Chuyên gia dự báo lạc quan về giá đất ở và giá chung cư tại Hà Nội

Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ sớm thành hiện thực

Chia sẻ tại tọa đàm “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực” do Báo Lao Động tổ chức, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định: “Dưới góc độ pháp lý, tôi vẫn có một số niềm tin về lý do giá nhà sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới. Thứ nhất, giá nhà bị ảnh hưởng bởi yếu tố nguồn cung. Nguồn cung nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở xã hội, thời gian tới sẽ có sự thay đổi lớn, đặc biệt với mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội. Thứ hai, việc tiếp cận nhà ở xã hội của người dân cũng dễ dàng hơn thông qua cơ chế xác nhận thu nhập và các quy định đơn giản hơn”.

Với cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội đang được triển khai mạnh mẽ như hiện nay, ông Tuấn hoàn toàn tin tưởng mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ sớm thành hiện thực.

Lý giải về dự báo trên, Luật sư Phạm Thanh Tuấn chia sẻ: “Với cơ chế trong Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, Nghị định 192/2025/NĐ-CP và Nghị định số 261/2025/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành ngày 10/10/2025, tất cả các cơ chế chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư và người mua nhà đã được thực hiện tương đối đồng bộ. Điều này sẽ tạo ra nguồn cung lớn cho chủ đầu tư”.

Nhìn nhận trên thực tế, số lượng dự án nhà ở xã hội đã được nộp hồ sơ, thẩm định và đang thực hiện các thủ tục pháp lý tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gia tăng đáng kể. Việc phát triển nhà ở xã hội là yếu tố quan trọng để thực hiện chính sách an sinh xã hội. Cùng với đó, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý các dự án nhà ở trong quá khứ gần như đã được giải quyết. Mặc dù khi chính sách đi vào thực tế có độ trễ nhất định dẫn đến số lượng dự án mở bán chưa tăng tại thời điểm này.

Tuy nhiên, trong trung hạn, ông Phạm Thanh Tuấn thể hiện sự lạc quan rằng giá nhà sẽ có sự điều chỉnh tích cực.

Thách thức trong phân biệt người có nhu cầu ở thực và người đầu cơ

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành về Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ liên quan đến cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Trong đó, tập trung vào 3 nhóm giải pháp chính: minh bạch hóa giao dịch thông qua việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; chính sách cho vay người mua nhà ở và chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Từ thực tế hiện nay, Luật sư Phạm Thanh Tuấn chỉ ra nỗi trăn trở của nhiều quốc gia, không chỉ riêng Việt Nam khi áp dụng chính sách thuế hoặc tín dụng dựa trên số lượng bất động sản mà mỗi người đang sở hữu hoặc quản lý.

Đưa ra ví dụ cụ thể trong việc phân biệt rõ ràng giữa hành vi đầu cơ và hành vi sở hữu nhà ở thật, ông Tuấn khẳng định: “Đây là một việc rất khó khăn, đơn cử như một người đầu cơ họ có thể nhờ bố mẹ, anh em hay người thân đứng tên bất động sản để tránh chính sách trên”.

Ông Tuấn thẳng thắn chia sẻ, nếu chỉ căn cứ vào số lượng bất động sản sở hữu của từng cá nhân, Dự thảo trên chưa thể đánh trúng mục tiêu. Ông Tuấn đưa ra kiến nghị: “Nhằm xác định đúng đối tượng mục tiêu cần áp dụng thêm những công cụ khác, các biện pháp khác như áp dụng về thuế lũy tiến”.

Bên cạnh vướng mắc trong xác định số lượng sở hữu bất động sản, ông Phạm Thanh Tuấn chỉ rõ cơ sở dữ liệu bất động sản hiện nay đang trong quá trình hoàn thiện và đồng bộ. Ngành tài nguyên có quản lý dữ liệu đất đai, ngành xây dựng có quản lý về nhà ở, ngành thuế có quản lý dữ liệu thuế, công chứng có quản lý dữ liệu công chứng, ngành ngân hàng có quản lý dữ liệu tín dụng.

Tuy nhiên, việc hợp nhất, chia sẻ và đồng bộ những dữ liệu này để tạo thành một cơ sở dữ liệu chung là vấn đề còn đang trong quá trình hoàn thiện.

Trên thực tế, các ngân hàng cũng thừa nhận rằng họ chưa thể xác định chính xác số lượng bất động sản mà một cá nhân sở hữu hay quản lý. Do đó, trách nhiệm thẩm định cho vay dựa trên số lượng bất động sản thật sự là một thách thức lớn. Đây là công cụ cần thiết nhưng phải xem xét thời điểm và lộ trình áp dụng phù hợp.

Cần có tiêu chí phân biệt người có nhu cầu ở thực và đầu cơ

Việc xác định chính xác số lượng bất động sản mỗi cá nhân sở hữu đang đặt ra thách thức lớn khi áp dụng chính sách tín dụng và thuế. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang được xem xét siết chặt tín dụng và đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà đất, một trong những vấn đề lớn nhất đặt ra là thiếu cơ sở dữ liệu thống nhất để xác định số lượng bất động sản mà một cá nhân đang nắm giữ.

Cũng tại tọa đàm “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết: “Trên thực tế, các ngân hàng thương mại cũng thừa nhận rằng họ chưa thể xác định chính xác số lượng bất động sản mà một cá nhân sở hữu hay quản lý. Do đó, trách nhiệm thẩm định cho vay dựa trên số lượng bất động sản thật sự là một thách thức lớn”.

Điều này đặt ra thách thức lớn cho các chính sách tín dụng và thuế dựa trên sở hữu bất động sản, bởi nếu dữ liệu không chính xác, việc phân loại người đầu cơ và người có nhu cầu ở thực sẽ dễ dẫn đến sai lệch. Theo các chuyên gia, đây là công cụ cần thiết để hướng tới một thị trường minh bạch và phát triển bền vững, song cần có lộ trình áp dụng phù hợp thay vì triển khai ồ ạt.

Nhận định về các tiêu chí phân biệt giữa người mua để ở thật và người đầu cơ, ông Phạm Thanh Tuấn viện dẫn: “Các quốc gia phát triển thường dựa trên dòng tiền và nguồn tiền để quản lý rất chặt chẽ. Thông qua các dữ liệu hóa đơn thanh toán tiền điện, hóa đơn sử dụng nước... người thanh toán chi phí để xác định chủ sở hữu thực sự của bất động sản đó. Tuy nhiên, với điều kiện thực tế hiện nay của Việt Nam, việc áp dụng các tiêu chí này vẫn còn rất khó khăn do các dữ liệu liên quan còn nhiều hạn chế.

Ông Tuấn cho rằng, giai đoạn hiện tại, ưu tiên hàng đầu là hoàn thiện hạ tầng dữ liệu quốc gia về đất đai, tài chính, thuế và dân cư. Khi các hệ thống này được kết nối đồng bộ, việc triển khai chính sách tín dụng và thuế dựa trên số lượng bất động sản sẽ trở nên khả thi và công bằng hơn.