Nhiều cơ chế ưu đãi
Thông tư gồm 5 chương, 18 điều hướng dẫn cụ thể về: Điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH; Phương pháp xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua; Mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ; Mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua; Quy chế quản lý sử dụng, vận hành khai thác theo quy định của pháp luật về nhà ở... Áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến lĩnh vực phát triển và quản lý NƠXH theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Theo đó, phương pháp xác định giá bán NƠXH tính trên cơ sở (Giá bán 1m2 – GiB): Tổng vốn đầu tư cây dựng (Tđ) trừ đi phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án được phân bổ cho phần diện tích NƠXH để bán (Tdv), cộng thêm lợi nhuận định mức tính cho dự án, tối đa bằng 10% tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích NƠXH để bán (L), chia cho tổng diện tích sử dụng NƠXH để bán của dự án (SB). Sau đó nhân thêm hệ số điều chỉnh giá bán phần diện tích tại vị trí bán (Ki), nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không vượt lợi nhuận định mức tính cho dự án và nhân với hệ số 1 cộng thuế giá trị gia tăng. Công thức: GiB = Tđ - Tdv + L/SB x Ki x (1 + GTGT).
Điều 9, Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định rõ đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH quy định tại điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư được bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã tính cả tiền sử dụng đất được miễn) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH, góp phần giảm giá bán, cho thuê, thuê mua và giảm chi phí quản lý, vận hành NƠXH của dự án.
“Việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho NƠXH phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, cho thuê, thuê mua, phần bù đắp phần quản lý, vận hành và phải được thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định. Sở Xây dựng hoặc cơ quan chức năng thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua NƠXH địa phương có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án” – Thông tư nêu rõ.
Theo Luật sư Trịnh Hữu Đức – Văn phòng Luật sư Hàm Rồng, bên cạnh những chính sách ưu đãi như: miễn tiền thuê đất, miễn – giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, vay vốn ngân hàng, được hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng trong phạm vi dự án... Nhà nước quy định chi tiết hơn về quyền sử dụng phần thương mại tại dự án NƠXH. “Nếu tất cả cơ chế này được thực hiện một cách đồng bộ, sẽ tạo điều kiện thu hút nhiều hơn nguồn lực xã hội hóa vào đầu tư các dự án NƠXH, góp phần quan trọng vào việc giải quyết tình trạng khan hiếm trầm trọng về nhà ở dành cho người thu nhập thấp hiện nay” – luật sư Trịnh Hữu Đức nhìn nhận.
Từ chính sách đến thực tế... con đường “gập ghềnh”
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, việc thiếu quỹ NƠXH trong thời gian quan một phần nguyên nhân là do công tác thực thi pháp luật thiếu công khai, minh bạch, đặc biệt là đối với một số trường hợp dự án nhà ở thương mại quy mô từ 10 ha trở lên, nhưng không thấy dành 20% quỹ đất ở để xây dựng NƠXH.
“Theo quy định thì các trường hợp này, UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. Nhưng trên thực tế, đã có tình trạng thiếu thông tin và thiếu tính giải trình của cơ quan nhà nước, làm cho đối tượng được hưởng chính sách NƠXH bức xúc, vì có dấu hiệu không minh bạch, không công bằng” – ông Lê Hoàng Châu nói.
Cũng theo Chủ tịch HoREA, thời gian qua Quốc hội, Chính phủ đã có văn bản cho phép bổ sung nguồn kinh phí cho một số ngân hàng thương mại được chỉ định, sử dụng làm “vốn mồi” cho các chủ đầu tư dự án NƠXH vay ưu đãi để thực hiện dự án. Nhưng thực tế nguồn vốn phân bổ rất chậm, dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư phải vay vốn ngân hàng theo lãi suất thị trường, không được ưu tiên theo quy định. “Đây chính là lý do, nhiều chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán nhằm đảm bảo cân đối lợi nhuận, khiến cho giá nhà trên thị trường liên tục tăng. Người thu nhập thấp ngày càng khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà ở” – ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm.
Các chuyên gia đều cho rằng, để có thêm nhiều quỹ NƠXH cung cấp cho thị trường trong thời gian tới, những chính sách đã được ban hành cần phải thực hiện một cách đồng bộ, minh bạch. Ngân hàng Nhà nước nhanh chóng bố trí nguồn vốn vay cho dự án NƠXH phân bổ cho hệ thống ngân hàng thương mại thực hiện. Cùng với đó các địa phương cần siết chặt hơn nữa việc cấp phép dự án nhà ở thương mại, yêu cầu chủ đầu tư phải dành đủ 20% diện tích để xây NƠXH.
Ngoài ra, nhằm tạo điều kiện tốt hơn nữa, những chủ đầu tư dự án 100% NƠXH được phép bán 20% quỹ nhà theo giá thương mại để giảm giá thành NƠXH và không nên áp dụng một cách cứng nhắc quy định lợi nhuận toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng kinh phí đầu tư.
