Trong đó vấn đề nan giải là bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư được cơ quan soạn thảo “đính kèm” thêm nội dung “cưỡng chế bàn giao”. Nhiều ý kiến bày tỏ sự ủng hộ, nhưng vẫn còn không ít băn khoăn.
Vấn đề để kéo dài
Vấn đề quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư là câu chuyện dai dẳng, kéo dài suốt hơn 10 năm qua. Trước tình trạng này, đến năm 2014 khi Luật Nhà ở năm 2003 được sửa đổi, bổ sung những quy định về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư chính thức được luật hóa. Tuy nhiên, trên thực tế, trước khi Ban quản trị được thành lập hầu hết chủ đầu tư khi bàn giao nhà đều yêu cầu khách hàng (là những cư dân mua nhà tại dự án) chuyển hết phần tiền phí bảo trì (chiếm 2% tổng giá trị nhà ở) vào tài khoản của mình, mà không mở tài khoản riêng. Và ngay cả khi Ban quản trị được thành lập, phía chủ đầu tư cũng tìm mọi cách để kéo dài, cố tình chây ì không chịu bàn giao quỹ hoặc khi bàn giao đã “vẽ” ra những khoản chi phí để cắt xén bớt số tiền phải hoàn trả.
Nếu nhìn vào danh sách thanh tra của cơ quan chức năng thì những trường hợp này nhiều không kể xiết, đặc biệt là ở 2 TP lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh... có thể chỉ ra một vài cái tên như: Dự án CT4 Xa La (Hà Đông, Hà Nội) với khoảng 1.253 căn hộ và ki ốt thương mại, được đưa vào sử dụng từ năm 2012 do Công ty CP Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên làm chủ đầu tư, nhưng đến tận năm 2017 chủ đầu tư mới tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị và đến năm 2022 mới bàn giao phí bảo trì, tuy nhiên quỹ bị thâm hụt hơn 4 tỷ đồng.
Hay như tại TP Hồ Chí Minh có dự án 4S Linh Đông (TP Thủ Đức) do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư. Dự án được đưa vào vận hành từ năm 2014 nhưng đến nay người dân chưa được bàn giao sổ hồng, đồng thời chủ đầu tư cũng chưa bàn giao hết quỹ bảo trì cho Ban quản trị, nhiều hạng mục bị xuống cấp mà không có kinh phí bảo trì...
Đáng chú ý, với số tiền rất lớn, hàng chục thậm chí hàng trăm tỷ đồng phí bảo trì “chảy” vào tài khoản của chủ đầu tư ngay từ thời điểm người dân mua nhà, đã khiến lòng tham không đáy của những con người này trỗi dậy, ngay cả khi “ngồi trên đống thóc” nhưng vẫn cố “móc đống tiền” thông qua việc chiếm dụng, sử dụng nguồn phí do người dân đóng góp để tư lợi cho bản thân. Nếu chiếu theo quy định của Bộ Luật Hình sự, với hành vi chiếm đoạt, chiếm giữ tài sản của người khác như vậy thì cơ quan chức năng hoàn toàn có căn cứ để khởi tố hình sự, nhưng sự việc gần như vẫn đang bị “lãng quên”.
Cần thực thi hiệu quả chế tài
Chỉ riêng câu chuyện về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư như thế nào, mà hàng chục năm qua đã xảy ra mâu thuẫn dẫn đến xung đột, tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư và thậm chí giữa cư dân với chính Ban quản trị nhà chung cư. Trước tình trạng này, Luật Nhà ở năm 2023 đã kế thừa, phát huy Luật Nhà ở năm 2014 với nhiều nội dung mới được cơ quan soạn thảo sửa đổi, bổ sung. Phía Bộ Xây dựng - cơ quan quản lý Nhà nước được Chính phủ giao nhiệm vụ soạn thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thực thi Luật Nhà ở năm 2024, mới đây đã công bố công khai để xin ý kiến góp ý về dự thảo lần 2 đối với Nghị định này.
Theo đó, dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thực thi Luật Nhà ở năm 2023 được cơ quan soạn thảo xây dựng với 11 Chương và 84 Điều. Trong đó có nội dung quy định về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; cơ quan soạn thảo cũng đã “đính kèm” thêm chi tiết “cưỡng chế bàn giao quỹ” vào Điều 79, Điều 80 của dự thảo Nghị định.
Cụ thể, về trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao từ tài khoản kinh phí bảo trì: trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Thời hạn 7 ngày, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin; trong 5 ngày, kể từ ngày nhận quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng phải chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Về trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư: UBND cấp huyện có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư, số tiền trong tài khoản này. Trong 7 ngày, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin liên quan; thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng phải chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong quyết định cưỡng chế và có văn bản thông báo đến UBND cấp huyện, Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư biết.
“Những nội dung này được đưa vào dự thảo Nghị định nếu được thông qua sẽ tạo ra một hành lang pháp lý rất rõ ràng, minh bạch, đúng với quy định, trình tự của luật. Nhưng thực tế, Nghị định 30/2021/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014) đã có quy định về cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư. Tuy nhiên trong suốt gần 3 năm qua, việc thực thi của cơ quan quản lý vẫn còn lỏng lẻo, chưa đạt hiệu quả như mong đợi. Hy vọng Nghị định lần này, với sự vào cuộc mạnh mẽ từ Chính phủ và cơ quan quản lý, vấn nạn về tranh chấp quỹ bảo trì sẽ được giải quyết thỏa đáng” - luật sư Trịnh Hữu Đức (Hội Luật gia Việt Nam) cho hay.
Trong khi đó, KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam vẫn giữ quan điểm, quỹ bảo trì nhà chung cư (2%) là phần quỹ chỉ được phép thu sau một khoảng thời gian nhất định từ 3 - 5 năm người dân vào sinh sống tại các tòa nhà, bởi nhà ở cũng là một sản phẩm hàng hóa và phải có thời gian bảo hành. Nội dung này người mua nhà cần phải đặc biệt chú ý và yêu cầu đưa vào điều khoản của hợp đồng mua bán.
“Những bất cập trong việc bàn giao phí bảo trì nhà chung cư diễn ra trong thời gian qua, nó là hậu quả của sự lỏng lẻo trong công tác quản lý Nhà nước, mà Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ này phải có trách nhiệm. Khi đã có chế tài rồi thì phải thực hiện một cách nghiêm túc, chặt chẽ, minh bạch, phía cơ quan chức năng nên khởi tố một vài chủ đầu tư vi phạm nổi cộm, để răn đe và cũng là thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật” - KTS Phạm Thanh Tùng nói.
