Mua chung cư, cho thuê hay gửi tiền ngân hàng?
Vợ chồng ông Nguyễn Quang Minh (Hà Tĩnh) đang nhắm đến một căn chung cư 2 phòng ngủ, đầy đủ nội thất ở ngay mặt đường Trần Duy Hưng (Hà Nội) với giá gần 4 tỉ đồng/căn. Ông dự tính dùng căn hộ này để cho thuê với giá từ 13 triệu đồng/tháng.
"Với niềm tin nhu cầu ở thực sẽ tăng cao trong thời gian tới, tôi chọn mua căn hộ chung cư để cho thuê ở thay vì đầu tư đất nền như ngày xưa. Tôi cũng đã khảo sát vị trí này ở khu vực trung tâm, khả năng cho thuê với hộ gia đình có thu nhập tầm trung là hoàn toàn có thể.
Tuy nhiên có điểm lấn cấn là khả năng sinh lời của căn hộ trong tương lai vì tính đến nay đã mở bán được 7 năm. Cùng lắm nếu không được giá thì sẽ để lại cho con gái ở" - ông Minh chia sẻ.
Theo ông, với số tiền khoảng 4 tỉ đồng đem gửi ngân hàng với lãi suất khoảng 8%/năm cũng đem lại khoản lời khá tốt. Nhưng vợ chồng vẫn muốn chọn bất động sản vì tin vào khả năng tăng giá trong tương lai, cũng như là của để dành cho con sau này.
Thống kê từ Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TPHCM trong quý I/2023 lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao hơn năm 2021 và 2022 nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch COVID-19. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TPHCM là khoảng 6%/năm.
Thời điểm vàng tăng giá của chung cư
Trao đổi với Lao Động, bà Nguyễn Hương Xuân - Chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân tại FIDT - cho biết chung cư thuộc loại hình bất động sản tạo dòng tiền, bao gồm phần tỉ suất cho thuê căn hộ và tỉ suất tăng trưởng hàng năm về giá trị của căn hộ. Tổng hợp của 2 tỉ suất này sẽ tạo thành phần tỉ suất lợi nhuận cho những người đang sở hữu loại hình bất động sản này.
Bà Xuân dẫn chứng: "Thông thường tỉ suất cho thuê bình quân của căn hộ sẽ rơi vào từ 4 - 6%/năm. Giá trị căn hộ càng lớn, tỉ suất cho thuê càng thấp và thường các căn hộ dưới 2 tỉ mới có hiệu suất cho thuê cao hơn 5%.
Đối với tỉ suất tăng trưởng giá bán của căn hộ chung cư, mức tăng trưởng bình quân hàng năm sẽ cao nhất trong khoảng từ 1 - 3 năm sau khi căn hộ được bàn giao. Tức bình quân khoản 5 - 8%/năm, thường tương ứng với thời điểm nhận bàn giao và thời điểm nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Sau giai đoạn này, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm của căn hộ sẽ chậm lại với mức bình quân 4 - 5%/ năm. Đặc biệt theo số liệu thống kê kể từ năm thứ 6 sau thời điểm nhận bàn giao, căn hộ chỉ còn tăng trưởng về giá trị quanh mức 3%/năm".
Như vậy, nếu tính tổng luôn phần tỉ suất cho thuê là 4 - 5% (6% chỉ dành cho các căn hộ giá dưới 2 tỉ đồng và căn hộ của ông Minh mua đã hơn 7 năm tuổi) thì tổng tỉ suất lợi nhuận khi sở hữu tài sản này chỉ ở mức từ 7 - 8%/năm.
"Thật sự không có gì hấp dẫn so với tiền gửi kì hạn 6 - 12 tháng tại các ngân hàng và thua xa phân khúc bất động sản nhà đất, khu dân sinh hiện hữu, vốn có mức tăng trưởng bình quân từ 9 - 12%/năm và khá ổn định trong dài hạn" - chuyên gia đánh giá.
Do đó, để tối ưu lợi nhuận, nhà đầu tư khi chọn kênh căn hộ chung cư nên cân nhắc 3 thời điểm tăng trưởng về giá mạnh mẽ nhất là sau khi cất nóc, sau khi nhận bàn giao và sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Ngoài 3 giai đoạn nêu trên, căn hộ chung cư vẫn tăng trưởng về giá theo từng năm. Tuy nhiên tùy vào tuổi thọ của chung cư, tốc độ tăng trưởng trong từng giai đoạn sẽ khác nhau theo hướng giảm dần khi số năm nhận bàn giao càng lớn.
