| Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực cho rằng, có hay không có sổ đỏ bản chất của căn hộ condotel không thay đổi |
Thưa ông, ngày 14/2 vừa qua, Bộ TN&MT đã ra văn bản hướng dẫn cụ thể về việc cấp GCN quyền sở hữu công trình xây dựng căn hộ du lịch (condotel) cho người nhận chuyển nhượng, ông đánh giá động thái này sẽ mang lại những lợi ích gì cho nhà đầu tư thứ cấp và môi trường kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng?
- Chuyên gia Nguyễn Văn Đực: Khi mua condotel thì nhà đầu tư chỉ làm việc trực tiếp với chủ đầu tư dự án và thứ duy nhất mà người mua được giữ là hợp đồng mua bán. Cho nên, tâm lý chung của hầu hết người mua căn hộ condotel là mong muốn được sở hữu "sổ đỏ" trong tay, điều này làm cho họ có cảm giác yên tâm rằng đó là tài sản của mình.
Tôi đánh giá việc cấp sổ đỏ cho căn hộ condotel là 1 liệu pháp tinh thần dành cho những nhà đầu tư thứ cấp đang mắc kẹt trong phân khúc này. Đồng thời, thông qua việc cấp sổ đỏ sẽ giúp minh bạch hóa những trường hợp chủ đầu tư lợi dụng sự lỏng lẻo về pháp lý của condotel, để trục lợi bằng cách bán 1 căn hộ condotel cùng lúc cho nhiều người. Tin rằng, những trường hợp này sẽ nhanh chóng bị "bóc mẽ" khi mà condotel được cấp sổ đỏ.
Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ này theo tôi không giúp thay đổi được thực tế "bấp bênh" của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, không làm thay đổi được số phận của những người đã mua condotel. Chưa kể, trước tình hình dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, dự kiến trong thời gian tới việc kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng phải đối diện với rất nhiều khó khăn.
Thực tế cho thấy, tình hình du lịch, tình hình khai thác condotel tại Việt Nam những năm gần đây đã được chủ đầu tư khai thác cạn kiệt. Hàng loạt chủ đầu tư đã bán và thu lợi vô số kể từ condotel, hàng ngàn khách hàng "khóc ròng" ôm condotel mà không tìm thấy đường ra. Theo tôi, từ việc cấp sổ đỏ nói trên có thể sẽ nảy sinh ra nhiều câu chuyện bi hài khác, những hệ lụy lâu dài cho xã hội.
Vậy thưa ông, những bi hài, những hệ lụy cho xã hội mà ông vừa nhắc đến cụ thể là gì?
- Thứ nhất, một khi có sổ đỏ trong tay, ai dám chắc, ai dám đứng ra đảm bảo rằng chủ sở hữu condotel sẽ không cầm cuốn sổ đó để thực hiện giao dịch mua bán với người khác, rồi người mua sau lại tiếp tục bán cho người mua sau nữa... hoặc cầm sổ đi thế chấp ngân hàng. Tất cả đều có thể xảy ra.
Còn chủ đầu tư thì sao, khi dự án được cấp sổ, chủ đầu tư cũng có thể bán cái dự án đó, hoặc là đã thế chấp ngân hàng trước đó để đầu tư. Như vậy, hoàn toàn có thể xảy ra chuyện hai lần thế chấp. Lần một là chủ đầu tư thế chấp, lần hai chủ condotel cầm sổ đỏ đi thế chấp, đây là chuyện đáng lo.
Thứ hai, sổ đỏ nếu có chẳng qua chỉ là 1 tờ "giấy khai sinh", bản chất condotel vẫn là hình thức kinh doanh đầy rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Vì sao, vì thực thế quyền điều hành condotel hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư dự án.
Với những ai am hiểu về condotel đều biết rằng, dù được cấp sổ đỏ condotel vẫn không thể tách rời ra khỏi tổng thể của dự án. Hãy hình dung rằng, condotel nằm trong một quần thể bao gồm: Cây xanh, công viên, hồ bơi,… đây là một tổng thể không thể tách rời. Một căn hộ condotel dù có sổ đỏ riêng vẫn phải xoay trong quần thể đó, không thể tách ra được.
Tôi lấy ví dụ, một dự án căn hộ condotel được chủ đầu tư cam kết với người mua bằng 1 bảng cam kết lợi nhuận có thể là 10%, 12%, thậm chí là 15%.... Nhưng vì một lý do nào đó, kinh doanh không hiệu quả chẳng hạn, hoặc phá sản thì cam kết cũng bỏ đi, vô nghĩa. Do đó, có sổ đỏ cũng chỉ là cho có mà thôi, bản chất mô hình kinh doanh vẫn là của ông chủ dự án, sổ đỏ không làm thay đổi được quan hệ của ông chủ dự án với khách hàng đã mua condotel.
| Dự án Cocobay Đà Nẵng ''thất thủ'' được xem ''cú tát'' giúp các nhà đầu tư thứ cấp bừng tỉnh nhìn nhận lại thị phân khúc condotel vốn quá nhiều bất cập tại Việt Nam. |
Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" cam kết lợi nhuận là một bài học đã quá rõ ràng, chủ đầu tư thông báo không thể tiếp tục chi trả lợi nhuận dù trước đó đã cam kết trong hợp đồng, thì sao, người mua condotel vẫn phải chấp nhận, họ không thể tách căn hộ condotel của mình ra riêng biệt rồi tự kinh doanh được.
Như vậy rõ ràng, khi có sổ đỏ trong tay cũng không giúp nhà đầu tư thay đổi được bản chất condotel là căn hộ lưu trú. Nhà đầu tư không nên tự huyễn hoặc mình về sổ đỏ của condotel, đó thực chất chỉ là một tờ giấy khai sinh, không hơn không kém. Còn thực tế và thực thể thì người chủ condotel vẫn là chủ đầu tư. Còn khách hàng dù có có cầm được sổ đỏ của condotel, cầm được lợi nhuận cam kết mà chủ đầu tư chia cho thì cũng chỉ là "may thầy phước chủ" nó khác hoàn toàn với sổ đỏ của 1 căn hộ chung cư.
Thứ ba, theo tôi, một khi đã chính thức cấp sổ đỏ cho condotel, hàng loạt những hệ lụy xã hội sẽ kéo theo từ đó.
Giả sử, một khu trung tâm thương mại và chung cư ở chung 1 khối thì chỉ tính người ở là cư dân của chung cư, còn trung tâm thương mại đó dù có 1.000 người hiện diện vào ban ngày, thì về nguyên tắc ban đêm là không có người ở.
Hiển nhiên, trong trường hợp này Nhà nước không có nhiệm vụ quản lý hành chính 1.000 người ở trung tâm thương mại. Cụ thể, 1.000 người này chỉ được tính là người lưu trú, không được cấp hộ khẩu, không được công an khu vực quản lý, con cái của 1.000 người không có chỉ tiêu ở, trường học, bệnh viện... Hay nói khác hơn, các dịch vụ về văn hóa, xã hội, chính trị, đoàn thể không chịu trách nhiệm với 1.000 người này và con cái của họ.
Phân tích như vậy để thấy rằng condotel, officetel (biệt thự du lịch văn phòng kết hợp lưu trú), biệt thự du lịch... đều là căn hộ lưu trú cho nên việc cấp sổ đỏ khó đảm bảo về quy hoạch, và cũng không đúng về quản lý hành chánh, không đúng về chỉ tiêu người ở cho khu vực.
Cho nên, muốn cấp sổ hay không cấp sổ phải đi tận nguồn từ quy hoạch cho đến việc thu thuế sử dụng đất, cho đến quản lý hành chính xã hội... Phải xét trên diện rộng những hệ lụy mang tính lâu dài cho xã hội, cho thị trường bất động sản. Không nên vì nhu cầu của những chủ đầu tư dự án condotel mà tạo ra sổ đỏ chỉ để người mua an tâm, nhà đầu tư dễ bán hàng. "Sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi", đạt được mục đích của chủ đầu tư còn mặc cho xã hội giải quyết hậu vận, hậu quả để lại.
Thưa ông, sau văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT, thì mới đây Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) lập tức kiến nghị bổ sung thêm việc cấp sổ đỏ cho nhà phố du lịch (hay còn gọi là: Boutique du lịch hoặc shoptel). Ông đánh giá như thế nào về kiến nghị lần này của HoREA?
- Như tôi đã trao đổi bên trên, việc cấp sổ đỏ cho các loại hình căn hộ lưu trú tiềm ẩn nhiều hệ lụy cho xã hội.
Muốn được công nhận là đất ở thì phải đóng tiền sử dụng đất, phải có chỉ tiêu dân cư. Như vậy, muốn được xem là đất ở phải có 2 động tác chính, thứ nhất về quy hoạch phải chuyển đổi công năng, đây không phải là khu thương mại, đây không phải là khu du lịch mà đây là khu dân cư và có chỉ tiêu dân cư.
Như đã biết, thực tế shoptel hay shophouse hay condotel về nguyên tắc không có chỉ tiêu ở, chỉ có người đến lưu trú.
Chúng ta đã có bài học của officetel, tôi đánh giá officetel chưa bùng nổ nhưng rồi sẽ bùng nổ khốc liệt, căng thẳng. Hàng chục ngàn officetel ở TP Hồ Chí Minh đến một lúc nào đó sẽ xung đột "nảy lửa" giữa cư dân officetel và cư dân ở. Không ai chịu lường trước hậu quả đó, mà bây giờ cứ khăng khăng đòi cấp sổ đỏ cho condotel, nhà phố du lịch... Một khi bùng nổ ra sẽ là môt cuộc tranh chấp khốc liệt, một cuộc "nội chiến" chung cư "một mất một còn".
Theo cá nhân tôi đánh giá, việc cấp sở đỏ cho condotel hay nhà phố du lịch đều không có ý nghĩa thực tế, được thì ít mà mất thì nhiều, tôi nghĩ các cơ quan chức năng cần phải cân nhắc khi đưa ra quyết định cấp hay không cấp sổ đỏ, còn nhà đầu tư cần tỉnh táo trước mọi quyết định khi lựa chọn phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo Luật sư Lê Ngô Trung - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, về mặt pháp lý, khi thực hiện dự án với loại hình nghỉ dưỡng thì đã xác định ở đây là đất thương mại dịch vụ du lịch, tức là không phải đất ở. Hiện nay, mức thuế áp dụng đối với dự án xây dựng với mục đích là đất ở như chung cư luôn cao hơn dự án với mục đích là đất thương mại dịch vụ. Do đó, nếu cho phép cấp sổ đỏ thì nghĩa vụ về thuế đối với khoảng chênh lệch này sẽ được giải quyết như thế nào? Bên cạnh đó, việc cho phép cấp sổ đỏ sẽ dẫn đến việc chính quyền phải xem xét và điều chỉnh quy hoạch hạ tầng của cả khu vực xung quanh dự án bởi việc hình thành khu dân cư thì hiển nhiên sẽ phải đối mặt trước áp lực về giao thông, môi trường và an ninh trật tự. Đây sẽ là một tiền lệ xấu dẫn đến việc mở đường cho các chủ đầu tư khác "lách luật" với cách thức ban đầu thì xin thực hiện dự án với mục đích thương mại - dịch vụ - du lịch, nhưng sau đó sẽ chuyển thành dự án khu dân cư, chung cư. Và lúc này, quản lý nhà nước về kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tại địa phương hay rộng hơn nữa là pháp luật điều chỉnh về các vấn đề này (Luật Đất đai, Luật Quy Hoạch đô thị, Luật Nhà ở...) sẽ gần như bị vô hiệu hóa. Ngoài ra, một vấn đề cần xem xét là việc cấp sổ đỏ này có thực sự công bằng cho người mua hay không? Vì rõ ràng, đối với nhiều người mua thì mục đích ban đầu của họ khi tìm đến loại hình này là để đầu tư kinh doanh nên chấp nhận mua với giá khá cao, không thực sự phục vụ cho mục đích để ở. Xét về bản chất, thì việc đầu tư kinh doanh là do chính doanh nghiệp thực hiện. Nếu phương án đầu tư kinh doanh khả thi và hiệu quả thì doanh nghiệp chính là bên được hưởng lợi; còn ngược lại, doanh nghiệp phải đứng ra chịu trách nhiệm về việc này, ngay cả bồi thường hay thua lỗ cũng phải chấp nhận. Không thể đẩy trách nhiệm về phía chính quyền giải quyết hay người dân và xã hội phải gánh chịu. |
