Cần một cuộc cách mạng cứu thị trường bất động sản

Nếu xét về nguyên nhân trực tiếp, thì nguy cơ đóng băng của thị trường BĐS là do đứt gãy dòng tiền hoạt động của thị trường. Nhưng muốn cứu thị trường BĐS lúc này không phải trông chờ dòng tiền từ chính sách nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và sửa đổi Nghị định 65/2022/ NĐ- CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vừa được Thủ tướng ký ban hành mới ráo mực.

Thị trường BĐS phát triển không bình thường

Thứ nhất, giá nhà ở thương mại quá cao, đến mức không tưởng đối với đại bộ phận người dân có nhu cầu nhà ở. Dự án phát triển nhà ở bình dân hoàn toàn bị tuyệt chủng từ nhiều năm nay tại các đô thị lớn. Chẳng hạn tại TP Hồ Chí Minh, nhà ở thương mại có mức giá 2 tỷ đồng/căn hộ hoặc có mức giá 30 triệu đồng/m2 đã không tồn tại từ 3 năm lại đây.

Giá nhà cao ngất ngưởng đáp ứng nhu cầu nào? Đương nhiên chỉ đáp ứng nhu cầu của bộ phận dân cư có thu nhập cao, giàu có, nhiều tiền. Theo số liệu thống kê năm 2021, thu nhập bình quân người dân 4,2 triệu đồng/tháng, trong đó chiếm 60% có thu nhập bình quân dưới 3,5 triệu đồng/ tháng. Riêng TP Hồ Chí Minh thu nhập bình quân 6,1 triệu đồng/tháng. Không cần tính toán dài dòng cũng khẳng định ngay được đại bộ phân người dân không thể tích lũy mua nhà ở nếu không có một cuộc cách mạng về giá nhà ở.  

Thứ hai, thị trường BĐS đang hướng vào đáp ứng nhu cầu đầu cơ hoặc tích lũy tài sản của bộ phận dân cư nhiều tiền. Tích lũy và đầu cơ là đặc tính vốn có của kinh tế thị trường không hề xấu khi nó được kiểm soát. Nhưng hoạt động này trên thị trường BĐS nước ta hiện nay phải khẳng định chưa đủ minh bạch, hết sức mù mờ. Chẳng hạn một cá nhân ai đó không cần đứng tên chủ sở hữu/sử dụng một BĐS nào cả nhưng có thể là chủ rất nhiều BĐS thông qua gửi gắm người thân hữu đứng tên.

Khả năng tạo ra giá trị gia tăng của thị trường BĐS rất hạn chế. Một m2 đất chỉ có giá 1m2 đất. Khi 1m2 đất Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh có mức hơn 2,4 tỷ đồng/m2 thông qua đấu giá thực chất đó là tài sản bong bóng được giới chủ đầu tư thổi lên để lũng đoạn thị trường. Cho nên thị trường BĐS khi không kiểm soát chặt vừa làm đông cứng nguồn lực quốc gia và vừa tạo nguy cơ lũng đoạn thị trường tài chính- tiền tệ, tác động khủng hoảng kinh tế vĩ mô.

Thứ ba, sự phát triển của thị trường BĐS có đóng góp đáng kể cho tăng trưởng kinh tế, nguồn thu ngân sách Nhà nước và giải quyết công ăn việc làm trong từng giai đoạn nhất định. Tuy vậy, khi thị trường BĐS phát triển theo hướng tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư và tối thiểu hóa không gian đô thị thì hậu quả hết sức nghiêm trọng.

Chẳng hạn, cơ quan quản lý tùy tiện, vi phạm phạm pháp luật quy hoạch trong việc cho phép điều chỉnh nâng hệ số tầng và nâng mật độ xây dựng hàng loạt dự án xây dựng cao ốc chung cư tại các đô thị trung tâm trên khắp cả nước.

Giải quyết vấn nạn giao thông tắc nghẽn, hạ tầng quá tải nghiêm trọng tại các con đường như Lê Văn Lương – Tố Hữu, Phạm Tuân,…(TP Hà Nội) hay Nguyễn Hữu Cảnh, Nguyễn Hữu Thọ,…(TP Hồ Chí Minh),…do bị điều chỉnh quy hoạch chạy theo yêu cầu của chủ đầu tư, việc này nhà nước có đổ tiền “núi” cũng không thể khắc phục được. Chính thỏa hiệp theo lợi ích của chủ đầu tư đã làm cho thị trường BĐS phát triển biến dạng mục tiêu cần đạt được của nó.

Thứ tư, thông tin cho rằng thị trường BĐS luôn thiếu hụt nguồn cung là không chính xác và có chủ ý trục lợi trong câu chuyện cấu kết đẩy giá nhà lên cao. Tại sao thiếu hụt nguồn cung nhưng lại xuất hiện tình trạng căn hộ vẫn tồn kho đáng kể? Chẳng hạn theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, trong Quý 3/2022 nguồn cung có 3.600 sản phẩm nhưng trong đó chủ yếu là hàng tồn kho? Rõ ràng, nếu nói thiếu hụt nguồn cung thì phải nói thị trường BĐS đang thiếu hụt nghiêm trong nguồn cung căn hộ có mức giá bình dân.

Thứ năm, phần lớn chủ đầu tư phát triển dự án đặt ra tham vọng quá mức nguồn lực. Hệ quả là tình trạng hàng tồn kho và nợ phải thu thường xuyên chiếm tỷ lệ áp đảo trong tổng tài sản kinh doanh. Theo số liệu báo cáo tài chính của 45 DN BĐS niêm yết cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho ghi nhận tại thời điểm 30/6/2022 đến 273.373 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng tài sản. Con số này gần tương đương con số 270.000 tỷ đồng trái phiếu mà các DN BĐS đã phát hành vay nợ và sẽ đến hạn trả nợ từ nay đến năm 2024.

Cần một cuộc cách mạng cứu thị trường BĐS

Mới đây, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) có nhiều kiến nghị tới Chính phủ nhằm hỗ trợ ổn định thị trường BĐS đang có nguy cơ đóng băng. Trong đó, có hai kiến nghị đáng quan tâm nhất là kiến nghị NHNN nới room tín dụng thêm 1-2% và kiến nghị Bộ Tài chính, Chính phủ cho phép nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được mua trái phiếu DN riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.  

Có thể thấy, ngay với kiến nghị nới room tín dụng trong bối cảnh hiện tại là không khả thị. Bởi vì chính sách tiền tệ trong giai đoạn hiện nay của NHNN là cần ưu tiên kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng, cho nên việc nới room tín dụng sẽ gây khó khăn cho NHNN trong việc đạt mục tiêu chính sách tiền tệ. Điều này cũng được Thống đốc NHNN Nguyễn Thi Hồng khẳng định khi tham gia trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội vào ngày 3/11 vừa rồi.

Kiến nghị thứ hai cũng chắc chắn không khả thi. Đối với phát hành trái phiếu DN riêng lẻ, quy định không cho phép nhà đầu tư cá nhân chưa phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tham gia mua trái phiếu bởi họ không đủ khả năng đánh giá rủi ro của trái phiếu. Quy định này đã có trước đây từ Nghị định 153/2020/NĐ-CP. Trước đó, Nghị định 163/2018/NĐ-CP do chưa có quy định này nên chính đây đã gây rủi ro như trái phiếu công ty Tân Hoàng Minh, trái phiếu công ty An Đông phát hành vào giai đoạn đó.

Không thể trông chờ vào dòng tiền tín dụng và dòng tiền từ trái phiếu DN được nữa, giờ đây để tồn tại và ổn định, rồi tạo cơ hội phát triển bình thường chỉ có con đường duy nhất là các DN BĐS phải chấp nhận hy sinh lợi nhuận tự cứu mình. Giảm giá bán sản phẩm đồng loạt từ 30% đến 50% tùy phân khúc sản phẩm chắc chắn sẽ thành công. Việc vừa qua đã có một vài DN bán thí điểm sản phẩm BĐS theo cách chiết khấu từ 30%-40% trong khi giữ nguyên giá bán và không có tính đồng loạt của thị trường là khó thành công.

Nguồn tiền nhà đầu tư cá nhân chưa đóng băng hết vào thị trường, vẫn còn nhiều người dân có tiền tích trữ và đang có nhu cầu nhà ở. Chính đây là cơ hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhiều đối tượng trên thị trường. Đối với các dự án BĐS đang phát triển dở dang, việc bán dự án giá rẻ cho DN tiềm năng thông qua nhiều phương thức phù hợp theo thỏa thuận đối tác thiển nghĩ là khả thi. Liên tục mấy năm qua thị trường đã quá tạo cơ hội cho DN BĐS gặt hái lợi nhuận khủng. Giờ đây họ có hy sinh một năm lợi nhuận để giảm giá bán cũng rất bình thường.