Chỉnh lãi suất để “tăng nhiệt” thị trường bất động sản

Việc này nhằm tạo động lực tăng trưởng, hỗ trợ người dân, DN phát triển sản xuất, kinh doanh và tăng khả năng tiếp cận tín dụng cho các ngành nghề, trong đó có lĩnh vực nhà ở. Đây cũng được xem là thông tin tích cực đối với thị trường bất động sản (BĐS).

Thị trường gặp khó về nguồn vốn

Thời gian gần đây, thị trường BĐS rơi vào trình trạng thiếu hụt nguồn tín dụng, cả DN và người dân đều rất khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Trong khi đó việc huy động của DN từ các kênh vốn khác như trái phiếu, tiền ứng trước của khách hàng cũng bị “ách tắc” do sai phạm của một số DN, cộng hưởng cùng đại dịch Covid-19 nên người dân ngày càng hạn chế và cẩn trọng hơn với những khoản đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Trước thực trạng đó, theo chỉ đạo của Chính phủ về điều hành chính sách tiền tệ, tăng hạn mức tín dụng, giảm lãi suất cho vay, trong năm 2023 Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, giúp mặt bằng lãi suất cho vay hạ nhiệt mạnh.

Tuy nhiên trên thực tế, Việt Nam vẫn là một trong những nước thuộc top đầu thế giới về duy trì lãi suất thực dương ở mức cao; trong khi đó nhu cầu vốn để phục hồi sản xuất, đặc biệt là từ sau đại dịch Covid-19 đến nay là rất lớn, nhưng tăng trưởng tín dụng lại không đạt mục tiêu đề ra. Trước thực trạng đó, người dân – DN, đặc biệt là DN kinh doanh BĐS luôn ở tình trạng thiếu vốn.

Thiếu vốn được xem là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS hiện nay. Theo đó, năm 2023 cả nước chỉ có 67 dự án nhà ở được cấp phép mới, bằng 30% so với năm 2019 thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19.

Bước sang năm 2024, thị trường đã phục hồi tích cực hơn nhưng từ đầu năm cũng mới chỉ có 19 dự án nhà ở được cấp phép mới, tăng 2 dự án so với cùng kỳ năm 2023.

Theo chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực, BĐS là ngành có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nước ta, khi đóng góp khoảng 4 – 5% GDP cả nước mỗi năm; có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường BĐS với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần.

Trong đó, 4 ngành lớn liên quan nhiều nhất là xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP). Đồng thời, thị trường BĐS cũng chiếm khoảng trên 10% lượng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam hàng năm và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.

Đặc biệt, thị trường BĐS có đặc thù riêng, bởi ngành này tồn tại dựa trên tứ giác liên thông gồm: BĐS - bảo hiểm – ngân hàng – chứng khoán.

“Rủi ro tài chính – tiền tệ mặc dù đang giảm dần nhưng vẫn đang ở mức cao, điều này tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư của Việt Nam. Cùng với đó, tăng trưởng tín dụng chậm chứng tỏ sức cầu trên thị trường còn yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện dẫn đến tín dụng giảm. Qua đó, thị trường BĐS nói chung còn gặp nhiều khó khăn về pháp lý, nhân lực và đặc biệt là nguồn vốn để sản xuất, kinh doanh” – TS Cấn Văn Lực phân tích.

Tín hiệu tích cực

Từ đầu năm 2024 đến nay, lãi suất của nhiều ngân hàng tiếp tục có sự thay đổi, được điều chỉnh theo chiều hướng giảm.

Đáng chú ý, vào cuối tháng 2 vừa qua lãi suất huy động có kỳ hạn 12 tháng bình quân của hệ thống ngân hàng đã giảm xuống còn 5%, xuống vùng thấp lịch sử; đặc biệt đến cuối tháng 3 mức lãi suất ngắn hạn và qua đêm còn giảm sâu kỷ lục.

Theo đánh giá, việc các ngân hàng hạ lãi suất huy động là cơ sở để điều chỉnh hạ lãi suất cho vay, tạo điều kiện tốt hơn và thúc đẩy nhu cầu sử dụng vốn của người dân, DN.

Chưa dừng lại ở đó, mới đây Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Văn bản số 4662/NHNN-CSTT yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện một số giải pháp về tín dụng và lãi suất.

Theo đó, ngoài việc yêu cầu hệ thống tín dụng tiếp tục triển khai các giải pháp tăng trưởng hiệu quả, đúng mục tiêu, đáp ứng kịp thời nhu cầu của nền kinh tế, hướng vào những lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng kinh tế, Ngân hàng Nhà nước còn yêu cầu phấn đấu giảm 1 - 2%/năm lãi suất cho vay.

Đánh giá về vấn đề này, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, hiện nay các kênh huy động vốn vào thị trường BĐS rất hạn chế, nguồn vốn ngoại đang được xem là chủ lực.

Nhưng trên thực tế, DN kinh doanh BĐS và người mua nhà chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng (chiếm tới 70% các khoản vay), với việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo nghiên cứu giải pháp để hạ 1 – 2%/năm lãi suất cho vay sẽ mang đến những tác động “kép” đối với thị trường BĐS.

“Gần đây tăng trưởng tín dụng không đạt mục tiêu đề ra, nguyên nhân là nhu cầu trên thị trường suy yếu, bởi ngoài những vướng mắc về pháp lý, thì việc lãi suất ở mức cao nên nhà đầu tư, người dân đã hạn chế vay vốn để kinh doanh hay mua nhà ở. Với động thái chỉ đạo tiếp tục giảm lãi suất cho vay từ Ngân hàng Nhà nước, không chỉ mang đến những tác động tích cực cho DN đầu tư, kinh doanh BĐS, mà còn đối với cả người mua nhà. Vì nếu được tiếp cận với nguồn vốn lãi suất thấp hơn, bảo đảm được lợi nhuận thì DN sẽ mở rộng đầu tư; đồng thời cũng kích thích nhu cầu mua nhà, sở hữu nhà của người dân” – TS Nguyễn Văn Đính nhận định.

Trong khi đó, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tiếp tục nghiên cứu giảm lãi suất cho vay là tín hiệu tích cực đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào thực tế thì thời gian gần đây mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần điều chỉnh hạ lãi suất cho vay nhưng đầu ra của thị trường BĐS vẫn “ách tắc”. Nguyên nhân chính là do DN, người dân khó tiếp cận với các khoản vay, ngân hàng siết chặt quy định về điều kiện được vay vốn.

“Theo tôi, để việc hạ lãi suất cho vay trở thành động lực cho toàn nền kinh tế và thị trường BĐS, cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS, tập trung nguồn vốn phát triển. Nhưng để làm được điều này, phải phân định rõ ràng giữa sản phẩm BĐS thiết yếu và không thiết yếu, nhằm giảm khoảng cách về chênh lệch cơ cấu sản phẩm. Cùng với đó, cần tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, đẩy mạnh mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường...” – ông Nguyễn Quốc Hùng cho hay.

Các chuyên gia đều cho rằng, ngành BĐS có liên quan đến nhiều ngành khác, nên cần sớm giải quyết những ách tắc liên quan đến vấn đề về vốn, trên cơ sở hài hòa giữa thị trường tiền tệ với thị trường vốn, thông qua việc tạo điều kiện cho DN được tiếp cận với nguồn vốn dài hạn. Cùng với đó, xây dựng công cụ tài chính phái sinh mới như chứng khoán hóa các khoản thế chấp bằng BĐS; xây dựng hệ thống thông tin về BĐS thống nhất trên toàn quốc, là cơ sở để các tổ chức tín dụng nhận thế chấp cho vay an toàn, hiệu quả...