Chuyên gia nói gì về việc TP Hồ Chí Minh cấm sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê ngắn hạn

Thưa ông, việc UBND TP Hồ Chí Minh ban hành quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê ngắn hạn, ông có đánh giá thế nào về vấn đề này?

 - Cho thuê nhà ở bao gồm cho thuê căn hộ chung cư là hoạt động kinh doanh BĐS thuộc “lĩnh vực kinh doanh có điều kiện” theo quy định của pháp luật về đầu tư, mà người cho thuê nhà phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế theo quy định của pháp luật. Theo đó, bên cho thuê nhà và bên thuê nhà được thỏa thuận giao kết hợp đồng về giá thuê, thời gian thuê (có thể thuê dài hạn theo tháng, theo năm hoặc thuê ngắn hạn theo giờ, theo ngày, theo tuần) theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh BĐS.

Chúng tôi nhận thấy, quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” không phải quy định mới tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 mà trước đó, nội dung cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” cũng đã được quy định tại khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014.

Vấn đề đặt ra là: vì sao trong 10 năm thực thi Luật Nhà ở 2014, mặc dù đã có quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” nhưng đã không gây khó khăn, cản trở hoạt động của các chủ sở hữu căn hộ chung cư “cho thuê lưu trú ngắn ngày theo ứng dụng Airbnb”, mà chỉ sau khi Luật Nhà ở 2023 quy định lại nội dung cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” thì UBND TP Hồ Chí Minh mới quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND.

Từ đó dẫn đến việc các Ban Quản lý nhà chung cư trên địa bàn không cho phép các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư kinh doanh “cho thuê lưu trú ngắn ngày theo ứng dụng Airbnb” và vì sao chỉ có TP Hồ Chí Minh ban hành quyết định như vậy, trong lúc các địa phương khác không cấm? Nguyên nhân dẫn đến việc này có thể là do không thống nhất về “cách hiểu” của quy định tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023.

“Cách hiểu” mà ông muốn nhấn mạnh ở đây là gì?

- “Cách hiểu” về quyền của chủ sở hữu nhà ở, trong đó có chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư có quyền cho thuê nhà, căn hộ của mình theo hình thức hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư dài hạn theo tháng, theo năm hoặc hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn theo giờ, theo ngày, theo tuần… theo ứng dụng Airbnb đã được quy định tại Điều 10 Luật Nhà ở 2023.

Bên cạnh đó, Điều 31 Luật Cư trú 2013 về “lưu trú và thông báo lưu trú” và Điều 32 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 về “cơ sở lưu trú” cũng quy định rất rõ về thời gian lưu trú của công dân và việc thông báo lưu trú. Do vậy, “cách hiểu” cho là chỉ có trường hợp “căn hộ chung cư cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm mới nhằm mục đích để ở (lưu trú), còn trường hợp căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn theo giờ, theo ngày, theo tuần  lại không nhằm mục đích để ở (lưu trú) là chưa chính xác.

Vậy giải pháp cho vấn đề này như thế nào, thưa ông?

- Trước hết, chúng tôi đề nghị thống nhất “cách hiểu” về trường hợp căn hộ chung cư cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm hoặc trường hợp căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn theo giờ, theo ngày, theo tuần theo ứng dụng Airbnb thì người thuê sử dụng căn hộ đều nhằm mục đích để ở (lưu trú) theo quy định của Luật Nhà ở 2023, Luật Cư trú 2013 và Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 đều sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở, chứ không hề sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 12 quy định ban hành kèm theo Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh đối với mô hình lưu trú ngắn hạn trong nhà chung cư theo ứng dụng Airbnb để vừa tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan đối với trường hợp sử dụng căn hộ trong nhà chung cư để cho thuê ngắn hạn (theo giờ, theo ngày, theo tuần).

Bên cạnh đó, vừa đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư sử dụng căn hộ để ở (thường trú) là đối tượng bị tác động trực tiếp, vừa đảm bảo quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê ngắn hạn theo quy định pháp luật; vừa đảm bảo an ninh, an toàn và trật tự công cộng và tăng cường hiệu lực công tác quản lý Nhà nước của địa phương đối với hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn.

Đồng thời, cũng không nên “quy chụp” hoạt động sử dụng căn hộ trong nhà chung cư để cho thuê ngắn hạn (theo giờ, theo ngày, theo tuần) là nguyên nhân dẫn đến nhiều tệ nạn xã hội như ma túy, bay lắc, cờ bạc, mại dâm, lưu trú bất hợp pháp.

Xin cảm ơn ông!