Giao dịch thành công của phân khúc này chủ yếu là đối tượng thu nhập trung bình khá, trong khi đó người nghèo vẫn “loay hoay” vì thiếu tài chính.
Trao đổi vấn đề này với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia tài chính Bùi Kiến Thành nhấn mạnh: “Nếu không nhanh chóng có gói tín dụng ưu đãi mới hỗ trợ cho người nghèo thì sẽ không có thị trường cho phân khúc nhà ở chủ đạo đang phát triển tức là phân khúc từ 10 - 15 triệu đồng. Đồng nghĩa những dự án trung bình thấp đang được xây dựng không có người mua. Dẫn đến thời kỳ “đóng băng” BĐS có thể quay lại”.
Thưa ông, thực tế trên thị trường hoạt động bán mua của phân khúc nhà ở trung bình thấp đang có độ chững nhất định. Theo nhiều chuyên gia BĐS, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ “cú sốc” 30.000 tỷ đồng kết thúc. Ông đánh giá sao về nhận định này?
- Thực tế, khu vực căn hộ dành cho người thu nhập thấp đã có dấu hiệu chững lại từ nửa cuối năm 2015. Tình trạng này khi gặp phải vấn đề gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đột ngột dừng đầu năm 2016 ngay lập tức dồn phân khúc nhà ở cho người nghèo vào thế “bí”. Tại đây có thể nói hoạt động bán mua của phân khúc trung bình thấp đang có độ “chững” bởi chính sách. Việc sở hữu một căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng một lần nữa trở thành điều viễn mơ với những người thu nhập trung bình 4 triệu đồng/tháng (tính theo mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam là 2.300 USD/năm).
Nghĩa là theo ông, cần nhanh chóng có một gói tín dụng mới thay thế?
- Chính xác. Nhà nước cần có động thái càng nhanh càng tốt. Cái mà chúng ta đang bàn ở đây là nhà ở cho dân, người có thu nhập thấp, không có đủ tiền mua. Họ chắt bóp mãi cũng chỉ có cỡ 200 - 300 triệu đồng nên cần phương tiện tài chính từ gói vay ưu đãi mới, lãi suất hợp lý để mua nhà. Nếu không sớm có giải pháp kết nối giữa nhu cầu chỗ ở xã hội cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp thì có thể “băng” lại đông do chủ đầu tư làm ra sản phẩm đúng nhu cầu nhưng dân không thể mua.
Thưa ông, vậy gói tín dụng ưu đãi mới cần hội tụ những yếu tố nào để khi kết thúc không “phanh gấp” thị trường một lần nữa?
- Tôi cho rằng, bất cứ chính sách nào cũng cần sự minh bạch và rõ ràng. Nghĩa là nên nghiên cứu những gói tiếp theo 30.000 tỷ đồng hay 50.000 tỷ đồng trên cơ sở lãi suất ấn định theo hợp đồng vay vốn. Có thể là 5% hoặc thấp hơn do lạm phát hiện tại không cao trong suốt thời gian 15 – 20 năm. Tránh trường hợp lãi suất sau này có thể gấp đôi so với lãi suất ban đầu, khiến người đi vay rơi vào tình trạng mạo hiểm. Không có khả năng trả tiền gốc, tiền lãi sẽ dẫn đến quá hạn và trở thành nợ xấu. Nếu là nợ xấu thì khách hàng có thể bị chấm dứt hợp đồng và siết nhà, sau đó phát mãi, bán nhà. Điều này đi ngược lại chính sách nhân văn của Nhà nước. Quan trọng trong hợp đồng phải có điều khoản có thể trả nợ trước thời hạn với điều kiện cụ thể tùy theo. Ở một số nước trên thế giới, hợp đồng cho vay kéo dài ít nhất 20 - 30 năm với điều khoản là người vay tiền có thể chấm dứt hợp đồng sau thời hạn 1 - 2 năm và trả 1 khoản tiền phạt chấm dứt hợp đồng là 1 - 2 tháng tiền lãi cụ thể. Gói tín dụng ưu đãi mới được thiết lập dựa trên những nền tảng trên sẽ tạo thuận lợi lớn cho dân mua nhà và tạo ra “cái cầu” để lĩnh vực BĐS phát triển ổn định, bền vững.
Trước hàng loạt “mánh khóe” trục lợi từ gói 30.000 tỷ đồng bị phanh phui, ông có quan ngại gói hỗ trợ mới lại tiếp tục là “miếng bánh” béo bở cho ngân hàng và chủ đầu tư?
- Nói về gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, Nhà nước có chủ trương đúng nhưng giám sát, thanh tra lỏng lẻo dẫn đến dấu hiệu lợi ích nhóm. Gói hỗ trợ mới cũng thiết lập những hợp đồng quan hệ tay ba giữa ngân hàng, người mua nhà và chủ đầu tư. Cam kết này khẳng định số tiền do ngân hàng chuyển trả để mua căn nhà đó được thế chấp tại ngân hàng và ngân hàng cho vay sẽ theo dõi căn nhà. Nếu như ở các địa phương có những tổ chức như quỹ phát triển nhà ở thì quỹ này sẽ đóng vai trò trung gian giữa ngân hàng và người vay. Vì vậy, tôi đề nghị gói mới bổ sung quy định, những địa phương nào có quỹ phát triển nhà ở, thì nên gắn với các ngân hàng thương mại để phát huy vai trò trung gian trong việc thẩm định. Quán triệt và giáo dục hệ thống ngân hàng cũng như hệ thống người sử dụng gói ưu đãi mới vì lợi ích cao nhất cho cộng đồng. Trường hợp phát hiện ra “trục lợi” phải xử nghiêm theo pháp luật hiện hành.
Xin cảm ơn ông!
Trao đổi vấn đề này với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia tài chính Bùi Kiến Thành nhấn mạnh: “Nếu không nhanh chóng có gói tín dụng ưu đãi mới hỗ trợ cho người nghèo thì sẽ không có thị trường cho phân khúc nhà ở chủ đạo đang phát triển tức là phân khúc từ 10 - 15 triệu đồng. Đồng nghĩa những dự án trung bình thấp đang được xây dựng không có người mua. Dẫn đến thời kỳ “đóng băng” BĐS có thể quay lại”.
Thưa ông, thực tế trên thị trường hoạt động bán mua của phân khúc nhà ở trung bình thấp đang có độ chững nhất định. Theo nhiều chuyên gia BĐS, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ “cú sốc” 30.000 tỷ đồng kết thúc. Ông đánh giá sao về nhận định này?
- Thực tế, khu vực căn hộ dành cho người thu nhập thấp đã có dấu hiệu chững lại từ nửa cuối năm 2015. Tình trạng này khi gặp phải vấn đề gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đột ngột dừng đầu năm 2016 ngay lập tức dồn phân khúc nhà ở cho người nghèo vào thế “bí”. Tại đây có thể nói hoạt động bán mua của phân khúc trung bình thấp đang có độ “chững” bởi chính sách. Việc sở hữu một căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng một lần nữa trở thành điều viễn mơ với những người thu nhập trung bình 4 triệu đồng/tháng (tính theo mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam là 2.300 USD/năm).
Nghĩa là theo ông, cần nhanh chóng có một gói tín dụng mới thay thế?
- Chính xác. Nhà nước cần có động thái càng nhanh càng tốt. Cái mà chúng ta đang bàn ở đây là nhà ở cho dân, người có thu nhập thấp, không có đủ tiền mua. Họ chắt bóp mãi cũng chỉ có cỡ 200 - 300 triệu đồng nên cần phương tiện tài chính từ gói vay ưu đãi mới, lãi suất hợp lý để mua nhà. Nếu không sớm có giải pháp kết nối giữa nhu cầu chỗ ở xã hội cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp thì có thể “băng” lại đông do chủ đầu tư làm ra sản phẩm đúng nhu cầu nhưng dân không thể mua.
Thưa ông, vậy gói tín dụng ưu đãi mới cần hội tụ những yếu tố nào để khi kết thúc không “phanh gấp” thị trường một lần nữa?
- Tôi cho rằng, bất cứ chính sách nào cũng cần sự minh bạch và rõ ràng. Nghĩa là nên nghiên cứu những gói tiếp theo 30.000 tỷ đồng hay 50.000 tỷ đồng trên cơ sở lãi suất ấn định theo hợp đồng vay vốn. Có thể là 5% hoặc thấp hơn do lạm phát hiện tại không cao trong suốt thời gian 15 – 20 năm. Tránh trường hợp lãi suất sau này có thể gấp đôi so với lãi suất ban đầu, khiến người đi vay rơi vào tình trạng mạo hiểm. Không có khả năng trả tiền gốc, tiền lãi sẽ dẫn đến quá hạn và trở thành nợ xấu. Nếu là nợ xấu thì khách hàng có thể bị chấm dứt hợp đồng và siết nhà, sau đó phát mãi, bán nhà. Điều này đi ngược lại chính sách nhân văn của Nhà nước. Quan trọng trong hợp đồng phải có điều khoản có thể trả nợ trước thời hạn với điều kiện cụ thể tùy theo. Ở một số nước trên thế giới, hợp đồng cho vay kéo dài ít nhất 20 - 30 năm với điều khoản là người vay tiền có thể chấm dứt hợp đồng sau thời hạn 1 - 2 năm và trả 1 khoản tiền phạt chấm dứt hợp đồng là 1 - 2 tháng tiền lãi cụ thể. Gói tín dụng ưu đãi mới được thiết lập dựa trên những nền tảng trên sẽ tạo thuận lợi lớn cho dân mua nhà và tạo ra “cái cầu” để lĩnh vực BĐS phát triển ổn định, bền vững.
Trước hàng loạt “mánh khóe” trục lợi từ gói 30.000 tỷ đồng bị phanh phui, ông có quan ngại gói hỗ trợ mới lại tiếp tục là “miếng bánh” béo bở cho ngân hàng và chủ đầu tư?
- Nói về gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, Nhà nước có chủ trương đúng nhưng giám sát, thanh tra lỏng lẻo dẫn đến dấu hiệu lợi ích nhóm. Gói hỗ trợ mới cũng thiết lập những hợp đồng quan hệ tay ba giữa ngân hàng, người mua nhà và chủ đầu tư. Cam kết này khẳng định số tiền do ngân hàng chuyển trả để mua căn nhà đó được thế chấp tại ngân hàng và ngân hàng cho vay sẽ theo dõi căn nhà. Nếu như ở các địa phương có những tổ chức như quỹ phát triển nhà ở thì quỹ này sẽ đóng vai trò trung gian giữa ngân hàng và người vay. Vì vậy, tôi đề nghị gói mới bổ sung quy định, những địa phương nào có quỹ phát triển nhà ở, thì nên gắn với các ngân hàng thương mại để phát huy vai trò trung gian trong việc thẩm định. Quán triệt và giáo dục hệ thống ngân hàng cũng như hệ thống người sử dụng gói ưu đãi mới vì lợi ích cao nhất cho cộng đồng. Trường hợp phát hiện ra “trục lợi” phải xử nghiêm theo pháp luật hiện hành.
Xin cảm ơn ông!
