Chuyển dịch đất đai tự nguyện đảm bảo quyền và lợi ích các bên

Việc Bộ TN&MT xây dựng dự thảo Đề án “Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác” dự kiến trình Chính phủ vào đầu tháng 3/2024, trong đó trọng tâm là vấn đề thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất giữa người dân với DN đang nhận được sự quan tâm đặc biệt từ dư luận. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu để hiểu rõ hơn về nội dung này.

Thưa ông, ông có đánh giá thế nào về việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội giao Bộ TN&MT xây dựng đề án trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác?

- Chúng tôi nhận thấy rằng, rất cần thiết và phải khẩn trương thực hiện ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Báo cáo số729/BC-UBTVQH15 ngày 17/1/2024 về trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật.

Việc xây dựng dự thảo Đề án đã căn cứ vào Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng đã xác định nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân với DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại và phù hợp với ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Báo cáo số729/BC-UBTVQH15.

Tại sao nói việc xây dựng dự thảo Nghị quyết thí điểm này là rất cần thiết?

- Do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có hạn chế như: Chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW. Bởi lẽ, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, tạo quỹ đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất đã được hình thành trong hệ thống pháp luật đất đai, từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay.

Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận; bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất và lợi ích công cộng do Nhà nước là đại diện, được tính đến trong hệ thống thuế về BĐS và các quy định về chi ngân sách Nhà nước của các cấp hành chính; Đồng thời tạo điều kiện để giảm đi đáng kể tình trạng khiếu kiện của người, tạo ổn định xã hội trong quá trình phát triển kinh tế; giảm đáng kể chi phí, nhân lực của bộ máy hành chính, hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Hơn nữa, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở thì sẽ không thể có quỹ đất ở đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị quy mô lớn, đầy đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật - xã hội và những tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân, khách vãng lai. Bởi thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m2, còn các thửa đất ở hiện hữu diện tích lớn nhất tại đô thị cũng chỉ khoảng vài nghìn mét vuông.

Việc chưa cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, còn bất cập ở chỗ nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại, nhưng tất cả nhà đầu tư này lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Do vậy, việc xây dựng dự thảo Nghị quyết là rất cần thiết và còn có tính kế thừa các quy định phù hợp pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013. Vấn đề mấu chốt là phải phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách Nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư hưởng lợi không chính đáng “chênh lệch địa tô” khi thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Đồng thời nó cũng khác với các quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, với điều kiện phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Với những chính sách được cơ quan soạn thảo là Bộ TN&MT đưa vào dự thảo Nghị quyết, ông có nhìn nhận thế nào?

- Chúng tôi rất tán thành với những đề xuất được Bộ TN&MT đưa vào dự thảo Nghị quyết, bởi chính sách cho phép DN kinh doanh BĐS nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Do điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, điều này sẽ dẫn đến khó có dự án nhà ở thương mại đáp ứng được yêu cầu về diện tích do theo quy định của pháp luật đất đai thì diện tích hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở rất nhỏ và không đảm bảo thể chế đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW.

Bên cạnh đó, việc chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, sẽ dẫn đến việc các dự án sản xuất, kinh doanh ví dụ các khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách Nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

Chúng tôi cũng rất tán thành quy định về đối tượng áp dụng trong dự thảo đã bao gồm đầy đủ tất cả DN có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024; cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý; về thời gian thực hiện từ 1/1/2025 đến ngày 1/1/2030; và quy định địa bàn bao gồm tất cả các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư được phép ban hành tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư, các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án thí điểm.

Xin cảm ơn ông!