Thuận lợi từ cơ chế “đặc thù”
Hiện nay, tất cả dự án NƠXH trong cả nước mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất đều bị “ách tắc” thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư với đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, do “vướng”quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020. Chỉ trừ các dự án NƠXH tại TP Hồ Chí Minh thì không “vướng” nhờ có Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, từ năm 2021 cho đến nay TP chỉ có 10 dự án NƠXH (trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số gần 6.000 căn); đây là kết quả khiêm tốn và đặt ra nhiều thách thức để TP thực hiện được chỉ tiêu phát triển NƠXH đã đề ra. Chúng tôi rất hoan nghênh việc UBND TP Hồ Chí Minh đã cam kết giảm thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư dựng dự án NƠXH từ hơn 1 năm xuống còn không quá 6 tháng và trực tiếp chỉ đạo các dự án NƠXH chỉ để cho thuê.
Sở Xây dựng TP cũng đã công bố danh mục 7 dự án NƠXH mời gọi đầu tư, được rất nhiều doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) quan tâm. Đáng chú ý, tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đến năm 2030 vào ngày 6/12 vừa qua, có thêm 21 DN đăng ký thực hiện đầu tư xây dựng NƠXH tại quỹ đất do DN tự tạo lập. Như vậy, TP có thể phát triển được khoảng 70.000 căn hộ NƠXH (chỉ tiêu mức thấp) và quyết tâm phấn đấu thực hiện mục tiêu phát triển 93.000 căn hộ (chỉ tiêu mức cao), đáp ứng được chỉ tiêu đến năm 2030.
Cần đồng bộ các giải pháp
Để thực hiện thành công mục tiêu phát triển NƠXH đến năm 2030, TP cần phải có cơ chế, giải pháp cụ thể, phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế, nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia, nhất là các dự án NƠXH chỉ để cho thuê, là lĩnh vực rất khó thu hút đầu tư do tỷ suất lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn rất dài, không dưới 20 năm.
Giải pháp thiết thực nhất hiện nay là TP cần chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện chung tay phối hợp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để triển khai thực hiện ngay các dự án NƠXH mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có sẵn quỹ đất, nhất là quỹ đất 20% dành để phát triển NƠXH. Nhưng “vướng mắc” lớn nhất hiện nay lại là sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các sở, ngành, quận, huyện nơi có dự án NƠXH.
Thứ hai, giải pháp về tạo quỹ đất hoặc sử dụng quỹ đất hiện có để triển khai thực hiện các dự án NƠXH. Để thực hiện mục tiêu phát triển từ 69.700 - 93.000 căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2030 thì TP cần phải có khoảng 69 - 93 dự án NƠXH độc lập với quy mô trung bình 1.000 căn hộ/dự án; tổng diện tích đất cần phải bố trí lên đến khoảng 96 - 130 ha. Trường hợp sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng thì tổng diện tích đất của các dự án nhà ở thương mại này cần phải có khoảng 480 - 650 ha.
Nếu kết hợp cả 2 hình thức đầu tư xây dựng thì tổng diện tích đất cần phải bố trí cũng có thể lên đến khoảng vài trăm héc-ta. Do vậy, TP cần đẩy mạnh giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH; thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” sau khi nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” hoặc “đang có quyền sử dụng đất” thực hiện dự án NƠXH.
Thứ ba, triển khai thực hiện quy định tại khoản 1 của các Điều 17, 18 và 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, để xây dựng NƠXH (quỹ đất 20%), hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH “khi chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư” phù hợp với đặc điểm tình hình của TP.
Quy định “bất cập” rất lớn là trong giai đoạn từ nay đến năm 2030 thì các chủ đầu tư dự án NƠXH lại không được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội, theo quy định tại khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, quy định này gần như lặp lại tương tự nội dung khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đã “vô hiệu hóa” chính sách ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư dự án NƠXH được vay tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội đã được quy định tại Điều 25, Điều 26 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Do vậy, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất Chính phủ, có thể bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, để chủ đầu tư dự án NƠXH được vay tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội tùy thuộc khả năng ngân sách Nhà nước hỗ trợ trong từng thời kỳ.
Thứ tư, giải pháp về sự cần thiết đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét cho phép ưu đãi “tăng 1,5 lần hệ số sử dụng đất” để tăng số lượng căn hộ của dự án NƠXH lên khoảng 1,5 lần. Quy định này nhằm trả lời cho câu hỏi làm thế nào để có thể tăng số lượng căn hộ NƠXH có diện tích từ 25 - 77 m2/căn đối với trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% trong dự án hoặc đối với trường hợp chủ đầu tư dự án NƠXH độc lập.
Thứ năm, giải pháp ưu đãi tín dụng đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH, bên cạnh gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã được Ngân hàng Nhà nước triển khai thực hiện từ tháng 3/2023 và Dự thảo Đề án thí điểm Quỹ phát triển nhà ở.
Thứ sáu, giải pháp rút ngắn tối đa, hợp lý thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH, để các chủ đầu tư có thể sớm triển khai thực hiện dự án; và xem xét cho phép thí điểm thực hiện cơ chế giao Sở Xây dựng thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư dự án NƠXH” tương tự như dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
