- Trong 5 năm qua, tình hình đất đai có nhiều thay đổi. Vì vậy trong chu kỳ 5 năm tiếp theo (2020 – 2024), bộ, ngành chuyên môn đã tham mưu cho Chính phủ về việc tăng khung giá đất. Theo tôi việc điều chỉnh khung giá đất là phù hợp với thời điểm hiện tại, trước sự tăng trưởng đột biến về giá đất trên thị trường trong khoảng thời gian 5 năm qua.
Trong khi tại Hà Nội mức tăng dự kiến bình quân là 15%; tại TP Hồ Chí Minh, theo tôi được biết Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã có đề xuất khung giá đất mới giữ nguyên mức tối thiểu và mức tối đa tăng thêm khoảng 1/3 giá trị nữa so với hiện nay.
Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, TP ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đơn cử TP Hồ Chí Minh, hệ số điều chỉnh giá đất mới khu vực 1 lên đến 2,5 lần, con số này cho thấy sự khác biệt giữa khung quy định và thực tế.
Việc điều chỉnh khung giá đất mới như vậy sẽ có tác động như thế nào đến thị trường BĐS, thưa ông?
- Việc điều chỉnh khung giá đất tăng có tác động hai chiều cả tích cực và hạn chế, đối tượng chịu tác động nhiều nhất là người dân. Về mặt hạn chế, việc tăng dân số nhanh khiến cho quỹ đất tại các đô thị bị thu hẹp, giá trị các sản phẩm BĐS tại các thị trường này liên tục tăng, trong khi đó khoảng 60 – 70% dân số tại các đô thị lớn có thu nhập ở mức trung bình – thấp. Tại TP Hồ Chí Minh, từ đầu năm 2019 đến nay, không có bất cứ sản phẩm nhà ở giá rẻ nào mới được đưa ra thị trường do bị đẩy giá thành sản phẩm hạng trung.
Khi khung giá đất điều chỉnh tăng, các DN theo đó sẽ điều chỉnh giá bán tăng lên. Do vậy, những người ở nhóm thu nhập trung bình – thấp càng khó có khả năng được sở hữu nhà hay một sản phẩm BĐS nào đó.
Trên thực tế, đối với các dự án BĐS lớn có mức đầu tư từ 30 tỷ đồng trở lên, hiện nay, Nhà nước không căn cứ vào bảng giá đất mà dựa trên cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Về cơ bản các DN không bị ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu tư nhưng họ vẫn sẽ tăng giá theo xu thế của thị trường.
Điểm tích cực nhất của vấn đề tăng khung giá đất này là tác động đến những người dân bị thu hồi đất. Nếu không tăng, nhiều khu vực chỉ được bồi thường với mức thấp, không đúng với giá thị trường. Ngoài ra, việc tăng khung giá đất tiệm cận với giá trị thực tế của các sản phẩm, sẽ hạn chế thất thu ngân sách khi các chủ sở hữu tiến hành giao dịch.
Theo ông, những hạn chế của việc ban hành khung giá đất hiện nay và giải pháp để khắc phục là gì?
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh, TP khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách. Bên cạnh đó, theo quy định cứ 5 năm mới tiền hành điều chỉnh khung giá đất một lần, trong khi giá BĐS trên thị trường tăng đều đặn theo từng tháng, quý. Như vậy, mức điều chỉnh 30% trong vòng 5 năm tại nhiều khu vực chưa sát với giá thực tế, nhưng nếu tăng cao hơn sẽ dễ làm cho bị sốc.
Về giải pháp, theo tôi nên rút ngắn lại thời gian điều chỉnh khung giá đất, có thể là 1 - 2 năm/lần, tùy theo biến động thị trường của từng khu vực. Nhà nước cũng nên cho phép một số đô thị lớn nhà Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được chủ động đề xuất khung giá đất theo điều kiện thực tế của địa phương, chứ không phải là giới hạn mức cao nhất là tăng 30%. Như vậy sẽ tăng tính chủ động cho chính quyền địa phương trong việc xây dựng khung giá đất.
Xin cảm ơn ông!
