Chuyên gia hiến kế gỡ vướng việc vay tín dụng mua nhà ở xã hội

Thiếu vốn cho vay

Xây dựng NƠXH cho người thu nhập thấp tại các đô thị và công nhân, người lao động trong các khu kinh tế, khu công nghiệp là một trong những nhiệm vụ trọng tâm được Đảng, Nhà nước đặc biệt quan tâm. Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH, vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách NƠXH, quản lý sử dụng nhà ở.

Căn cứ vào đó, hàng năm Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng Nhà nước có nhiệm vụ bố trí nguồn vốn cho vay đối với NƠXH dành cho đối tượng là người có nhu cầu mua nhà và chủ đầu tư các dự án, với mức lãi suất ưu đãi từ 4,8 – 5%/năm. Tuy nhiên, sau khi gói tài chính 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2014 – 2016 kết thúc, việc bố trí nguồn vốn vay NƠXH gặp rất nhiều khó khăn.

Theo tính toán của các cơ quan quản lý, giai đoạn 2016 – 2020 tổng nhu cầu vốn cho NƠXH mà Nhà nước phải bố trí cần khoảng 9.000 tỷ đồng, nhưng cả giai đoạn này mới chỉ giải ngân được 2.163 tỷ đồng, bằng khoảng 24% nhu cầu vốn. Vì vậy, rất nhiều dự án NƠXH không thể triển khai do thiếu vốn và người dân cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, do vậy tại nhiều dự án NƠXH cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải đi vay theo lãi suất thương mại.

Cùng với vướng mắc về pháp lý, thì nguồn vốn vay được xem là “rào cản” lớn nhất đối với công tác phát triển NƠXH. Kết quả sau 10 thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (từ 2011 - 2020) mục tiêu xây dựng 12,5 triệu mét vuông sàn NƠXH, cả nước hoàn thành 249 dự án, quy mô xây dựng 104.200 căn, tổng diện tích 5.210.000 m2, chỉ bằng 41,7% mục tiêu đề ra. Do thiếu vốn, nên nhiều dự án NƠXH bị chậm hoặc tạm dừng triển khai, khiến cho nguồn cung trên thị trường đã ít lại càng trở nên khan hiếm.

Khi Chính phủ ban hành Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 – 2030, kèm theo nhiều cơ chế chính sách về vốn, nhưng những khó khăn từ giai đoạn trước lại đang tiếp diễn. Qua số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đến thời điểm hiện tại sau 3 năm triển khai thực hiện, cả nước mới hoàn thành được 35.566 căn hộ NƠXH bằng 8,3% mục tiêu của giai đoạn 2021 – 2025 (428.000 căn) và chỉ bằng 3,56% mục tiêu của cả giai đoạn 2021 – 2030 (1 triệu căn).

Đâu là giải pháp?

Theo đánh giá, bên cạnh việc khó khăn do thiếu nguồn vốn vay bố trí cho NƠXH, thì ngay cả những nguồn vốn mặc dù đa được Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bố trí cho vay, công tác giải ngân cũng gặp rất nhiều vướng mắc, mà nguyên nhân chính xuất phát từ các văn bản hướng dẫn thực hiện, trong đó có Thông tư số 41/2016/TT-NHNN  của Thống đốc NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Thông tư này công nhận 4 biện pháp giảm thiểu rủi ro tín dụng mà các ngân hàng được áp dụng để tính giảm giá trị khoản phải đòi, gồm: tài sản bảo đảm đủ điều kiện (như tiền mặt, vàng, giấy tờ có giá…); bù trừ số dư nội bảng; bảo lãnh của bên thứ ba; sản phẩm phái sinh tín dụng, từ đó giảm vốn yêu cầu.

“Quy định này tạo ra sự công bằng hơn về tài sản có rủi ro, nhưng giá trị các biện pháp giảm thiểu rủi ro này không cao với quy định chặt chẽ về thời hạn, điều kiện thanh khoản, đối tượng phát hành... Mặt khác, ngoài việc tính vốn yêu cầu cho rủi ro tín dụng, các ngân hàng phải tính vốn yêu cầu cho rủi ro thị trường và hoạt động mà trước đây chưa có quy định, nên phần vốn yêu cầu đối với các ngân hàng sẽ tăng lên. Ngoài ra hệ số rủi ro quy định từ 0 – 250%, nên việc xác định hệ số rủi ro cho từng khoản vay sẽ phức tạp hơn...” - Phó tổng giám đốc Deloitte Việt Nam Trần Thúy Ngọc phân tích.

Ngày 29/12/2023, Thống đốc NHNN ban hành Thông tư 22/2023/TT-NHNN  sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 41/2016/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Theo đánh giá, Thông tư 22/2023/TT-NHNN với nhiều nội dung mới, phù hợp với thực tiễn hơn, sẽ giúp tháo gỡ “vướng mắc” cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, khách hàng và góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Nguyễn Xuân Quang cho biết, điểm b khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) không áp dụng quy định cho phép cá nhân mua NƠXH có sẵn hoặc hình thành trong tương lai được vay tín dụng và bảo đảm (thế chấp) bằng chính sản phẩm đó.

“Nếu không sửa đổi ngay có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường BĐS, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường cả trước mắt và về lâu dài. Bởi lẽ, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật liên quan” – ông Nguyễn Xuân Quang đánh giá.

Theo đó, đại diện HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở có sẵn  ohoặc nhà ở hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, áp dụng cho cả trường hợp mua nhà ở thương mại và mua NƠXH. Đồng thời, đề nghị bỏ khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) để bảo đảm tính đồng bộ vì không còn cần thiết.