Chung cư cao cấp rơi vào trạng thái mất thanh khoản

KTĐT - Các chuyên gia dự báo, năm 2010 sẽ là năm của các loại chung cư bình dân, căn hộ cao cấp không có nhiều cơ hội do giao dịch ảo đang khiến nguồn cung bộc lộ nhiều.

Cơn sốt ảo căn hộ chung cư từng xảy ra tại Hà Nội nửa cuối năm 2009 được dự báo sẽ dần chấm dứt và khó có cơ hội "tái sinh" khi tình hình cung cầu về nhà ở tiến tới mức cân bằng, các giao dịch ảo mất dần chỗ đứng.

Ngày 14.1, trong buổi báo cáo chuyên đề do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức, ông Brett Ashton, Giám đốc điều hành Công ty TNHH Savills Việt Nam, nhận định: Gần đây, khi mọi người có suy nghĩ thị trường đang nóng lên thì thực tế lại xảy ra theo chiều ngược lại, cho nên mọi người cần thận trọng trong quyết định đầu tư.

Trong báo cáo mới đây của Công ty CB Richard Ellis Vietnam (CBRE), chỉ riêng tại TP.HCM, trong quý 4/2009 có 11 dự án với 4.800 căn hộ được chào bán ra thị trường, cùng với hơn 3.500 căn đã hoàn thành và chuẩn bị đưa vào sử dụng.

Theo dự báo của CBRE, thời gian tới sẽ có thêm khoảng 30.000 căn hộ được tung ra thị trường, gấp ba lần số lượng căn hộ đã được bán ra trong hai năm gần đây. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp khoảng 13.000 căn, trung bình trên 10.000 căn, nhà giá thấp trên 5.000 căn. Mức giá bán căn hộ ổn định tại hầu hết các phân khúc trong suốt quý 4/2009, cho thấy giá đang dần ổn định sau thời gian giảm giá, nhưng giao dịch thành công vẫn tập trung vào phân khúc giá trung bình và thấp.

Còn theo thống kê của Savills Việt Nam cho thấy: Quý 4/2009, trên địa bàn TP.HCM có thêm khoảng 5.000 căn hộ được bán ra (chủ yếu tại các quận vùng ven), giai đoạn từ năm 2010-2012 sẽ có khoảng 50.000 căn hộ tiếp tục tham gia thị trường.

Nguồn cung căn hộ trong quý 4/2009 đã tăng gấp 2 lần so với quý 3/2009, bên cạnh đó thị trường căn hộ ở TP.HCM được dự báo sẽ có sự cạnh tranh trong việc thu hút, tìm kiếm khách hàng là do nguồn cung quá lớn từ những dự án của 2 năm trước còn đọng lại hoặc được chuyển nhượng . Tại Hà Nội, có khoảng 40 khu đô thị mới và nhiều chung cư cao tầng hiện đại đang triển khai xây dựng trên địa bàn, tuy nhiên số này có mức giá khá cao so thu nhập bình quân của người dân nên các giao dịch này dự báo sẽ giảm dần.

Chung cư bình dân vẫn đắt hàng

Trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng vẫn có hàng trăm người xếp hàng để mua căn hộ có giá 16,5 triệu/m2 tại dự án Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội hôm 18.1, cho thấy phân khúc nhà giá trung bình, dưới 20 triệu/m2 vẫn hút khách. Có 2 nguyên nhân lý giải cho việc này: Thứ nhất là thị trường đang rất thiếu nguồn cung trong phân khúc nhà giá trung bình và thấp. Khắp thành phố bói cũng không ra dự án có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Thứ hai, những người tìm mua nhà giá trung bình trong những dự án này thực sự là những người có nhu cầu để ở.

Trong vòng 2-3 năm tới, nguồn cung cho phân khúc thị trường nhà giá trung bình, giá rẻ vẫn khan khiếp. Mặc dù ngay từ đầu 2010, Sở Xây dựng Hà Nội đã trình đề án xây dựng hàng loạt khu đô thị, đặc biệt tập trung mảng nhà ở xã hội. Theo đó, trong năm 2010, Hà Nội dự kiến sẽ xây mới khoảng 2,5 triệu m2 nhà ở.

Theo tính toán, mỗi căn nhà ở xã hội diện tích 50 - 70m2 sẽ có giá 300 - 600 triệu đồng. Đối tượng được mua là cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động trong các thành phần kinh tế mà hiện chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m2/người và có thu nhập bình quân tháng dưới 1,5 triệu đồng.

Nhưng trên thực tế, từ kế hoạch xây dựng đến khi có sản phẩm hàng hóa, tức là các căn hộ giá trung bình bán cho người thu nhập thấp nhanh nhất cũng phải mất 2 năm. Đó là chưa kể các thủ tục xây dựng, đặc biệt liên quan đến các dự án nhà ở xã hội sử dụng ngân sách Nhà nước rất phức tạp.

Do vậy, về mặt thực tế, các chuyên gia đánh giá thị trường nhà ở, căn hộ bình dân, có mức giá phù hợp với phần đông người có nhu cầu để ở vẫn khan hiếm hàng trong vòng 3 năm tới. Đặc biệt là ở thị trường Hà Nội, ngoài các kế hoạch nhà ở xã hội từ chính quyền thành phố, gần như các doanh nghiệp chưa tham gia vào thị trường này, hầu hết các dự án đã và đang triển khai gần đây dương như đều tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, giá không dưới 30 triệu đồng/m2.