Chung cư ngõ nhỏ, phố nhỏ: Càng ế càng tung chiêu “thổi giá”

Tìm hiểu về nguyên nhân, các “cò đất” lý giải ngắn gọn: Suất ngoại giao các chủ nhà nhờ bán lại. Trao đổi về vấn đề này, giới chuyên gia cho rằng, tình trạng ế ẩm là tất yếu khi người mua nhà không còn mặn mà “chui” vào ngõ… ở khổ, bán khó.

Điệp khúc còn vài căn duy nhất

Có mặt tại phố Minh Khai cách đây 2 tuần, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị được "cò đất" tên T. - nhân viên kinh doanh của một chủ đầu tư dự án BĐS dẫn vào con ngõ rộng khoảng 4m để "thực mục sơ thị" toàn cảnh dự án chung cư 536A Minh Khai của Công ty CP Đầu tư phát triển nhà và đô thị Vinaconex (Vinahud). Tại đây, T. cho hay: “Dự án đã tiến hành bàn giao cho cư dân. Hiện, tỷ lệ các hộ gia đình chuyển về sinh sống khoảng 50%. Số lượng căn hộ còn lại chỉ cỡ dăm, ba căn ngoại giao gia chủ nhờ bán lại. Nếu chị ưng ý căn 1401 CT1 giá 28 triệu đồng/m2 thì nên đặt cọc 50 triệu đồng giữ chỗ, nếu không mất suất”. Để tăng tính thuyết phục, “cò” T. đưa ra ví dụ một cặp vợ chồng do lưỡng lự mà mất căn 3 phòng ngủ, view sông Hồng, mức giá hợp lý vào tay gia đình khác chỉ trong vòng 3 ngày.

Lấy lý do tài chính chưa đảm bảo, phóng viên từ chối đặt cọc giữ chỗ. Cuối tuần vừa qua (tức sau 2 tuần) PV quay trở lại, khảo sát lại dự án 536A Minh Khai với nhân viên sale khác tên M., bảng hàng còn trống lên ngưỡng 15 căn. Đặc biệt, căn 1401 CT1 không những chưa được giao dịch mà mức giá còn “sụt” nhẹ ở ngưỡng 27,5 triệu đồng/m2.

"Đối với các dự án xây dựng – chuyển giao (BT), nhất quyết yêu cầu chủ đầu tư thực hiện xong dự án mới được bàn giao đất. Tính thanh khoản cũng như tỷ suất lợi nhuận của những dự án ở trung tâm trong các ngõ nhỏ luôn cao hơn ngoại thành. Nếu chế tài không nghiêm, dưới áp lực của cơ chế thị trường, hiện tượng ngõ nhỏ, phố nhỏ mọc chung cư bùng phát. Với số lượng hàng tồn dòng sản phẩm này có dấu hiệu tăng, áp lực bong bóng lên thị trường bất động sản rất lớn." - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường

Trước lo ngại của phóng viên vì đường vào dự án quá hẹp, dường như các "cò" đều nhất quán tư vấn: “Có 2 lối vào: Một là con đường rộng 4m qua ngõ 536A Minh Khai. Hai là con đường từ T1 Times City qua dệt Đông Xuân ra Minh Khai. Tương lai, con đường này được quy hoạch, mở rộng hơn 18m”. Khi phóng viên đặt câu hỏi bao giờ di dời được Dệt Kim Đông Xuân, cả hai “cò” không trả lời trực tiếp mà bóng gió: “Sau này nếu xong quy hoạch mở rộng, giá căn hộ có khi đạt ngưỡng 35 triệu đồng/m2 không chừng”.

Cách đó không xa, một dự án chung cư nằm trong ngõ Vĩnh Hưng (quận Hoàng Mai) cũng còn tồn kho hàng chục căn. Thậm chí, không ít hộ gia đình đã chuyển về sinh sống đang ráo riết bán tháo căn hộ khi chung cư này vừa dính “dớp” cháy, nổ. Song lực lượng PCCC khó ứng biến nhanh chóng do ngõ vào khá hẹp, khó tiếp cận dự án.

Tương tự, trên tuyến phố Triều Khúc (quận Thanh Xuân) rộng chưa đầy 6m, chung cư cao cấp thuộc dự án Diamond Blue (số 69) trầy trượt 11 năm nay chưa bán xong. Không chỉ gấp rút đẩy hàng, các “cò” môi giới còn liên tục quảng cáo “mở bán những căn hộ cuối cùng” hay “mở bán đợt cuối”. Tuy nhiên, chỉ sau đó 1/2 tháng, điệp khúc "bán những căn hộ cuối cùng" lại được lặp lại. Chỉ tính đơn giản, mức giá thấp nhất khoảng 1,8 tỷ đồng/căn, số tiền của chủ đầu tư hiện nay đang bị mắt kẹt lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Hết thời mua nhà bằng mọi giá

Bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills nhận định, các đối tượng đầu cơ tham gia vào thị trường đã mạnh mẽ hơn. Nhất là khoảng thời gian trước khi ký hợp đồng mua bán trở thành “thời điểm vàng” cho các nhà đầu tư và đầu cơ. Chính vì thế, có một số dự án nằm sâu trong ngõ thậm chí bán được một lượng lớn căn hộ ngay trước ngày mở bán chính thức.

“Dẫu vậy, sau một thời gian “om” hàng để bán chênh, nhiều đầu cơ buộc phải bán gấp do hạn chế của chung cư “ngõ nhỏ, phố nhỏ”. Ở Hà Nội, thị trường đảo chiều rất nhanh. Tôi lấy ví dụ, hồi tháng 7 năm ngoái thị trường sôi sùng sục, có người xin đặt trước 500 triệu đồng, nhưng nay thấy thị trường sụt, người ta lại lung lay tâm lý nên bán tháo lấy vốn” – bà Hằng phân tích.

Chia sẻ nguyên do các dự án trong ngõ hết sốt, theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Thành Tiến nằm ở tâm lý không còn muốn sở hữu nhà bằng mọi giá. Trước đây, người mua nhà chỉ cần có được một căn hộ ở trung tâm thành phố, giá hợp lý chứ ít quan tâm đến yếu tố vị trí. Mặc định họ đều chấp nhận, với giá tiền 1,3 - 1,7 tỷ đồng khó có căn hộ nào hội tụ đầy đủ "thiên thời, địa lợi, nhân hòa”.

Cũng theo vị này, hiện tại, ngay trên trục đường Minh Khai, trong tương quan so sánh, các chung cư tầm nhìn lý tưởng, giáp đường lớn mức giá vênh không quá nhiều so với dự án trong ngõ. Từ thực tế đó, khách hàng thà tiết kiệm, vay mượn thêm để mua căn hộ vị trí tốt thay vì chui sâu vào hẻm, ngách. Chính sách bán hàng của các dự án ngõ nhỏ, phố hẹp nếu vẫn hét giá trên trời, lượng hàng tồn e rằng ít thay đổi.

Đáng chú ý, một nghịch lý khác được thiết lập ở chung cư cao cấp Hongkong Tower. Dù lối vào dự án dưới 4m ngay cạnh Icon 4 – Đại học Giao thông Vận tải, song Hongkong Tower có mức giá khủng 42 triệu đồng/m2, tương đương một dự án có vị trí mặt tiền đẹp hơn. Căn nguyên nằm ở chỗ, nhiều khách hàng mộng tưởng về viễn cảnh con đường BT rộng 10m từ Voi Phục – Thái Hà chạy thẳng ngay trước dự án. Thế nhưng, khi các hộ gia đình chuyển về sinh sống trong năm 2018, đường quy hoạch vẫn “bặt vô âm tín”. Hàng nghìn cư dân buộc phải di chuyển ùn ứ qua lối đi duy nhất rộng 4m.

Theo giới chuyên môn, việc xây dựng cao ốc trong ngõ hẹp về thực tế không được khuyến khích, nhưng các chủ đầu tư vẫn chạy theo lợi nhuận. Nếu nhà đầu tư có nhu cầu phát triển chung cư ở các "điểm nóng", có thể xem xét, nhưng phải đóng góp khoản kinh phí đầu tư mở rộng hạ tầng, phục vụ đáp ứng yêu cầu xây dựng cùng Nhà nước.