Không phủ nhận, nếu giá được trả càng cao thì ngân sách Nhà nước sẽ thu được càng lớn, nhưng nó cũng mang lại nhiều rủi ro cho thị trường bất động sản (BĐS) cũng như thực hiện dự án đầu tư hạ tầng sau này.
“Bất thường” đấu giá đất
Trong khoảng 3 – 4 tháng trở lại đây, hàng loạt những phiên đấu giá QSDĐ đã được các quận, huyện, thị xã trên địa bàn TP Hà Nội tổ chức rầm rộ. Về bản chất của vấn đề, việc đấu giá QSDĐ nhằm mục đích hạn chế tối đa tình trạng “hai giá”, trước những bất cập của việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định, tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định.
Cùng với đó, đấu giá QSDĐ là tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xóa bỏ địa tô chênh lệch theo hướng bảo đảm lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Đồng thời, thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai, giao đất, cho thuê đất cũng chính là đáp ứng các yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế hiện nay.
Tuy nhiên, trên thực tế đã có rất nhiều “bất thường” xảy ra. Đầu tiên có thể nhắc tới đó là phiên đấu giá QSDĐ tại huyện Thanh Oai (TP Hà Nội) diễn ra vào ngày 10/8 vừa qua, với 68 thửa đất thuộc khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, thu hút tới 4.600 hồ sơ nộp tham gia, nhưng chỉ có 4.201 hồ sơ đủ điều kiện của 1.545 người, diện tích từ 60 – 85m2, giá khởi điểm 8,6 – 12,5 triệu đồng/m2. Kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm; các lô thường có giá trúng 63 - 80 triệu đồng/m2, gấp 5 - 6,4 lần.
Tiếp đó tới ngày 19/8, 19 lô đất thuộc địa bàn thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức được đưa ra đấu giá, kéo dài suốt 19 giờ đồng hồ, qua 9 vòng, tới 4 giờ sáng ngày 20/8 phiên đấu giá kết thúc. Đơn vị tổ chức tuyên bố, lô đất được trả giá cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm và 14 lô đất khác có giá trúng từ 97,3 - 121,3 triệu đồng/m2, gấp 12,5 lần so với giá khởi điểm.
Ngay sau khi “hiện tượng” đấu giá QSDĐ tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức kết thúc, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các cơ quan chức năng vào cuộc kiểm tra, rà soát để kịp thời có biện pháp ngăn chặn nếu có hiện tượng “cò đấu giá” tham gia với mục đích thao túng thị trường. Nhưng “cơn sốt” đấu giá đất vẫn chưa dừng lại, bởi cách đây ít ngày (vào ngày 19/10), quận Hà Đông (TP Hà Nội) đã tổ chức đấu giá 27 lô đất thuộc khu Đống Đanh – Đồng Cộc, phường Phú Lương. Theo đó, lô đất được trả giá cao nhất là 262 triệu đồng/m2, với diện tích 57,5m2, gấp gần 8,2 lần so với khởi điểm; trong khi đó, số liệu báo cáo nghiên cứu thị trường của một số tổ chức xã hội nghề nghiệp thì đất tại khu vực này cao nhất vào khoảng 170 – 180 triệu đồng/m2.
Cần đẩy nhanh xây dựng công cụ thuế
Theo lý giải của TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, người dân và nhà đầu tư dành sự quan tâm đặc biệt vào dòng sản phẩm đất đấu giá là việc hết sức bình thường, bởi đây là sản phẩm có pháp lý rõ ràng, mặt bằng sạch lại được đầu tư hạ tầng cơ bản (điện, cấp - thoát nước, thông tin liên lạc...); cùng với đó là việc thị trường thiếu nguồn cung mới và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 cấm các đô thị được phân lô, bán nền tại các dự án thương mại, đã tạo ra sức hút cho dòng sản phẩm này.
“Tuy nhiên, bất thường ở đây là sự tham gia của một số người có “nghề” với mục đích “lướt sóng” kiếm lời; hoặc là những “cò đấu giá” đã thu gom những lô đất gần với khu vực đấu giá, thông qua việc trả giá cao, thậm chí chấp nhận rủi ro hợp thức hóa bằng cách thanh toán đầy đủ tiền cho lô đất đã trúng, nhằm làm căn cứ “thổi giá” cho những mảnh đất khu vực gần kề để có thể thu siêu lợi nhuận” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Chưa bao giờ thị trường BĐS Việt Nam xảy ra “vấn nạn” đấu giá QSDĐ như thời điểm hiện tại, chiêu trò “thổi giá” thông qua đấu giá QSDĐ lại được sử dụng một cách bài bản, có hệ thống và lặp đi lặp lại. Khi bị dư luận và các phương tiện thông tin truyền thông lên tiếng, không đạt được mục đích thì nhà đầu tư sẵn sàng “bỏ của chạy lấy người”; nhà đầu tư lớn thì bỏ lớn, nhà đầu tư bé thì bỏ bé.
Còn nhớ vào đầu tháng 12/2021, 4 DN tham gia đấu giá quyền sử dụng 4 khu đất có tổng diện tích 30.014m2 tại khu đô thị Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh), sau khi các DN trả giá, tính bình quân là trên 2,4 tỷ đồng/m2; không ngoài dự đoán, chỉ vài tháng sau tất cả các DN này đều tháo chạy, với tổng số tiền bỏ cọc là 1.051 tỷ đồng. Tương tự, tại phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai (TP Hà Nội) hồi đầu tháng 8/2024, mới đây phía đơn vị tổ chức đã đưa ra thông báo 55/68 nhà đầu tư trúng đấu giá trước đó đã bỏ cọc. Như vậy, những lo ngại về việc thị trường BĐS đang bị thao túng bởi một nhóm nhà đầu cơ là hoàn toàn có căn cứ.
“Nạn đầu cơ, thổi giá đất không chỉ gây ra những khó khăn trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội tại các địa bàn; khó khăn cho quá trình thu hồi đất đầu tư dự án hạ tầng công cộng; dễ tạo ra sự kích động đối với người có đất bị thu hồi khi không được bồi thường giá cao, dẫn đến khiếu kiện, gây mất an ninh trật tự; mà còn ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế, thu hút đầu tư của cả đất nước. Ở những nước phát triển như Mỹ, Singapore... những người sở hữu càng nhiều nhà đất hay để đất không sử dụng sẽ bị đánh thuế cao, họ đã sử dụng công cụ thuế một cách hiệu quả giúp thị trường BĐS minh bạch, bền vững” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho hay.
Đồng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, trong khoảng 5 - 7 năm trở lại đây thị trường nhà đất xuất hiện nhiều tiêu cực, lệch pha cung cầu, giá bán leo thang... điều đó có sự tác động rất lớn của nhóm người đầu cơ, là những người có quyền lực và nguồn lực tài chính lớn. Việc tài sản nhà đất tập trung quá nhiều vào nhóm người này, đã gây ra xung đột lớn với đại bộ phận người dân lao động – những người nguồn lực tài chính hạn hẹp, khó có khả năng mua nhà.
“Được biết, thời điểm hiện tại, Bộ Tài chính đang nghiên cứu để xây dựng dự án Luật Thuế BĐS, đối tượng bị đánh thuế sẽ là những người sở hữu nhiều nhà đất và để đất đai bỏ hoang không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí tài nguyên. Các quốc gia trên thế giới đã sử dụng công cụ thuế đối với nhà đất từ lâu rồi, tôi cho rằng chúng ra cũng cần nhanh chóng xây dựng để đưa vào triển khai. Nếu để tình trạng đầu cơ đất đai, thao túng thị trường kéo dài sẽ gây ra những hệ lụy khôn lường cho thị trường BĐS nói riêng và toàn nền kinh tế” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.
Thực tế hiện nay trên thị trường phần lớn các sản phẩm BĐS đều được nhà đầu tư mua đi bán lại cho nhau, trong đó hầu hết nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, việc sử dụng công cụ thuế BĐS một cách phù hợp sẽ hạn chế hoặc làm cho nhà đầu tư không còn động lực để đầu cơ nhà đất, khi phải chịu thuế thì chi phí về lãi vay và những chi phí phát sinh khác tăng cao, việc đầu cơ BĐS sẽ rủi ro hơn. Từ đó, nguồn tiền sẽ được “nắn dòng” sang những kênh sản xuất, kinh doanh, giúp gia tăng giá trị cho xã hội.
Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình
