Cuộc đua bất động sản cận Tết Nguyên đán: Sốt thật hay ảo?

Nhóm hăm hở chạy vào cuộc đua săn nhà. Người lo lắng sự “kê khống”, gây “sốt ảo” của chủ đầu tư và sàn phân phối.

Điệp khúc cháy hàng

Theo chu kỳ phát triển địa ốc, nguồn cung sẽ tăng mạnh trong các tháng cuối năm tạo nên một cuộc cạnh đua khốc liệt. Bổn cũ soạn lại, tình trạng “cháy hàng” ngay khi mới công bố mở bán được nhiều DN ứng dụng. Chung tay với chủ đầu tư là một lực lượng không nhỏ giới môi giới BĐS, nhà đầu tư mua đi bán lại để kiếm lời.

Ngày 7/1 vừa qua, thông tin Tổng Công ty CPTM Xây dựng Vietracimex sau vài giờ mở bán đợt 1 toà “Sachi” dự án Hinode City (201 Minh Khai) đạt khoảng 80% căn hộ có chủ khiến thị trường xôn xao. Với mục đích kiểm chứng thông tin được quảng bá, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị ngay lập tức liên hệ tới một trong tám đại lý phân phối chiến lược của Hinode City. Khi gọi đến số điện thoại 093472XXX, đầu dây tự xưng tên T. - thuộc Công ty CP BĐS VGN Việt Nam khẳng định “sức hút của dự án Hinode City hiện rất nóng”. Theo T, với vị trí đắc địa hai mặt tiền khu Đông (Minh Khai và Kim Ngưu), Hinode City đang cháy hàng, đặc biệt là dòng sản phẩm hai phòng ngủ. Tuy nhiên, khi phóng viên đặt câu hỏi chi tiết về số lượng bung hàng đợt 1, giấy tờ pháp lý đi kèm, “cò” T. trả lời quanh co. “Hiện tại giá bán đang ở ngưỡng 35 triệu đồng/m2. Nếu không chốt ngay, ra Tết mức giá dự kiến tăng ít nhất 2 triệu đồng/m2” - T. cảnh báo trước khi cụp máy.

Một khu đô thị đang được xây dựng trên quận Bắc Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng

Trước đó không lâu, dự án Dreamland Bonanza Duy Tân (Cầu Giấy) quy mô hơn 200 căn hộ vừa được Công ty CP Đầu tư BĐS Vinaland ra mắt thị trường cuối năm. Tỷ lệ hấp thụ đợt chào bán này được tiết lộ lên đến 90%. Tương tự, theo thông tin từ phía đại diện chủ đầu tư của Manhattan Tower (Lê Văn Lương), dù chưa chính thức ra mắt, song số lượng khách hàng đặt chỗ đã lên đến hàng trăm căn. Thậm chí, Công ty TNHH Nhà Sài Gòn và đơn vị phân phối EximRS gây “sốc” khi công bố sau một giờ giao dịch, 226 căn hộ đợt 1 thuộc dự án Saigonhomes đã bán sạch 100%.

Điệp khúc “cháy hàng ngày mở bán”, theo anh Minh - một nhà đầu tư lâu năm “thực chất chỉ là mẹo đẩy hàng”. Đa phần các dự án chủ đầu tư thông báo bán hết trong buổi mở bán, phần lớn không xuất phát từ nhu cầu ở thật. Bởi, giới đầu tư chiếm số lượng lớn. Những người này mua vài căn thậm chí là vài chục căn ưu đãi về giá, chiết khấu từ chủ đầu tư. Từ đây, khiến dự án vô hình trung có cảm giác “khan hàng”. Sau đó, họ tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thật để bán lại, hưởng chêch lệch từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng/căn.

Chỉ là chiêu bơm thổi?

So sánh nội tại, trong các quảng cáo của nhiều sàn phân phối cùng một dự án cháy hàng ghi nhận có độ chênh lệch cao. Đơn cử, một dự án ở khu vực Mỹ Đình, gần một tháng kể từ khi công bố bán xong toàn bộ căn hộ, phóng viên vẫn được nhân viên sale đưa bảng giá, số tầng, diện tích để tư vấn. Thậm chí mức giá và chiết khấu thậm chí có vẻ còn tốt hơn thời điểm “không còn hàng để bán”. Lý do được các môi giới này đưa ra ngắn gọn: “Suất ngoại giao còn sót lại” (?!).

Trước thực trạng trên, không ít nhà phân tích BĐS kỳ cựu đặt nghi vấn về con số thanh khoản cao đột biến ở nhiều dự án. "Khảo sát nhanh của nhiều công ty tư vấn BĐS tại những dự án này, đa số đều nhận định số lượng sản phẩm chung cư đang đắt hàng không nhiều đến như vậy. Thực tế, sau thời kỳ tăng trưởng nóng, nhu cầu người người, nhà nhà đi mua căn hộ giảm mạnh. Ngoại trừ các sản phẩm thực sự khác biệt, được mong đợi mới xảy ra tình trạng khan hiếm” - Chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến cho hay.

Một câu chuyện khác mà phóng viên chứng kiến, vào năm 2016, khi dự án Mulberry Lane do Tập đoàn CapitaLand - Hoàng Thành làm chủ đầu tư mở bán hơn 200 căn hộ cao cấp đẹp nhất ra thị trường. Đây được đánh giá là dự án được ví như “một Singapore giữa lòng Thủ đô”. Tuy nhiên, dù được chủ đầu tư truyền thông trước mở bán rất tốt, lễ mở bán lại chỉ thu hút được ít khách hàng tham dự và đến năm 2017, vẫn đang tiếp tục rao bán 200 căn trên. Tất nhiên, trước đó Mulberry Lane cũng được chủ đầu tư thông báo là nóng sốt.

Thực tế, mua bán BĐS hình thành trong tương lại là một thị trường “mua bán rủi ro". Yếu tố rủi ro trên thị trường địa ốc là điều không bao giờ tránh được, và chỉ có thể hạn chế rủi ro cho mỗi quyết định đầu tư bằng cách tỉnh táo. Thị trường BĐS cuối năm có nhiều yếu tố thuận lợi cho người mua nhà, nhất là vào cuối năm 2017. Nhưng trong bối cảnh hỗn loạn với quá nhiều dự án “bơm thổi”, chuyên gia kinh tế cho rằng, để không rơi vào cảnh tiền mất tật mang, người mua nhà cần chủ động nhìn vào uy tín, thương hiệu cũng như hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư hơn là tâm lý đám đông.