Sau hơn 3 tháng có hiệu lực, ông đánh giá thế nào về các nội dung được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định 30/2021/NĐ-CP?
- Nghị định 30/2021/NĐ-CP có những điểm mới được quy định, gồm: Quy định rõ thời gian, trình tự, thủ tục điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; Thêm nội dung lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở: Tên chủ đầu tư dự án, tên dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, mục tiêu - hình thức đầu tư, địa điểm - quy mô diện tích đất dành để xây dựng nhà ở của dự án, sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy hoạch chi tiết - quy hoạch phân khu; Quy định cụ thể về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nhiều chủ sở hữu; Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư... Tuy nhiên, vẫn còn nhiều quy định gây “ách tắc” cho dự án nhà ở thương mại.
|
| Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu |
Những “ách tắc” ông muốn nói đến ở đây là gì?
- Tôi cho rằng, quy định tại Khoản 5 Điều 1, Nghị định 30/2021/NĐ-CP sẽ gây ra “ách tắc” cho nhiều dự án nhà ở mới. Trong 5 năm qua, quy định nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không thể triển khai thực hiện. Nay chỉ cho phép thêm trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có đất ở hợp pháp và các loại đất khác, nhưng sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bao gồm trường hợp nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu: 100% đất nông nghiệp, 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp - đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Mặc dù, việc nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không căn cứ đầy đủ quy định liên quan của Luật Đất đai 2013. Cùng với đó là vấn đề về thủ tục xác định chủ đầu tư tất cả dự án nhà ở thương mại cũng chưa được giải quyết triệt để. Do không có văn bản hành chính về chấp thuận chủ trương đầu tư, nên tất cả những dự án nhà ở thương mại 100% đất ở hoặc có đất ở và các loại đất khác, sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, không rõ cơ quan nào sẽ ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư. Nếu không xử lý vấn đề này, sẽ dẫn đến tình trạng “ách tắc” thủ tục xác định chủ đầu tư tất cả dự án nhà ở thương mại trong thời gian tới đây.
Liệu những vướng mắc trên có thể dẫn đến hệ quả không tốt, thưa ông?
- Có thể khẳng định, những vướng mắc tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP sẽ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước; Không bảo đảm việc thực hiện các quy định về đấu giá, đấu thầu; Việc đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào, nhiều tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện, năng lực vẫn được triển khai thực hiện dự án dẫn đến thời gian thực hiện dự án kéo dài, gây lãng phí tài nguyên đất đai, phát sinh nhiều tranh chấp...
|
| Một số quy định trong Nghị định 30/2021/NĐ-CP vẫn còn bất cập, khó khăn có các dự án BĐS mới. (Ảnh: Doãn Thành). |
Theo ông, có cách gì để gỡ nút thắt ấy không?
- Trước mắt, tôi cho rằng cần đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP cho phép công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, các loại đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Đồng thời, quy định chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Về lâu dài, đề nghị Chính phủ và Quốc hội xem xét xây dựng lại Luật Nhà ở (mới) trong năm 2021, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và thể chế hóa đường lối, chủ trương chính sách của Đại hội Đảng lần thứ XIII về phát triển đô thị, nhà ở giai đoạn 2025 - 2030, định hướng đến năm 2045.
Xin cảm ơn ông!
Có 4 điểm mới được sửa đổi đáng ghi nhận gồm: Vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở; Quản lý nhà ở mà nổi bật là phí bảo trì; Quản lý việc bán nhà thuộc sở hữu của Nhà nước và thủ tục hành chính. Luật Đầu tư và Luật Xây dựng đã được sửa đổi năm 2020 nên cũng phải sửa, thay thế Nghị định 99/2015 bằng Nghị định 30/2021/NĐ-CP. Khái niệm nhà đầu tư - chủ đầu tư được làm rõ, đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước. Tại Nghị định mới này quy định rất rõ về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở. Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của luật Nhà ở 2014, khoản 2 điều 119 của luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh BĐS thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi |
Để tạo môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng, công bằng, cho thị trường BĐS, việc sửa đổi một số nội dung trong Nghị định 30/2021/NĐ-CP là rất cần thiết. Nhưng có nội dung không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với DN chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở). Điều này sẽ gây ra khó khăn cho những DN đầu tư dự án xây dựng nhà ở mới. Hội Luật gia Việt Nam Luật sư Hoàng Văn Đạo |
