lợi nhuận ở phân khúc căn hộ trung bình không còn hấp dẫn như trước. Tâm lý chung của người mua hiện nay là chờ đợi. “Họ chờ đợi hạ tầng cơ sở sẽ phát triển ở khu vực nào, xem lãi suất sẽ giảm đến đâu, những nhà phát triển dự án nào sẽ thực hiện đúng cam kết, dự án nào có tiện ích tốt. Và một điều mà người mua cực kỳ quan tâm là giá bán. Họ đang chờ xem giá sẽ giảm đến đâu”, ông nói.

Trên thực tế, mặc dù đã có nhiều dự án nhà có giá trung bình được tung ra thị trường, nhưng nhiều người vẫn chưa chịu mở hầu bao. Chẳng hạn, dự án Anh Tuấn Apartment ở Nhà Bè có mức giá khá thấp, chỉ khoảng 11-12 triệu đồng/m², nhưng chủ đầu tư cho biết, số người đặt cọc chỉ khoảng 30 người, dù trong buổi chào bán trước đó, có gần 150 người đã đến tham quan nhà mẫu.

Hay như dự án Happy Plaza ở Bình Chánh, cũng có giá bán khá thấp, khoảng 12,5-13,5 triệu đồng/m². Theo Sàn Giao dịch Bất động sản Tấc Đất Tấc Vàng, đơn vị đang phân phối dự án này, hiện có hơn 200 khách hàng yêu cầu giữ chỗ.

Tuy nhiên, chị Tuyết Mai, một khách hàng đặt cọc tại dự án Happy Plaza, cho biết, vì thấy giá rẻ trong khi tiền đặt cọc vẫn được tính lãi suất theo mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm không thời hạn của đơn vị chào bán, nên chị mới tham gia, chứ chưa có ý định mua. “Nếu có dự án nào có giá rẻ hơn, vị trí tốt hơn thì tôi sẽ chuyển sang”, chị Mai nói.

Người bán bảo khó giảm

Hai điều quan trọng nhất mà người mua quan tâm là lãi suất ngân hàng và giá bán. Lãi suất cho vay tại các ngân hàng hiện khá cao (16 - 17,5%/năm), nên nhiều người, dù có nhu cầu mua nhà để ở hay để đầu tư, vẫn không dám vay.

Các doanh nghiệp không thể chủ động được lãi suất ngân hàng nhưng có thể giảm giá bán căn hộ. Và đó là điều mà nhiều người mua đang kỳ vọng. Vậy giá bán của loại căn hộ này còn có thể giảm được nữa hay không?

Hiện nay, căn hộ trung bình có mức giá khoảng từ 12-17 triệu đồng/m². Đây là mức giá được các chuyên gia bất động sản cho rằng là hợp lý. Lấy ví dụ một dự án đang rao bán ở huyện Nhà Bè là 12 triệu đồng/m². Theo tính toán của giới chuyên môn, chỉ tính riêng tiền đền bù ở khu vực này đã chiếm khoảng 1 triệu đồng/m² nhà thành phẩm. Với thời giá hiện nay, sàn bê tông xây dựng cao tầng tối thiểu khoảng 8 triệu đồng/m². Cùng với các chi phí khác, giá đầu tư cho xây dựng bình quân cũng khoảng trên 10 triệu đồng/m², chưa kể khoản thuế giá trị gia tăng và mức lợi nhuận của nhà đầu tư (25%).

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng, ở các quận ven Thủ Đức, Bình Chánh, quận 12, Bình Tân, Nhà Bè, giá bán phải trên dưới 13 triệu đồng/m². Công ty Đất Lành đang đầu tư dự án căn hộ trung bình tại quận 12 với giá khoảng 13 triệu đồng/m². Do vậy, giá căn hộ trung bình khó có thể giảm hơn nữa. “Loại căn hộ trung bình sẽ ổn định ở mức giá này. Ổn định ở đây được hiểu là sự đồng đều về mặt bằng giá và mức giá đó đã phù hợp so với chất lượng cao ốc”, ông Đực nói.

Giá sẽ khó giảm thêm. Điều đó đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư nhà trung bình sẽ không thể cạnh tranh với nhau bằng giá. Thực tế cho thấy, nhiều dự án khi mở bán đều tung ra rất nhiều chương trình khuyến mãi kèm theo. Chẳng hạn như chương trình mua căn hộ trúng xe hơi của Anh Tuấn Apartment hay mua căn hộ Lan Phương MHBR Tower thì có cơ hội tham gia chương trình khuyến mãi đặc biệt và hưởng mức chiết khấu hấp dẫn.