Quy định tiền sử dụng đất như một sắc thuế
Bàn luận về dự án Luật Thuế tài sản của Bộ Tài chính, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định “đúng nhưng chưa trúng”. Ông Châu phân tích, luật Thuế tài sản được áp dụng ở đa số các nước trên thế giới, là nguồn thu quan trọng, ổn định của ngân sách Nhà nước, góp phần đảm bảo công bằng xã hội. Ở nước ta, hiện nay, chưa thu thuế nhà ở, chỉ có thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong đó, có đất ở theo quy định của "Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp" năm 2010. Mức thuế phải nộp nhìn chung khá thấp vì được tính theo bảng giá đất của cấp tỉnh, với thuế suất 0,03% (đối với đất ở trong hạn mức); 0,07% (đối với phần diện tích không quá 3 lần hạn mức); 0,15% (đối với phần diện tích vượt 3 lần hạn mức). Do vậy, sự cần thiết xây dựng Luật Thuế tài sản, với thuế đất ở, nhà ở, nhất là trong giai đoạn sau năm 2020.Tuy nhiên, cũng theo giới chuyên gia bất động sản khi áp dụng sắc thuế này vào Việt Nam, cần linh hoạt trên cơ sở sự khác biệt. Bởi, ở các nước khác, đất đai thuộc sở hữu tư nhân, không có khoản thu ngân sách "tiền sử dụng đất" như nước ta.“Tiền sử dụng đất" hiện nay không được xem như một sắc thuế (dù thực tế như vậy) vì đang được quy định bởi Luật Đất đai. "Tiền sử dụng đất" đang là "gánh nặng", tạo ra cơ chế "xin-cho", nhũng nhiễu và DN phải mất rất nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục hành chính này. "Tiền sử dụng đất" đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở, như chiếm khoảng trên dưới 10% trong giá thành căn hộ chung cư; chiếm khoảng trên dưới 30% trong giá thành nhà phố; chiếm khoảng trên dưới 50% trong giá thành biệt thự.“Việc xây dựng dự án Luật Thuế tài sản (đánh thuế đất ở, nhà ở) cần đi đôi với việc sửa đổi chính sách và cơ chế tính "tiền sử dụng đất". Cụ thể, theo hướng quy định "tiền sử dụng đất" là một sắc thuế đánh trên hoạt động "chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất khoảng 10 - 15% (hoặc...%), tính trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, được điều chỉnh hàng năm phù hợp với giá thị trường, để loại trừ cơ chế "xin-cho", giảm mức thu "tiền sử dụng đất" rất nặng về mức hợp lý hơn. Trên cơ sở đó, sẽ bổ sung thuế tài sản đất ở, nhà ở, để tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước” - Chủ tịch Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề xuất.
Thuế suất 0% cho nhà dưới 1 tỷ đồng
Nhiều chuyên gia quan ngại các nội dung trong dự thảo của Bộ Tài chính đang "phanh gấp" thị trường ít nhất về mặt tâm lý. Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc thẳng thắn, viễn cảnh đánh thuế nhà trên 700 triệu đồng sẽ xảy ra tình trạng "thuế chồng thuế", do người mua nhà vừa phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, vừa phải nộp thuế tài sản.
Song song tác động đến mặt bằng giá cả nói chung mà trực tiếp là giá cả trên thị trường bất động sản. Đồng thời, nhiều khả năng tác động làm giảm phần nào hoạt động đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp dẫn tới khả năng sụt giảm giao dịch trên thị trường bất động sản.Từ thực tế đó, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh tán thành việc xác định giá 01m2 đất tính thuế là giá 01m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Đồng thời, cùng quan điểm cách tính có phân biệt giá nhà mới xây dựng và giá nhà đã qua sử dụng như dự án Luật Thuế tài sản đã đề xuất. Việc bãi bỏ Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp khi ban hành Luật Thuế tài sản như dự thảo đã đề xuất khá hợp lý.
Tuy nhiên, lưu ý cơ chế thực thi Luật Thuế tài sản sau khi được thông qua, trong công tác đánh giá tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà đã qua sử dụng để tránh nhũng nhiễu, tiêu cực“Việc đề xuất áp dụng mức thuế suất 0,4% với đất ở, đất xây dựng nhà chung cư, nhà ở có giá trị trên 1 tỷ đồng có thể chấp nhận được khi so sánh với thuế suất của nhiều nước. Do đó, tán thành việc áp dụng mức thuế suất 1% (cao hơn) “với đất sử dụng không đúng mục đích; đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế không đưa vào sử dụng"; và áp dụng mức thuế suất 2% "đối với đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế lấn, chiếm", để tránh lãng phí, chống đầu cơ nhà, đất.“Dù vậy, với số đông người lao động thu nhập thấp và trung bình, đề nghị áp dụng thuế suất 0% đối với nhà ở có giá trị từ 1 tỷ đồng trở xuống. Dự án Luật Thuế tài sản của Bộ Tài chính chỉ đề xuất áp dụng thuế suất 0% đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở xuống chưa thỏa đáng” - ông Châu phản biện.
