Có nên giải cứu thị trường bất động sản?

Diễn biến không bình thường

Diễn biến không bình thường của thị trường BĐS trong mấy năm nay được nhận diện chủ yếu ở vấn đề giá cả. Trong mấy năm qua, nhất là từ nửa cuối năm 2021, diễn biến giá BĐS tăng với tốc độ khá cao, liên tục và ghi nhận ở hầu hết các sản phẩm đất nền, nhà mặt đất, chung cư, biệt thự...

Gần như mọi miền của đất nước đều ghi nhận mức tăng của giá BĐS, trong đó ở phía Nam trước đây thường thấp hơn ở phía Bắc nay tăng cao hơn; ở nông thôn cũng ghi nhận diễn biến tương tự.

Giá BĐS tăng do nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố tín dụng. Dư nợ từ tín dụng ngân hàng cho BĐS lên đến 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng dư nợ - một tỷ lệ khá cao so với các ngành, lĩnh vực khác. Đó là chưa kể nguồn vốn đổ vào thị trường này của các nhà đầu tư nước ngoài, của dân cư. Có yếu tố do một số đại gia, DN đổi vốn vào thị trường này hoặc có những động thái lạ thông qua đấu thầu thổi giá kiểu như Tân Hoàng Minh; có yếu tố do quan hệ cung cầu trên thị trường.

Ngoài ra còn tác động từ cung gặp khó khăn do đại dịch Covid-19, giá vật liệu xây dựng tăng cao (trước đây là sắt thép, xi măng, nay là cát giá cao gấp đôi) trong khi cầu lại cao lên, cộng hưởng với sự chuyển động của dòng tiền (từ thị trường chứng khoán, từ thị trường tiền ảo)…

Từ đầu năm 2022 đến nay, giá BĐS có xu hướng chung là chững lại, chỉ tăng ở một số vị trí, loại sản phẩm; nhiều nơi, nhiều loại giá còn giảm. Ngoài các yếu tố đầu vào vẫn còn cao, có loại vẫn tiếp tục tăng, còn có một số yếu tố khác, trong đó có yếu tố về tín dụng - tiền tệ. Nhiều đề xuất về thắt chặt tín dụng vào BĐS, trên thực tế tổng tín dụng với tốc độ tăng không cao hơn 2 năm đại dịch bao nhiêu; nợ xấu vẫn đáng ngại, nhất là nợ xấu về lĩnh vực BĐS. Đã có chuyên gia thốt lên cảnh báo “chúa chổm” BĐS đang dồn rủi ro vào ngân hàng.

Ngoài ra, cuộc khủng hoảng bong bóng trên thị trường BĐS Trung Quốc ít nhiều cũng ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt Nam.

Có nên giải cứu?

Đứng trước diễn biến của giá BĐS có một số chuyên gia đã đề xuất cần giải cứu thị trường này bằng nhiều phương thức, trong đó chủ yếu từ giải pháp tín dụng - tiền tệ. Không chỉ giãn, hoãn nợ, còn cần phải tăng trưởng tín dụng vào thị trường này, mặc dù tốc độ tăng tín dụng sau 6 tháng đã tăng hơn 9%, cao hơn tốc độ tăng trưởng chung.

Tuy nhiên, người viết cho rằng không nên giải cứu thị trường BĐS. Bởi giá BĐS đã tăng liên tục với tốc độ cao trong nhiều năm - vượt quá số năm trong các chu kỳ trước (1993, 2001, 2007, 2013), thuộc loại cao trong các kênh đầu tư (hàng hóa, dịch vụ tiêu dùng, tiết kiệm, USD, chứng khoán, thậm chí cả vàng…).

Giá BĐS đã ở mức rất cao so với thu nhập của những người có nhu cầu sử dụng thực sự. Hệ số này ở Việt Nam cao hơn nhiều so với nhiều nước. Các nhà đầu tư, đầu cơ, nhất là các đại gia BĐS (đặc biệt những nhà đầu tư/đầu cơ đầu tiên) đã thu được một số lợi nhuận không nhỏ; nay thị trường mới gặp khó, có thể giải quyết bằng hạ giá bán để thu hồi vốn nhưng một số nhà đầu tư, đầu cơ vẫn giữ giá, thậm chí vẫn tăng giá…

Do đó, có thể hỗ trợ (chứ không phải là giải cứu - cụm từ thể hiện sự to tát hơn nhiều so với ngành, lĩnh vực y tế, giáo dục, nông sản thực phẩm và một số ngành sản xuất khác) bằng cách tác động để giảm chi phí đầu vào để hạn chế tốc độ tăng hoặc giảm giá vật liệu xây dựng.

Đáng chú ý là cần khẩn trương sửa Luật Đất đai để khắc phục những hạn chế bất cập hiện nay, tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đáp ứng được nhu cầu thực của người sử dụng cho sản xuất, kinh doanh, người sử dụng ở theo ý nghĩa “có an cư mới lạc nghiệp”. Những vấn đề cần sửa cần tập trung vào các nội dung quyền sở hữu, quyền sử dụng, khung giá đất…