Áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi
Bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Trong 2 năm qua, DN BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, tuy nhiên áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với DN BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Dự báo tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Thống kê cho thấy, những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).
Tuy nhiên, trong 2 năm qua, cơ cấu cấu vốn cho lĩnh vực BĐS có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh bởi chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.
Cụ thể, theo ước tính của Viện Đào tạo Nghiên cứu BIDV dựa trên số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, năm 2022, nguồn vốn TPDN chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực BĐS, thì đến năm 2023, đã tăng lên tới 26%. Ngược lại, năm 2022, khi thị trường vốn suy giảm, nguồn vốn tín dụng chiếm đến gần 74%, thì năm 2023, giảm xuống còn 54%. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng BĐS vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng.
Tính đến ngày 31/11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 1.022.532 tỷ đồng, tăng 28.614 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 10. Lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS, tăng khoảng 27% so với cả năm 2022. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS ghi nhận liên tục tăng đều theo thời gian. Tuy nhiên, vốn tín dụng chủ yếu tăng đối với nhà phát triển trong khi tín dụng vay mua nhà lại rất thấp. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với vay mua quyền sử dụng đất trong 11 tháng năm 2023 là 68.694 tỷ đồng, chỉ bằng 1/4 dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở.
Nhưng nhìn chung trong năm 2023, DN BĐS vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Mặc dù mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm hơn so với năm 2022.
Giai đoạn 2018 - 2021, TPDN BĐS không ngừng tăng trưởng. Các DN BĐS đã vượt ngân hàng, đứng đầu về giá trị TPDN phát hành năm 2021 với tỷ trọng 35% tổng giá trị TPDN phát hành. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của các nhà đầu tư khiến tổng giá trị phát hành TPDN giảm mạnh 64,4% so với 2021, ước đạt 269.733 tỷ đồng. Kéo theo là sự sụt giảm của giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản xuống còn 52,734 tỷ đồng.
Trong năm 2023, tình hình phát hành TPDN cải thiện, tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận 311.240 tỷ đồng, trong đó trái phiếu DN liên quan đến lĩnh vực BĐS là 73.200 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng khoảng ⅓ tổng giá trị TPDN BĐS phát hành năm 2021.
“Với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các DN BĐS phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, DN BĐS sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường BĐS là rất cần thiết” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho hay.
Giải pháp khơi thông nguồn vốn
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính, để tháo gỡ khó khăn và tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS trong thời gian tới, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của cộng đồng DN, thì vấn đề cốt lõi đó là sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa từ phía cơ quan Nhà nước, tập trung vào một số nội dung:
Thứ nhất, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp DN có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và luân chuyển dòng tiền dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Thứ hai, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.
Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa BĐS...), hay kênh khác đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính.
Thứ ba, nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành TPDN trở lại. Đặc biệt là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của DN trong một điều kiện kinh tế nhất định. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể khi đầu tư vào DN thông qua trái phiếu.
“Với bối cảnh thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt để huy động vốn từ các sản phẩm tài chính. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của DN BĐS. Đồng thời, việc đầu tư thông quỹ đầu tư có thể giúp khoản đầu tư của các cá nhân trở nên an toàn hơn, nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của những nhà quản lý chuyên nghiệp. Giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
