Chào luật sư, tôi là Mai Anh. Hiện tôi đang có một vấn đề cân đến sự tư vấn của luật sư. Cụ thể, cha mẹ tôi có cho tôi 1 lô đất, nhưng khu đất tôi đang ở là ông bà ở từ năm 1972 đến nay.
Hiện khu đất chưa được cấp sổ đỏ, vậy khi cha mẹ cho tôi đất thì tôi có thể làm vi bằng được không? Tôi chỉ muốn chứng nhận lô đất đó là cha mẹ cho riêng tôi, không liên quan gì đến bất cứ thành viên nào. Và như vậy khi có tranh chấp tôi cần những giấy tờ gì nữa?
Trịnh Mai Anh – Hoài Đức, Hà Nội
Bạn Mai Anh thân mến!
Về câu hỏi trên, Kinh tế & Đô thị đã mời luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law trả lời cụ thể cho bạn.
Thứ nhất, về điều kiện tặng, cho quyền sử dụng đất. Căn cứ quy định tại Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 thì một trong những điều kiện để thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất là: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế. Như vậy, chỉ khi bố mẹ bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó, bố mẹ bạn mới có quyền tặng cho quyền sử dụng cho bạn. Việc bố mẹ tặng cho đất khi chưa có giấy chứng nhận dưới mọi hình thức giao dịch đều không hợp pháp và không đảm bảo quyền lợi cho bạn đặc biệt là trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Thứ hai, về việc lập vi bằng, theo quy định tại Khoản 1, điều 2 Nghị định 135/2013 NĐ-CP tổ chức hoạt động Thừa phát lại thí điểm ở Thành Phố Hồ Chí Minh: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.”
Như vậy, vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, làm chứng cứ cho các giao dịch dân sự khác chứ không thay thế các giao dịch dân sự. Tức là khi không đủ điều kiện thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, việc lập vi bằng không có giá trị xác lập giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ ba về việc xác định người có quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo thông tin bạn cung cấp, nguồn gốc sử dụng đất là của ông bà bạn ở từ năm 1972. Ông bà bạn đã chết nên về nguyên tắc nếu còn trong thời hạn phân chia di sản thừa kế, mảnh đất này được phân chia cho các đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà bạn. Bố mẹ bạn không được toàn quyền định đoạt với thửa đất này.
Theo khoản 1 điều 651 Bộ luật dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất của ông bà bạn bao gồm: “a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;” Nếu còn trong thời hạn phân chia di sản thừa kế, hoàn toàn có khả năng các người con khác của ông bà bạn khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế để xác lập quyền sở hữu với thửa đất trên.
Do bạn chưa đề cập thời điểm ông bà chết để xác định thời hạn phân chia di sản thừa kế. Nên nếu hết thời hạn phân chia di sản thừa kế thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó theo quy định tại khoản 1 điều 623 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó….”
Tức là sau 30 năm kể từ thời điểm ông bà bạn chết, bố mẹ bạn đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu đối với thửa đất đang quản lý và sử dụng đó. Và trong trường hợp này, gia đình bạn cần phải tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận với mảnh đất này để tiến hành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.
